70 Co 49/2025-356 — Krajský soud v Brně

1. V záhlaví označeným rozsudkem soud prvního stupně určil, že výpověď z nájmu rodinného domu , číslo, postaveného na pozemku p. , číslo, , k. ú. , adresa, , na adrese , adresa, , daná ze strany žalované vůči žalobkyni dne 15. 5. 2019, je neoprávněná (I. výrok). Dále rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (II. výrok) a žalovanou zavázal k náhradě nákladů řízení ustanoveného zástupce České republice – Městskému soudu v Brně, o jejichž výši bude rozhodnuto samostatným usnesením (III. výrok).2. Soud prvního stupně uvedl, že v souladu s judikaturou je namístě v rámci širšího přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu ve smyslu § 2290 o.z. posoudit i možnou otázku zjevného rozporu výpovědi s dobrými mravy, resp. zda výpověď nepředstavuje zjevné zneužití práva. Dospěl k závěru, že důvodem a motivací veškerého počínání žalované nebylo žádné nabytí vlastnictví k předmětné nemovitosti, uhrazení kupní ceny žalobkyni a následná realizace vlastnického práva, ale slíbený zisk provize od , jméno FO, za vytvoření předpokladů pro načerpání finančních prostředků od banky v souvislosti s podvodným uzavřením úvěrové smlouvy a načerpání úvěru ke koupi domu, vše dle pokynů a za pomoci , jméno FO, . Navazující nájemní smlouva k domu měla být pouze důsledkem popsaného jednání, jakousi dočasnou smluvní úpravou ve vztahu k užívání domu žalobkyní. Z provedených důkazů vyplynulo, že žalovaná se po žalobkyni nedomáhala hrazení nájemného až do doby, kdy bylo zcela zřejmé, že původní plány financování splácení načerpaného úvěru žalovanou, jak to bylo zosnováno , jméno FO, , se nenaplnily a že ustalo hrazení splátek úvěru ze zdrojů , jméno FO, , které byly předtím podvodně vylákány z žalobkyně. Soud prvního stupně konstatoval, že jednáním žalované při uzavření kupní smlouvy došlo k rozporu se zákonem a veřejným pořádkem, poněvadž zásadně nelze schvalovat, aby požívalo právní ochrany smluvní jednání tvořící vědomě podpůrné procesy k páchání systémové trestné činnosti (byť páchané jinou osobou, ale při vědomí a akceptaci takových podvodných procesů spolupracujícími osobami, zde např. žalovanou). Jednání učiněné v rozporu s dobrými mravy nebo v rozporu se zákonem je nutno považovat za absolutně neplatné. Je-li absolutně neplatná kupní smlouva, nemohla být platně sjednána ani navazující nájemní smlouva k domu a nemohlo tak ani platně dojít k výpovědi z nájmu předmětného domu. Dále soud prvního stupně odkázal na § 6 o.z., dle kterého nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Sjednání kupní smlouvy lze považovat za zastírací právní akt sloužící k vytvoření podmínek pro možnost realizace podvodného úvěrového vztahu žalované s hypoteční bankou, který v konečném důsledku vedl k obohacení , jméno FO, a s tím spojenému obohacení žalované o slíbenou provizi (potažmo o vlastnictví předmětného domu), vše na úkor žalobkyně. Navazující nájemní smlouva představovala právní jednání, které mělo navenek validovat tento protiprávní stav a formalizovat vztah mezi žalobkyní a žalovanou ve vztahu k předmětnému domu.3. Proti tomuto rozsudku podala odvolání žalovaná a navrhla jeho zrušení či případně změnu. Dle názoru žalované soud prvního stupně ve věci provedl celou řadu důkazů, často šlo ale o důkazy, které se týkaly spíše jiných skutečností, než samotné nájemní smlouvy a důvodů pro výpověď nájmu. Zcela nadbytečné bylo zabývat se závazkem žalobkyně vyplývajícím z ručení žalobkyně za úvěr dlužníka , jméno FO, vůči společnosti , právnická osoba, Žalobkyně dosud nezpochybnila vlastnictví žalované k předmětné nemovitosti. V čl. V. odst. 5 kupní smlouvy se konstatuje, že smlouva byla sepsána na základě pravdivých údajů, pravé svobodné vůle a nebyla sjednána v tísni za nápadně nevýhodných podmínek. Soud prvního stupně v tomto ohledu neprovedl žádné dokazování, které by toto tvrzení prodávajících (žalobkyně a její matky) vyvrátilo. Prodejem domu si žalobkyně vyřešila své vlastní závazky, které převzala zcela dobrovolně. Soud prvního stupně ve svém hodnocení důkazů přehlédl, byť mu tato skutečnost byla známa, že žalobkyně sama za účelem získání úvěru vystavila potvrzení o úhradě části kupní ceny na 470 250 Kč, tedy se sama na protiprávním jednání žalované dost významnou měrou podílela vlastním protiprávním jednáním. Dále žalovaná poukázala na čl. VII. odst. 3 nájemní smlouvy, dle kterého pronajímatel a nájemce po přečtení smlouvy prohlašují, že smlouva je výrazem jejich pravé a svobodné vůle. Soud prvního stupně ani v této věci neprovedl dokazování, které by tvrzení obsažené ve smlouvě vyvracelo. Důkazy k vyvrácení tohoto tvrzení navíc měla předložit sama žalobkyně. Zcela nesporné je, že nebylo placeno žádné nájemné. Žalovaná tudíž v bytě s dalšími osobami bydlí zcela zdarma, pouze si hradí vlastní provozní náklady. Po formální stránce jsou tedy důvody výpovědi po právu. Závěr soudu prvního stupně o tom, že po určité době budou oběma prodávajícím nemovitosti vráceny, se opírá o neurčité tvrzení samotné žalobkyně. Dále žalovaná měla za to, že ve skutečnosti z celé situace více vytěžila žalobkyně.4. Žalobkyně ve vyjádření k odvolání navrhla potvrzení napadeného rozsudku a uvedla, že celý vztah mezi účastnicemi řízení byl důsledkem rozsáhlé trestné činnosti , jméno FO, . Žalobkyně byla v obtížné osobní a finanční situaci, a proto přivolila postupu , jméno FO, podrobně popsaném ve výroku pravomocného rozsudku Krajského soudu v Brně, č. j. 52 T 10/2018-12705. Výsledkem tohoto postupu byl převod vlastnictví domu, aniž by žalobkyně cokoliv získala jako protiplnění. Žalovaná naopak v důsledku svého nepoctivého jednání získala dům, provizi a částku odpovídající dvanácti splátkám hypotéky. Na hypotéku by přitom žalovaná bez podvodného jednání nedosáhla.5. Krajský soud v Brně jako soud odvolací (§ 10 o.s.ř.) po zjištění, že odvolání bylo podáno k tomu oprávněným subjektem (§ 201 o.s.ř.), směřuje proti rozhodnutí, proti němuž je přípustné (§ 201, § 202 o.s.ř.), bylo podáno včas (§ 204 o.s.ř.), v souladu s ustanovením § 212a odst. 1 o.s.ř. přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně i nad rámec odvolacích důvodů, a poté dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.6. Z obsahu spisu bylo zjištěno, že žalobou ze dne 2. 8. 2019 se žalobkyně domáhala určení neplatnosti výpovědi z nájmu domu , číslo, , č. or. , číslo, na , adresa, , umístěného na pozemku p. , číslo, , k. ú. , adresa, . Žalobkyně uvedla, že dne 10. 5. 2013 uzavřela se žalovanou kupní smlouvu, kterou na ni převedla předmětný dům. Učinila tak v omylu a pod nátlakem ze strany , jméno FO, , na jejíž doporučení předmětný dům za provizi zastavila v souvislosti s dluhem třetí osoby (, jméno FO, ) u společnosti , právnická osoba, , jméno FO, přitom slibovala brzkou úhradu dluhu. V obavě, že přijde o střechu nad hlavou, když třetí osoba dluh nesplácela, přistoupila na nabídku , jméno FO, , aby prodala předmětný dům žalované, která byla známou , jméno FO, . Žalovaná následně za provizi 100 000 Kč od , jméno FO, uzavřela hypoteční úvěr ke koupi předmětného domu. Po více než půl roce od koupě byla mezi žalobkyní a žalovanou uzavřena nájemní smlouva. Žalobkyně uvedla, že obě smlouvy byly fingované, jejich obsah odporuje dobrým mravům a veřejnému pořádku, jelikož se jednalo o úkony směřující k zastření trestné činnosti. Kupní cenu za dům převzala , jméno FO, , která dle dohody měla z těchto peněz platit nájemné, resp. platit za žalovanou splátky hypotečního úvěru a dále investovat. Žalovaná nárok žalobkyně neuznala a tvrdila, že kupní i nájemní smlouva jsou platné. Uvedla, že zaplatila kupní cenu k rukám žalobkyně, a to z načerpaného hypotečního úvěru, k jehož poskytnutí si banka v rámci zajištění vyžádala vznik zástavního práva k předmětnému domu. Žalobkyně přitom dala k jeho zřízení souhlas. Žalovaná hradí řádně splátky hypotečního úvěru, zatímco žalobkyně v domě reálně bydlí, ale oproti dohodě nic nehradí. Žalobu žalovaná považovala za obstrukční jednání žalobkyně s cílem zajistit si nadále bydlení v předmětném domě.7. Odvolací soud předně konstatuje, že soud prvního stupně v napadeném rozhodnutí velmi důkladně a podrobně vylíčil skutkové okolnosti projednávané věci, které vyplynuly z provedeného dokazování a zejména z listin z trestního spisu vedeného Krajským soudem v Brně pod sp. zn. 52 T 10/2018. Na obsah odůvodnění soudu prvního stupně lze tudíž v tomto ohledu odkázat. Lze jen ve stručnosti shrnout, že byl v řízení před soudem prvního stupně zjištěn následující skutkový stav:2012, jméno FO, přesvědčila žalobkyni a její matku, aby za úplatu 300 000 Kč ručily domem za úvěr dlužníka , jméno FO, ve výši 1 100 000 Kč.22. 6. 2012, jméno FO, vyjednala u společnosti , právnická osoba, úvěr pro , jméno FO, , který byl téhož dne schválen.3. 5. 2013Uzavření hypotečního úvěru žalovanou – poskytnut úvěr ve výši 2 664 750 Kč; s touto částkou bylo naloženo následovně: částka ve výši 1 380 000 Kč byla využita na splacení dluhu , jméno FO, u společnosti , právnická osoba, ; částku ve výši 129 000 Kč p