15 Co 5/2026-148 — Krajský soud v Brně

1. Výše uvedeným rozsudkem rozhodl soud I. stupně tak, že se určuje, že výše nájemného za užívání bytu č. , Anonymizováno, , který se nachází v , Anonymizováno, . nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , a jehož nájemkyní je žalovaná, činí , Anonymizováno, Kč měsíčně, a to s účinky od , datum, (výrok I.). Současně soud I. stupně zavázal žalovanou k povinnosti zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku , Anonymizováno, Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce (výrok II.). Soud I. stupně dospěl k závěru, že byly naplněny zákonné předpoklady pro určení (zvýšení) nájemného dle ust. § 2994 občanského zákoníku, když v projednávaném případě „bylo nájemné dlouhodobě pod úrovní obvyklého nájemného a i nyní je navrhováno zvýšení v poloviční výši oproti obvyklému nájemnému. V takovém případě ani zdravotní stav žalované nemůže založit rozpor s dobrými mravy, proto soud žalobě jako důvodné zcela vyhověl“.2. Proti tomuto rozsudku podala odvolání žalovaná. Ta napadá oba výroky rozhodnutí soudu I. stupně. Žalovaná v odvolání uvádí, že , Anonymizováno, , adresa, hromadně rozesílala „nové nájemní smlouvy“ pro obecní nájemní byty nájemníkům v různém postavení, a tedy i takovým, kteří byli víc jak 30 let v nájmu. Odlišnost postavení konkrétního bytu, který žalovaná užívá, dokazovala soudu I. stupně hned v úvodu sporu – prvotní nájemní smlouvu , Anonymizováno, , adresa, , , právnická osoba, . Nemůže však dokázat, jaké je znění smlouvy o odkoupení – resp. postoupení rozsáhlého bytového fondu mezi , Anonymizováno, a , Anonymizováno, . Nemůže též soudu dokázat, jaké podmínky pro bývalé , Anonymizováno, , Anonymizováno, a jejich rodinné příslušníky si v této době strany dojednaly. Žalovaná dále poukazuje na to, že nájemníci obecních bytů si na své náklady obecní byty průběžně rekonstruovali. I žalované byla doručena „nová nájemní smlouva“, která podle ní nezohledňovala výši nájmu v konkrétním bytě po částečné vlastní rekonstrukci, trvající průběžně 30 let. Navíc žalovaná žádala v roce , Anonymizováno, o souhlas s kompletní rekonstrukcí kuchyně, a to znovu na vlastní náklady. Žalovaná poukazuje dále na to, že soudu I. stupně předložila darovací smlouvu jejích rodičů , Anonymizováno, Ve dvanáctipatrovém domě na , adresa, byla rozsáhlá rekonstrukce koupelny v obecním bytě prováděna jako jedna z prvních. Osobně její rodiče konzultovali rekonstrukci s odborníky, kteří realizovali v době socialismu výstavbu celého vinohradského sídliště. V postupu soudu I. stupně spatřuje podezření, že záměrně, aniž by řádně vyhodnotil žalovanou předložené důkazy, rozhodl o zvýšení nájemného. Podle žalované nebyly nikterak zohledněny závěry dvou kontrolních pasportizací celého bytového fondu dvanáctipatrového domu na , adresa, , , Anonymizováno, , když má za to, že u , Anonymizováno, chybí transparentnost hospodaření s obecními byty. Logicky by to odůvodňovalo, proč si současně s novými nájemními smlouvami nechala vypracovat , Anonymizováno, , adresa, znalecký posudek , tituly před jménem, , adresa, , když pouze na základě závěrů znaleckého posudku soud I. stupně rozhodoval. Rozsudek soudu I. stupně je podle žalované rozporuplný, když uvádí dvě různé výše obvyklého nájemného pro konkrétní byt žalované (výměra , Anonymizováno, m²) a to jednak částku , Anonymizováno, CZK/měsíc a též částku , Anonymizováno, CZK/měsíc. Žalovaná také namítá to, že znalecký posudek nebyl vypracován pro konkrétní byt užívaný žalovanou a vykazuje i formální vady, když na přední straně znaleckého posudku není v souladu s archivními předpisy v pravé horní části uveden přesný počet příloh, listů apod. Žalovaná dále poukazuje na to, že soud v rozsudku srovnává evidenční list z roku , Anonymizováno, , přičemž, pokud by byla , Anonymizováno, , adresa, řádný hospodář podle nového občanského zákoníku, byl by v souvislosti s novou nájemní smlouvou předložen evidenční list z roku , Anonymizováno, , což se nestalo. Závěrem žalovaná poukazuje na své zdravotní potíže a uvádí, že soud I. stupně rozhodl k její tíži oproti obsahu původní nájemní smlouvy z roku , Anonymizováno, . Z těchto důvodů žalovaná navrhla, aby odvolací soud napadené rozhodnutí zrušil.3. Žalobce se k odvolání žalované vyjádřil tak, že uvedl, že rozsudek Městského soudu v Brně ze dne , datum, , č. j. , Anonymizováno, považuje ve všech výrocích za věcně správný a odvolání žalované za zcela nedůvodné. Odvolací argumenty žalované vycházejí z jejích majetkových poměrů a vztahů s předchozím nájemcem předmětného bytu, přičemž tato hlediska podle ustálené rozhodovací praxe nejsou ve sporu o určení výše nájemného rozhodná. Žalobce proto navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek v celém rozsahu jako věcně správný potvrdil.4. Poté, co odvolací soud dospěl k závěru, že odvolání bylo podáno oprávněnou osobou (ust. § 201 o.s.ř.), ve lhůtě (ust. § 204 o.s.ř.), a proti rozhodnutí, proti kterému je odvolání přípustné (ust. § 201 o.s.ř., ust. § 202a contrario o.s.ř.), přezkoumal napadené rozhodnutí soudu I. stupně i řízení, které jeho vydání předcházelo, přičemž dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.5. Jak vyplývá z obsahu spisu, žalobou podanou u soudu I. stupně se žalobce domáhá rozhodnutí, na základě kterého by byla určena výše nájemného za užívání bytu č. , Anonymizováno, , který se nachází v , Anonymizováno, . nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , a jehož nájemkyní je žalovaná s tím, že toto nájemné činí od , datum, částku , Anonymizováno, Kč měsíčně. V této souvislosti žalobce uvedl, že žalovaná je nájemkyní předmětného bytu, a to na základě nájemní smlouvy uzavřené mezi účastníky dne , datum, s tím, že bylo na základě uvedené nájemní smlouvy stanoveno v době uzavření nájemní smlouvy nájemné ve výši , Anonymizováno, Kč měsíčně. Strany si neujednaly způsob zvyšování nájemného, ani zvyšování nájemného nevyloučily. Dne , datum, byl žalované doručen návrh na zvýšení nájemného o , Anonymizováno, %, tedy na částku , Anonymizováno, Kč, jehož přílohou byl znalecký posudek. Žalovaná žalobci do dvou měsíců od dojití návrhu na zvýšení nájemného nesdělila, že se zvýšením nájemného souhlasí, ani zvýšené nájemné v této lhůtě nezaplatila. Žalobce dále tvrdil, že obvyklé nájemné v daném místě a čase činí , Anonymizováno, Kč měsíčně, přičemž žalobce požaduje zvýšení nájemného na částku , Anonymizováno, Kč měsíčně.6. Odvolací soud po přezkoumání napadeného rozhodnutí i řízení, které jeho vydání předcházelo, dospěl k závěru, že soud I. stupně provedl dokazování v potřebném rozsahu, z provedených důkazů dospěl k odpovídajícím závěrům a v předmětné věci aplikoval příslušné právní normy. Zde lze uvést, že soud I. stupně dospěl k závěru, že předmětná nemovitost, v níž se nachází byt, který užívá žalovaná, je ve vlastnictví žalobce, že žalobce se žalovanou dne , datum, uzavřeli nájemní smlouvu, kdy v této souvislosti s uzavřením nájemní smlouvy bylo stanoveno nájemné ve výši , Anonymizováno, Kč měsíčně. Ke zvýšení tohoto nájemného dosud nedošlo, proto žalobce doručil žalované návrh na zvýšení nájemného o , Anonymizováno, % dne , datum, , tedy na částku , Anonymizováno, Kč; žalovaná žalobci ve lhůtě dvou měsíců od dojití tohoto návrhu nesdělila, že se zvýšením nájemného souhlasí, ani zvýšené nájemné ve stejné lhůtě nezaplatila, proto žalobce dne , datum, podal žalobu na určení výše nájemného dle ust. § 2249 občanského zákoníku. V průběhu řízení pak bylo dále prokázáno, a to znaleckým posudkem , tituly před jménem, , adresa, č. , číslo, že obvyklá výše nájemného pro byty v dané městské části a obdobného typu, jako je byt žalované, činí , Anonymizováno, Kč měsíčně. Za této situace tedy soud I. stupně dospěl k závěru, že byly splněny podmínky pro určení výše nájemného dle § 2249 občanského zákoníku a žalobě proto vyhověl. Tyto závěry považuje odvolací soud za správné, když se ztotožňuje s hodnocením věci, jak je učinil soud I. stupně a v tomto směru lze na závěry soudu I. stupně odkázat.7. Podle ust. § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen občanský zákoník) neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.8. Podle ust. § 2249 odst. 3 občanského zákoníku souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souh