§ 2249 občanský zákoník – Zvýšení nájemného navržené pronajímatelem
Zákon občanský zákoník · 89/2012 Sb. · účinné od 1. 7. 2018 · Občanské právo · neoficiální nadpis
Stručně: OZ § 2249 upravuje postup, jakým může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného, pokud se strany nedohodly na jeho zvyšování nebo ho výslovně nevyloučily, a stanovuje pravidla pro případ, že nájemce se zvýšením nesouhlasí. Pronajímatel může navrhnout zvýšení nájemného písemně, a to až do výše obvyklého nájemného v daném místě, přičemž celkové zvýšení za poslední tři roky nesmí přesáhnout dvacet procent. (§ 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, znění účinné od 1. 7. 2018)
Klíčová fakta
- Týká se: nájemce, soud, pronajímatel
- Lhůta nebo doba (odst. 3): „Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo…“
- Lhůta nebo doba (odst. 3): „…že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud“
- Judikatura: na § 2249 odkazuje 49 soudních rozhodnutí (NS, ÚS, NSS)
- Účinnost: znění účinné nejméně od
- Zdroj: e-Sbírka, 89/2012 Sb.
(1) Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.
(2) Prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.
(3) Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.
(4) Navrhuje-li nájemce snížení nájemného, použijí se ustanovení odstavců 1 až 3 obdobně.
Srozumitelný výklad
Co to znamená v praxi
- Pronajímatel může navrhnout zvýšení nájemného písemně, a to až do výše obvyklého nájemného v daném místě, přičemž celkové zvýšení za poslední tři roky nesmí přesáhnout dvacet procent.
- Návrh na zvýšení nájemného nelze podat dříve než po dvanácti měsících od posledního zvýšení a musí obsahovat konkrétní výši nájemného a doklady o splnění podmínek.
- Pokud nájemce do dvou měsíců písemně nesouhlasí se zvýšením, může pronajímatel do dalších tří měsíců podat návrh soudu, aby výši nájemného určil.
- Ustanovení o zvyšování nájemného se obdobně použijí i v případě, že nájemce navrhuje snížení nájemného.
Na co si dát pozor
- Pronajímatel musí dodržet písemnou formu návrhu a časové limity pro jeho podání.
- Nájemce by měl reagovat na návrh pronajímatele písemně do dvou měsíců, jinak riskuje, že o výši nájemného rozhodne soud.
- Soud může určit nájemné do výše obvyklé v místě a čase, a to s účinky ode dne podání návrhu soudu.
Generováno z textu ustanovení, orientační – nenahrazuje radu advokáta.
Judikatura k § 2249
Jak soudy aplikují § 2249
A dále otázku, která byla sice již v rozhodování dovolacího soudu řešena, ale dle názoru dovolatele má být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak: dovolací soud ve své rozhodovací praxi dospěl k názoru, že i když nabídka pronajímatele na zvyšování nájemného nesplňuje všechny náležitosti dle § 2249 odst. 1 o. z., s jejichž absenci uvedené ustanovení spojuje následek, že se k návrhu nepřihlíží, může nájemce případně akceptovat i takový návrh, ale podle názoru dovolatele by měla být tato právní otázka vyřešena tak, že nájemce nemůže platně …
Citované rozhodnutí se totiž týkalo aplikace § 2249 o. z., který zakotvuje oprávnění soudu tam uvedeným postupem upravit obsah závazku (resp. zvýšit nebo snížit výši nájemného).
Dovodil, že žaloba na určení výše nájemného (§ 2249 odst. 3 o. z.) je žalobou určovací (právotvornou), nejde o žalobu na plnění, soud tak svým rozhodnutím nerozhoduje o zaplacení („dlužného“) nájemného, jen určí jeho výši.