17 Co 188/2025-172 — Krajský soud v Brně

1. Okresní soud ve Znojmě („dále jen soud prvního stupně“) rozhodl rozsudkem ze dne 28. 5. 2025, č. j. 11 C 126/2024-134 („dále jen rozsudek soudu prvního stupně“) tak, že žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobci částku 353 500 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně od 21. 3. 2023 do zaplacení (výrok I) a dále žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobci náklady řízení ve výši 108 785 Kč (výrok II).2. Proti tomuto rozsudku podal žalobce obsáhlé odvolání, ve kterém namítl nepřezkoumatelnost rozsudku soudu prvního stupně a rozporoval závěr, že mezi ním a žalobcem byla sjednána zprostředkovatelská, resp. obstaravatelská smlouva. Smlouva, která byla uzavřena, je fakticky smlouvou o smlouvě budoucí kupní mezi budoucím prodávajícím a budoucím kupujícím (žalobcem), přičemž on jako žalovaný v ní vystupoval jen vedlejším způsobem. K žádnému zprostředkování se v rezervační smlouvě nezavázal. Měl přijmout pouze rezervační zálohu, případně organizačně pomoci. Jeho vedlejší účast v rezervační smlouvě byla dána primárně jeho přímou (hlavní) účastí v jiné, bezprostředně související smlouvě (zprostředkovatelské smlouvě uzavřené s prodávajícím). Dále v odvolání odmítl aplikaci zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování na vztah mezi ním a žalobcem, protože se žalobci nezavázal zprostředkovat uzavření realitní smlouvy. K převzetí částky 353 500 Kč uvedl, že se jednalo o zálohu na budoucí kupní cenu ve vztahu žalobce (kupující) – prodávající, a pokud tato částka byla uhrazena na jeho účet, jednalo se pouze o určení platebního místa (jednalo se o plnění prodávajícímu a nikoliv jemu). Žalovaný z této skutečnosti dovozoval, že není ve věci pasivně legitimován k případnému nároku na vydání bezdůvodného obohacení z této platby. Současně také popřel, že by zmíněná částka byla jím převzata z titulu úschovy, když k žádné úschově se nezavázal a z ujednání ani ze zákona mu taková povinnost nevyplývala. K neuzavření kupní smlouvy žalovaný uváděl, že smlouva obsahovala nejen mechanismus „bez zbytečného odkladu“ po výzvě, ale i nejzazší pevný termín, přičemž povinnost uzavřít kupní smlouvu měla dle jeho názoru existovat i bez výzvy. Žalobce tedy podle jeho názoru mohl a měl kontraktaci iniciovat rovněž sám. V řízení před soudem prvního stupně otevřené otázce k nemožnosti plnění z důvodu existence SJM na straně prodávajícího žalovaný uvedl, že kupní smlouva na straně prodávajícího byla realizovatelná, zejména se souhlasem druhého manžela, přičemž bývalá manželka prodávajícího s převodem souhlasila. V této souvislosti žalovaný odkázal na znění ustanovení § 580, § 713 a § 714 občanského zákoníku. Na podporu svého tvrzení žalovaný poukázal na skutečnost, že následný převod nemovitostí na jiné nabyvatele byl uskutečněn. Bývalá manželka prodávajícího byla připravena převod umožnit a souhlasila s ním. Důvod neuzavření kupní smlouvy mezi prodávajícím a žalobcem žalovaný spatřoval zejména ve skutečnosti, že žalobce neměl o koupi nemovitostí následně zájem, neboť v mezidobí si pořídil jinou nemovitost a na koupi předmětných nemovitostí již neměl finanční prostředky.3. Žalobce ve svém písemném vyjádření k odvolání žalovaného uvedl, že závěry soudu prvního stupně považuje za správné a ztotožnil se s jeho odůvodněním. Žalobce připomenul, že kupní smlouva nebyla v rezervační lhůtě uzavřena, neboť nebyl k uzavření smlouvy žalovaným vyzván. Tím dle jeho názoru odpadl důvod, pro který byla částka 353 500 Kč poskytnuta jako rezervační záloha určená k budoucímu započtení na kupní cenu, a proto je žalovaný povinen ji vrátit. Právně lze jeho nárok kvalifikovat jako bezdůvodné obohacení dle § 2991 občanského zákoníku, když se jedná o plnění z právního důvodu, který odpadl. Žalobce připomenul, že záloha byla fakticky uhrazena na soukromý účet osoby blízké žalovanému (jeho expřítelkyně), přičemž žalovaný s prostředky nakládal jako se svými. Žalobce zdůraznil, že žalovaný vystupoval ve vztahu jako realitní makléř – podnikatel, pod IČ, takže na jeho postup je třeba aplikovat zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Žalovaný však nepostupoval profesionálně, zejména neučinil řádnou výzvu k uzavření smlouvy a neopatroval rezervační zálohu způsobem odpovídajícím režimu úschovy v souladu s podmínkami ustanovení § 4 odst. 2 zákona č. 39/2020 Sb. Žalobce se dále vyjádřil k rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2505/2019, na které odkazoval žalovaný ve svém odvolání, a konstatoval, že toto rozhodnutí na daný případ nedopadá, protože zde jde o rezervační zálohu k započtení na kupní cenu až při uzavření kupní smlouvy, k čemuž nedošlo. Námitku žalovaného obsaženou v odvolání, že nemohl nemovitosti koupit, označil jako nedůvodnou. Odmítl tvrzení žalovaného, že by neměl prostředky na zakoupení nemovitostí. Za rozhodující však označil skutečnost, že nebyl k uzavření smlouvy vyzván, takže dle jeho názoru nelze obranu žalovaného stavět na tom, co by on jako žalobce zvládl či nikoliv, když k realizační fázi dle smlouvy nedošlo na základě výzvy žalovaného. Žalobce navrhl potvrzení rozsudku soudu prvního stupně.4. Odvolací soud posoudil odvolání žalovaného jako včas podané, podané osobou oprávněnou k podání odvolání, přípustné a řádné (§ 204 odst. 1, § 201, § 202 odst. 2 a contrario, § 205 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu – dále již jen o.s.ř.). Ve svých důvodech je odvolání podřaditelné pod ustanovení § 205 odst. 2 písm. e) a g) o.s.ř., tedy, že soud prvního stupně dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním a že rozhodnutí soudu prvního stupně spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Skutečnosti zakládající odvolací důvod uvedený v ustanovení § 205 odst. 2 písm. a) o.s.ř., které zkoumá soud z úřední povinnosti, nebyly ze spisu zjištěny a v odvolání žalovaného nebyly namítány.5. Odvolací soud přezkoumal odvoláním napadený rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, a poté dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není důvodné.6. Z obsahu spisu bylo zjištěno, že žalobce se žalobou podanou u soudu prvního stupně dne 16. 5. 2024 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by žalovanému byla uložena povinnost zaplatit mu částku 353 500 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně od 21. 3. 2023 do zaplacení. K důvodům svého nároku žalobce poukázal na rezervační smlouvu, kterou uzavřel s , jméno FO, jako prodávajícím a se žalovaným jako zprostředkovatelem, když obsahem této rezervační smlouvy byl závazek žalovaného jako zprostředkovatele pro žalobce koupi nemovitých věcí nacházejících se ve vlastnictví , jméno FO, zprostředkovat za kupní cenu , částka, Nemovitosti, které měly být předmětem kupní smlouvy, byly v žalobě podrobně specifikovány. Jednalo se o pozemek p. č. , číslo parcely, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. , číslo parcely, , obec , adresa, , rodinný dům, který stojí na tomto pozemku. Dále pozemek p. č. , číslo parcely, – zahrada, vše v k. ú. , adresa, . Žalobce poukázal na skutečnost, že v souladu s touto rezervační smlouvou uhradil na účet zprostředkovatele – žalovaného rezervační zálohu ve výši 353 500 Kč, která měla být započtena na úhradu kupní ceny. Tuto částku uhradil ve dvou splátkách, a to dne 29. 4. 2022 a dne 3. 5. 2022. Částka měla být uhrazena na soukromý účet žalovaného. Žalobce odkázal dále na článek V. rezervační smlouvy, v němž byla ujednána lhůta, dle které měla být kupní smlouva uzavřena bez zbytečného odkladu poté, co zprostředkovatel, tj. žalovaný, vyzve žalobce jako zájemce a , jméno FO, jako prodávajícího k uzavření smlouvy, nejpozději však do 30. 10. 2022. K prodeji předmětných nemovitostí nedošlo, neboť žalobce nebyl ze strany žalovaného vyzván k uzavření kupní smlouvy, přičemž rezervační lhůta uplynula dne 30. 10. 2022. Žalobce tedy vyzval žalovaného k vrácení rezervační zálohy, avšak to žalovaný odmítl.7. Žalovaný s nárokem uplatněným žalobcem nesouhlasil, vyslovil názor, že předmětná rezervační smlouva je závazkem mezi žalobcem a prodávajícím. Vyslovil názor, že se nejedná o zprostředkovatelskou smlouvu, neboť podstatou zprostředkování je obecné obstarání příležitosti uzavřít určitou smlouvu, k ničemu takovému se však on nezavázal. Dle jeho názoru žádné zprostředkování v dané fázi již ani fakticky nebylo možné, neboť prodávající a kupující již byli dokonce ve smluvním kontaktu. Žalovaný shodně jako v odvolání vyslovil názor, že je pouze vedlejším účastníkem smlouvy, figuruje pouze ve vedlejších ujednáních, které nezakládají samotnou podstatu smlouvy a že ve smlouvě figuroval pouze jako platební místo. Aplikace zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování je na daný vztah dle jeho názoru vyloučena.8. Soud prvního stupně po provedeném dokazování, které v odůvodnění svého rozsudku popsal, dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Na smluvní vztah mezi účastníky aplikoval ustanovení § 2445 odst. 1 a 2 občanského zákoníku a zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, přičemž konstatoval, že tyto dva zákony jsou ve vztahu obecné