15 Co 154/2025-107 — Krajský soud v Brně

1. Soud I. stupně rozsudkem určil, že výše nájemného z bytu č. , Anonymizováno, na , adresa, , č. or. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, činí od , datum, měsíčně , Anonymizováno, Kč/m2, celkem , Anonymizováno, Kč měsíčně (výrok I.), a zavázal žalovanou zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení , Anonymizováno, Kč (výrok II.).2. Proti rozsudku podala odvolání žalovaná, která navrhla (podle obsahu) jeho změnu tak, že žaloba na určení vyššího nájemného z předmětného bytu bude zamítnuta. Žalobce navrhl potvrzení napadeného rozsudku.3. Soud I. stupně předložil odvolání žalované odvolacímu soudu jako neprojednatelné, neboť ani po výzvě soudu neobsahuje zákonné náležitosti podle § 205 odst. 1 o. s. ř., s čímž se ale odvolací soud neztotožnil. Žalovaná již v prvním odvolání z , datum, výslovně uvedla (mimo mnoha jiného), že „pokud se situace nevyřeší, měl by posoudit znalec na místě, jinak nadále budu trvat na stejném nájmu, jako platím dodnes“. Soud je povinen hodnotit každý procesní úkon účastníka soudního řízení podle jeho obsahu (§ 41 odst. 2 o. s. ř.), což v tomto případě vede k závěru, že žalovaná již prvním odvoláním napadla rozsudek soudu I. stupně v celém rozsahu. Formulace „budu trvat“ sice vyvolává pochybnost, zda žalovaná na tomto požadavku opravdu trvá, to ale vyplývá z celého obsahu jejího odvolání, v němž vyjadřuje nesouhlas s požadovaným zvýšením nájemného, které je dle žalované nepřiměřené, tudíž napadá rozsudek soudu I. stupně v celém rozsahu.4. Proto je nevýznamné, že soud I. stupně usnesením z , datum, , č. j. , Anonymizováno, , vyzval žalovanou k doplnění odvolání o odvolací důvod a odvolací návrh, a že následné doplnění jejího odvolání z , datum, již žádné konkrétnější vymezení odvolacího návrhu neobsahuje.5. Odvolací soud po zjištění, že odvolání je přípustné a včas podané osobou oprávněnou (§ 202, § 204 odst. 1 a § 201 občanského soudního řádu - dále „o. s. ř.“), přezkoumal napadený rozsudek i řízení předcházející (§ 212a odst. 1 a 5 o. s. ř.), doplnil dokazování v potřebném rozsahu (§ 213 o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání žalované důvodné není.6. Soud I. stupně rozhodl o žalobě žalobce na určení zvýšeného nájemného z bytu, jehož je žalobce pronajímatelem a žalovaná nájemkyní pro dobu od , datum, do budoucna, podanou z důvodu, že dosud sjednané nájemné neodpovídá výši srovnatelného nájemného obvyklé v daném místě ve smyslu § 2249 odst. 1 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (dále „o. z.“). Žalobce navrhl žalované zvýšení nájemného ze současné výše , Anonymizováno, Kč/m2 na , Anonymizováno, Kč/m2, což žalovaná odmítla, ač ostatní nájemníci srovnatelných bytů totéž zvýšení nájemného přijali, přičemž podle žalobce jde o zvýšení na obvyklou úroveň v daném místě a čase.7. Žalovaná se proti žalobě bránila tím, že kvalita předmětného bytu, který má v nájmu, je snížená, že podle jejího názoru byt neodpovídá hygienickým normám a že výše nájemného, kterou žalobce zvýšením požaduje, je nepřiměřená, což by měl posoudit soudní znalec.8. Soud I. stupně odůvodnil napadené rozhodnutí o ustanoveními § 2249 o. z., § 3 nařízení vlády č. 453/2013 Sb. a závěrem, že požadavek žalobce na zvýšení nájemného z předmětného bytu je důvodný, neboť odpovídá nájemnému obvyklému v daném místě. Tento závěr učinil na základě provedeného a zhodnoceného dokazování evidenčními listy předmětného bytu v nájmu žalované, dalších dvou bytů v témže domě v nájmu , jméno FO, a , jméno FO, , a bytu v domě , adresa, v nájmu , jméno FO, , písemnými souhlasy těchto nájemců se stejným zvýšením nájemného (, jméno FO, a , jméno FO, ) jako u žalované a jeho obdobným zvýšením (, jméno FO, ), fotodokumentací vnitřních prostor předmětného bytu a srovnatelného bytu v témže domě, dále návrhem žalobce na zvýšení nájemného pro žalovanou z , datum, , včetně „tabulky“ srovnatelného nájemného v katastrálním území , adresa, a usnesením , Anonymizováno, , adresa, -, Anonymizováno, z , datum, o schválení zvýšení nájemného, z něhož zde podaný návrh na zvýšení nájemného pro žalovanou vychází. Námitky žalované o nepřiměřenosti zvýšeného nájemného zhodnotil soud I. stupně jako nedůvodné, neboť i ve srovnatelných případech jde o byty se sníženou kvalitou, u nichž bylo nájemné stanoveno ve stejné či obdobné výši, k čemuž by dokazování znaleckým posudkem bylo nehospodárné, neboť žalobce prokazatelně doložil výši nejméně tří srovnatelných nájemných dle § 3 nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Žalobce je většinový pronajímatel bytu v dané lokalitě a proto lze vyjít z jím přiložené „tabulky“ k návrhu na zvýšení nájemného, že nájemné v obdobných bytech žalobce na , adresa, a okolí převyšovalo v roce , Anonymizováno, částku , Anonymizováno, Kč za m2, a je tedy výrazně vyšší než zvýšení nájemného požadované u žalované.9. Žalovaná proti těmto závěrům soudu I. stupně pak namítá tytéž skutečnosti, jimiž se bránila proti žalobě v řízení u soudu I. stupně, že předmětný byt je bytovou jednotku bez oken v přední části, že v důsledku výměny původních vchodových dveří je v bytě tma a nedostatečné větrání, což pracovníci žalobce neberou v úvahu a ignorují, že v minulosti žalovaná „přeplácela“ správnou výši nájemného v důsledku špatného výpočtu podlahové plochy bytu, za což se jí nikdo za žalobce ani neomluvil a že po dobu výměny dveří (před 2 roky) se vysráženou párou v kuchyni ucpaly dvě menší trysky (hořáky) na plyn.10. Tyto odvolací námitky žalované však důvodné nejsou a výše uvedené závěry soudu I. stupně jsou zcela správné. Nejprve je nutno uvést správnost zjištění soudu I. stupně o skutečnostech mezi účastníky nesporných, že předmětný byt č. , Anonymizováno, o velikosti , Anonymizováno, , ve , Anonymizováno, . nadzemním podlaží bytového domu na , adresa, a č. or. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, je ve vlastnictví žalobce a v nájmu žalované na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, , že dosud sjednané nájemné (naposledy dle evidenčního listu platného od , datum, ) činí , Anonymizováno, Kč/m2 měsíčně, což vzhledem k rozloze bytu činí , Anonymizováno, Kč měsíčně.11. K těmto skutečnostem doložila žalovaná v odvolacím řízení nový „evidenční list“, respektive předpis úhrad platný od , datum, , který dosud obsahuje tutéž výši nájemného, Anonymizováno, , Anonymizováno, Kč měsíčně za předmětný byt. Tato skutečnost významná jen tak, že dosud k dohodě účastníků o zvýšení nájemného nedošlo ano pro rok , Anonymizováno, . Pokud z předchozího evidenčního listu navíc vyplývalo, že žalované byla zohledňována z nájemného , Anonymizováno, Kč měsíčně přiznána „sleva–byty“ ve výši , Anonymizováno, Kč měsíčně a „sleva nájemné , Anonymizováno, %“ ve výši , Anonymizováno, Kč měsíčně, a že v nyní účinném předpisu úhrad je zohledňována stejná „sleva-byty“ a „sleva nájemné, Anonymizováno, , Anonymizováno, %“, nemá to pro zde napadené rozhodnutí význam. Žalovaná v podání z , datum, uvedla, že jí žalobcem byla „zamítnuta kontaktní osoba, kterou prováděla do roku , Anonymizováno, několik let“ a že se jí od roku , Anonymizováno, navýšilo nájemné o, Anonymizováno, , Anonymizováno, Kč, což doložila přípisem žalobce z , datum, , podle něhož byla žádost žalobkyně o prodloužení dohody o ustanovení kontaktní osoby a poskytnutí slevy z nájemného zamítnuta, neboť schůze , Anonymizováno, , adresa, -, Anonymizováno, vyslovila , datum, usnesením č. , Anonymizováno, nesouhlas s tímto prodloužením. Tato skutečnost není významná pro zde projednávanou věc, stejně jako to, že z předloženého aktuálního předpisu úhrad stále vyplývá další „sleva-byty“ ve výši , Anonymizováno, Kč měsíčně, neboť zde napadené rozhodnutí se týká zvýšení nájemného na obvyklou úroveň, která dosud činí , Anonymizováno, Kč měsíčně a dle návrhu žalobce má činit , Anonymizováno, Kč měsíčně bez ohledu na to, jaké slevy a z jakých důvodů z něj budou žalované či jiným nájemcům poskytnuty.12. Pokud se týká relevantních skutečností mezi účastníky sporných, odvolací soud se se závěry soudu I. stupně o nich zcela ztotožňuje a pro stručnost odkazuje s odůvodněním jejich správnosti na dostatečné odůvodnění napadeného rozsudku. Z dokazování soudu I. stupně nevyplynuly žádné skutečnosti, v jejichž důsledku by byt žalované měl mít významně nižší kvalitu než srovnatelné byty, ve vztahu k nimž žalobce srovnatelné zvýšení nájemného prokázal, které jsou také byty se sníženou kvalitou a k nim zvýšené nájemné je stejně jako u bytu žalované nadále pod úrovní srovnatelného nájemného s dalšími byty v téže lokalitě v katastrálním území , adresa, . Výhrady žalované o údajné škodě způsobené činností žalobce při správě bytu, který má v nájmu, a o vadách, které by teoreticky mohly odůvodnit právo na náhradu škody či slevu z nájemného podle (§ 2264 a 2265 o. z.), jsou pro tento závěr nevýznamné, neboť v takovém případě by šlo o slevu nájemného z jeho „základní“ výše, která je napadeným rozsudkem zvýšena na srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě (§ 2249 o. z.).13. Proto je požadavek žalobce na zvýšení nájemného z bytu žalobkyně z čás