15 Co 45/2026-54 — Krajský soud v Brně

1. Výše uvedeným rozsudkem rozhodl soud I. stupně tak, že zamítl žalobu, kterou se žalobci domáhali určení, že jsou vlastníky práva stavby na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, o výměře , Anonymizováno, m², v k. ú. , adresa, , obec , adresa, (výrok I.). Současně soud I. stupně zavázal žalobce společně a nerozdílně k povinnosti zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 600 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.). Své rozhodnutí soud I. stupně odůvodnil tím, že žalobci se nechopili držby práva stavby a nesplnili tak jednu ze základních podmínek vydržení, právo stavby tak nevydrželi, a proto soud I. stupně žalobu zamítl.2. Proti tomuto rozsudku soudu I. stupně podali prostřednictvím svého právního zástupce odvolání žalobci. V něm jako odvolací důvod namítají nesprávné právní posouzení věci (ust. § 205 odst. 2 písm. g/ o.s.ř.) s tím, že mezi nimi a žalovaným zjevně není sporu o skutkovém stavu. Žalobci považují za chybný odkaz soudu I. stupně na závěry rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 828/2017 ze dne 8. 6. 2017. V této souvislosti namítají, že uvedené rozhodnutí se nezabývá právem stavby, nýbrž právem předkupním, tedy docela jinou situací. V odkazovaném rozhodnutí chtěl nájemce (oprávněný držitel) své právo rozšířit, v případě této projednávané věci naopak žalobci chtěli, aby bylo jejich vlastnické právo efektivně zúženo. Současně v odkazovaném rozhodnutí šlo o institut předkupního práva, tedy institut civilnímu právu známý již z předchozí právní úpravy, nikoli o institut nový, respektive oprášený po takřka 100 letech. Podle žalobců tak soud I. stupně vychází z rozhodovací praxe, která má s projednávanou věcí něco společného jen vzdáleně. Faktem podle žalobců zůstává, že otázka práva stavby doposud nebyla Nejvyšším soudem rozhodována. Žalobci dále uvádějí že předchozí právní úprava z.č. 40/1964 Sb. obsahovala ustanovení o přechodu práv a povinností nájemce v případě změny na straně pronajímatele, soud se však při odkazu na ustanovení § 680 zákona č. 40/1964 Sb. vyhýbá uvážení pozadí celé projednávané kauzy, a totiž, že ze strany zákonodárce došlo zcela svévolně ke změně jednoho ze základů civilního práva, kdy se z do té doby platné, sice abnormální, ale již zažité, zásady superficies solo non cedit, doslova přes noc přešlo k zásadě superficies solo cedit. Jakkoliv mohly být k této legislativní změně dány legitimní důvody, šlo o změnu hrubou. Přitom se nikterak neodrazila v postavení nájemců, jejichž jediným důvodem k uzavření nájemní smlouvy bylo, že předchozí právní úprava, vytvořena z pohledu práva týmž zákonodárcem, byť za minulého režimu, neumožňovala legálně postavit nemovitost na cizím pozemku na základě jiného právního institutu, neboť právo stavby, ani jiný jemu podobný nástroj, neexistovalo. Žalobci považují za nesprávný závěr soudu I. stupně uvedený v bodech 18. a 19. napadeného rozhodnutí, když zde zdůrazňují svobodu vlastníka nakládat s jeho vlastnictvím zákonem dovoleným způsobem, což v kontextu soukromého práva znamená i takovým způsobem, který zákon výslovně nepředpokládá, ale nezakazuje. Přihlédneme-li ke skutečnosti, že zákon umožňuje vlastníkovi věc opustit (viz ustanovení § 1050 občanského zákoníku), tedy se vlastnického práva docela zříci, pak musí nutně vlastníkovi svědčit i právo své vlastnické právo omezit. To ostatně může uzavřením nájemní smlouvy či zřízením věcného břemene. Žalobci dále nesouhlasí s argumentací soudu uvedenou v odůvodnění napadeného rozsudku v bodě 22. a k tomu uvádějí, že zde soud I. stupně nejenže popírá, že nelze zřídit právo stavby, tedy právo k věci cizí, na věci vlastní, když toto přímo vnucuje v případě smluvního řešení vlastníkovi pozemku, ale k tomu vše završuje ničím nepodloženým závěrem, že vlastník by musel věc nejprve opustit, aby mohlo právo stavby vzniknout. Toto ovšem zákon nepožaduje. Vlastník je oprávněn se svým majetkem nakládat dovoleným, tedy zákonem nezakázaným způsobem, tedy své vlastnické právo i omezit jeho přeměnou na právo stavby. Pokud tedy soud I. stupně v napadeném rozhodnutí argumentuje tím, že by případným vyhověním jejich návrhu sám zasáhl do práva žalobců na vlastnictví, garantovaným článkem 11 Listiny, nutně tím vytváří naprosto absurdní situaci, kdy v úzkostlivé snaze zachovat vlastnické právo žalobců nezměněné nejenže upírá žalobcům autonomii vůle nakládat s jejich vlastním majetkem, ale navrch je efektivně odsuzuje do situace, kdy jejich vlastnické právo zanikne, neboť budou muset odstranit stavbu postavenou na cizím pozemku na základě nájemní smlouvy. Za nesprávný považují žalobci též závěr soudu I. stupně rozvedený v bodě 25. napadeného rozhodnutí. Žalobci k tomu uvádějí, že nerozporují, že jejich právní předchůdce, nikoli oni sami, jak uvádí soud I. stupně, nájemní smlouvu v roce , Anonymizováno, uzavřel, ani že oni vstoupili na jeho místo, mají však za to, že zde soud nemá právní jednání vykládat podle jeho formy, nýbrž podle jeho obsahu. Jak již bylo výše uvedeno, předchozí právní úprava vycházela z opačného právního principu, podle něhož stavba na pozemku k pozemku nepřirůstala, důsledkem však bylo, že se musel řešit přehršel situací, v nichž stavba na cizím pozemku rostla, nebo již fakticky stála. Jediným právním nástrojem, který toto za předchozí právní úpravy umožňoval řešit, byla nájemní smlouva. Projev vůle stran však nesměřoval k uzavření nájemní smlouvy, ale právě a jen k řešení toho, že cizí nemovitost stála na cizím pozemku. Ve své podstatě šlo o zastřený právní úkon dle ustanovení § 555 odst. 2 občanského zákoníku. Projev vůle ani jedné ze stran nesměřoval k uzavření nájemní smlouvy, ale k překonání úskalí právní úpravy postavené na z právních obyčejů vykloubené právní úpravě. Žalobci k tomu uvádějí, že vždy užívali garáž jako věc vlastní a nikdy nepochybovali o tom, že jim svědčí právo, aby garáž na předmětném pozemku trvale stála. V neposlední řadě, pokud soud I. stupně odkazuje též na další judikaturu Nejvyššího soudu, a to na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2020, sp. zn. 22 Cdo 3835/2019, tato judikatura se netýká práva stavby a je tedy nepřiléhavá. Právo stavby je institut nový, dobrá víra odpovídající poctivé držbě však žalobcům vždy svědčila. Nadto žalobci uvádějí, že ustanovení § 1095 nevyžaduje poctivou držbu, ale pouze nepoctivý úmysl, s nímž soud v napadeném rozhodnutí nijak nepracuje. Ze všech těchto důvodů žalobci navrhují, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.3. K odvolání žalobců se vyjádřil též žalovaný. Ten uvádí, že mezi žalobci a žalovaným je nesporné, že žalobci mají ve společném jmění stavbu číslo evidenční , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , v k.ú. , adresa, , která stojí na pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, ve vlastnictví žalovaného. Žalovaný dále konstatuje, že žalobci uvádějí, že v souladu s příslušnými ustanoveními zákona č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník) došlo k mimořádnému vydržení nemovité věci, konkrétně práva stavby. Aby mohlo dojít k vydržení práva, musí být splněny podmínky nutné pro vydržení – vůle s věcí nakládat jako s vlastní a faktické ovládání věci. Pokud se aplikují tyto podmínky na právo stavby, má žalovaný za to, že není možné se chopit práva stavby na pozemku ke stavbě, která je již ve vlastnictví žalobců. Není totiž možné vykonávat držbu v rámci vlastnického práva a nadto ještě držbu vlastnického práva k právu stavby, když jde o tu samou nemovitou věc, tj. stavbu , Anonymizováno, . Žalovaný zdůrazňuje, že vlastnické právo je neomezeného trvání, oproti tomu právo stavby je časově omezeným institutem. Z tohoto pohledu se zdá nelogické, že by se žalobci dobrovolně vzdávali institutu, který požívá větších výhod – proč by se měli vzdát časově neomezeného vlastnického práva ve prospěch časově omezeného práva stavby. Po skončení práva stavby se ze zákona stane stavba součástí pozemku, na kterém stojí. Na paměti je rovněž nutné mít skutečnost, že aby mohlo vzniknout právo stavby, muselo by nejdříve dojít k zániku vlastnického práva. V praxi by to znamenalo, že vlastníkem stavby by se musel stát žalovaný, aby se stavba mohla následně stát součástí práva stavby žalobců. Tento úkon se zdá být poněkud nestandardní a žalobci za současného stavu nemají žádné důvody k takovému jednání. Pokud žalobci odkazovali opakovaně na existenci zásady superficies solo cedit, žalovaný poukazuje na to, že z této zásady existují výjimky, když v tomto směru odkazuje na ustanovení § 3055 odst. 1 občanského zákoníku a má za to, že toto ustanovení dopadá i na případ žalobců. V praxi to znamená, že stavba na pozemku jiného vlastníka nepřechází a není automaticky ve vlastnictví vlastníka pozemku. Tam, kde je vlastnictví stavby a pozemku v rukou různých fyzických či právnických osob, zůstává vlastnictví odděleno i po účinnosti nového občanského zákoníku a stavba vroste do pozemku až okamžikem, kdy obojí získá jediného vlastníka. Tedy i po nabytí účinnosti nového občanského zákoníku jsou