21 Co 15/2026-86 — Krajský soud v Brně

1. Rozsudkem soud I. stupně ve výroku I určil, že výše nájemného za užívání bytu č. , Anonymizováno, , který se nachází v , Anonymizováno, . nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, a jehož nájemci jsou žalovaní 1) a 2), činí , Anonymizováno, Kč měsíčně, a to s účinky od , datum, . Ve výroku II byli žalovaní 1) a 2) zavázáni nahradit společně a nerozdílně žalobci na nákladech řízení částku , Anonymizováno, Kč k rukám zástupce žalobce do tří dnů od právní moci rozsudku.2. Proti rozsudku soudu I. stupně podali odvolání žalovaní. Uvedli, že v roce , Anonymizováno, neplatila regulace nájemného. Evidenční list ze dne , datum, navýšil nájemné oproti evidenčnímu listu ze dne , datum, . Nájemné zvýšené evidenčním listem v roce , Anonymizováno, poté žalovaní akceptovali, toto platili. Byla tedy uzavřena dohoda o nájemném, ve věci tak nelze použít § 3074 odst. 2 občanského zákoníku. Při zvýšení nájemného je třeba aplikovat § 2249 odst. 1 občanského zákoníku, a nikoli § 2249 odst. 2 občanského zákoníku. Platí proto i 20% limitace navýšení nájemného. Evidenčními listy z roku , Anonymizováno, sice nedošlo ke změně výše nájemného, což však není podstatné. Rozhodné je, že šlo o ujednání pronajímatele a nájemce. Evidenční listy jsou součástí nájemní smlouvy. Jakmile pronajímatel vystavil nový evidenční list a nájemce podle něj plnil, šlo o změnu smluvního ujednání o výši nájemného. Šlo o konkludentní souhlas nájemce zřejmý z toho, že zvýšené nájemné platil. Odvolatelé v této souvislosti citovali z judikatury Nejvyššího soudu. Měli za to, že výkon práva žalobce je rozporný s dobrými mravy z důvodů v odvolání specifikovaných. Dále měli za to, že znalecký posudek , tituly před jménem, , adresa, je vadný. Znalec použil při vypracování posudku nesprávné metody, vstupní údaje a byl zde nesoulad závěrů posudku se skutečnými poměry v místě a čase. Existuje totiž rozsáhlý soubor nájemních vztahů v dané městské části, z nějž je zřejmá odlišná výše nájemného, než jak ji určil znalec , tituly před jménem, , jméno FO, . Obvyklé nájemné je tak nadhodnoceno. Odvolatelé žádali změnu rozsudku soudu I. stupně tak, že žaloba bude zamítnuta, nebo nájemné bude určeno ve výši s přihlédnutím k 20% limitaci, in eventum aby byl rozsudek soudu I. stupně zrušen a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení.3. V doplnění odvolání žalovaní nesouhlasili s tím, že by ve věci došlo ke zvyšování nájemného postupem podle zákona č. 107/2006 Sb. Takový postup podle tohoto zákona nebyl v řízení prokázán. Závěr soudu I. stupně o nájemném od , datum, ve výši , Anonymizováno, Kč měsíčně nemá oporu v provedeném dokazování. Nájemné podle evidenčního listu ve skutečnosti činilo , Anonymizováno, Kč měsíčně. Podpisem evidenčního listu žalovaní nepotvrzovali pouze dílčí závěrečnou pasáž v evidenčním listu, ale šlo ve skutečnosti o dohodu o výši nájemného a úhradách spojených s užíváním bytu. Odvolatelé opětovně zpochybňovali závěry znaleckého posudku znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , který nevycházel z nájemného, které nájemci v dané městské části obvykle hradí.4. V dalším doplnění odvolání žalovaní opět zpochybňovali, že by nájemné bylo jednostranně zvyšováno podle zákona č. 107/2006 Sb., neboť rozpisy úhrad nesplňují náležitosti tohoto zákona. Šlo o neurčitý právní úkon. Žalovaní po celou dobu nájemního vztahu vycházeli z toho, že mezi účastníky byl smluvní vztah, i co se týče výše nájemného. Jednotlivé evidenční listy jako nedílné součásti nájemní smlouvy představovaly písemný instrument konkretizace a aktualizace výše plateb. Písemná forma potřebná pro změnu nájemní smlouvy tak byla zachována.5. Žalobce ve vyjádření k odvolání s odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu setrval na stanovisku, že nájemné bylo žalovaným vždy určováno podle právních předpisů, nikdy nedošlo k dohodě účastníků z důvodů ve vyjádření specifikovaných. Znalecký posudek je správný. Znalec v souladu s vyhláškou č. 441/2013 Sb. nezahrnul do posudku byty s regulovaným nájemným. Žalobce požaduje nájemné ve výši ani ne poloviny, než jaká byla jako obvyklá zjištěna znalcem. Žalobce též poukázal na soudní rozhodnutí v obdobné věci, kde soud ve skutkově a právně podobné věci přisvědčil argumentaci žalobce.6. Krajský soud v Brně jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb. – občanský soudní řád, dále jen „o. s. ř.“) – po zjištění, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), k tomu legitimovaným subjektem (§ 201 o. s. ř.) a že jde o rozhodnutí, proti němuž je odvolání přípustné (§ 201 a § 202 o. s. ř. a contrario) – přezkoumal napadený rozsudek a řízení jeho vydání předcházející a dospěl poté k závěru, že odvolání žalovaných není opodstatněné.7. Pokud jde o jednotlivá ustanovení právních předpisů vztahující se na nyní projednávanou věc, lze pro stručnost odkázat na body 26 až 42 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně.8. Odvolací soud zopakoval dokazování listinou – evidenčním listem pro výpočet nájemného podle obecně platných předpisů ze dne , datum, , který se týká předmětného bytu. Z tohoto evidenčního listu je zřejmé, že maximální základní nájemné bylo určeno celkem částkou , Anonymizováno, Kč, dále byla připočtena částka za vybavení bytu ve vlastnictví pronajímatele , Anonymizováno, Kč, takže celkové měsíční nájemné činilo , Anonymizováno, Kč. V závěrečné části tohoto evidenčního listu bylo uvedeno, že nájemce (žalovaný 1) potvrzuje správnost údajů v tomto evidenčním listě a je si vědom povinnosti neprodleně hlásit veškeré změny v údajích tohoto evidenčního listu, zejména pak změnu počtu osob užívajících tento byt.9. Po takto doplněném dokazování lze uvést, že rozsudek soudu I. stupně je ve výroku věcně správný, odůvodnění je souladné s požadavky vymezenými v § 157 odst. 2 o. s. ř. a je přesvědčivé. S tímto se odvolací soud ztotožňuje ve všech bodech a lze na ně zcela odkázat.10. K jednotlivým odvolacím námitkám žalovaných je třeba uvést:11. Výše nájemného byla regulována naposledy výměrem Ministerstva financí č. 01/2002, vydaného na základě § 10 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách. Tento právní předpis byl účinný ode dne 1. 1. 2002 a byl zrušen výměrem Ministerstva financí č. 01/2003 Sb. ode dne 1. 1. 2003. Je tedy odpovídající tvrzení žalovaných z jejich odvolání, že v roce , Anonymizováno, neexistoval právní předpis, který by reguloval výši nájemného. Výše nájemného k bytu č. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, . nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „byt“ nebo „předmětný byt“) byla regulována dříve platnými a účinnými právními předpisy.12. Nájemní smlouva mezi účastníky byla uzavřena dne , datum, (nikoli tedy , datum, , jak žalovaní tvrdí v bodě 2 odvolání ze dne , datum, ), v té době byla výše nájemného regulována vyhláškou č. 60/1964 Sb., od 1. 1. 1994 pak vyhláškou č. 176/1993 Sb. a od 1. 1. 2002 do 31. 12. 2002 výše zmíněným výměrem Ministerstva financí. Zákon č. 107/2006 Sb. poté od 31. 3. 2006 upravil postup při jednostranném zvyšování nájemného z bytu, nereguloval tedy již výši nájemného.13. Ze samotné nájemní smlouvy uzavřené mezi účastníky dne , datum, je zřejmé, že nájemné mělo být hrazeno ve výši „dle platných cenových předpisů“.14. Nájemné ve vztahu k předmětnému bytu bylo zvýšeno v době účinnosti výměru Ministerstva financí č. 01/2002 od července roku 2002 na částku , Anonymizováno, Kč. Dále bylo nájemné zvyšováno jednostrannými úkony žalobce podle zákona č. 107/2006 Sb. tak, jak je uvedeno v bodech 13 až 15 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně.15. S ohledem na výše uvedené je zřejmé, že v době od , datum, výše nájemného skutečně regulována nebyla. Jinými slovy, pokud by byla uzavřena nájemní smlouva k bytu v době ode dne , datum, nadále, šlo by již o smlouvu, ve které by nájemné nebylo určeno na základě jiného (výši nájemného regulujícího) právního předpisu, ale ujednáním pronajímatele a nájemce.16. Odvolatelé neustále akcentují datum , datum, , kdy mělo dojít k navýšení nájemného (dalšímu) oproti období předchozímu. V té souvislosti žalovaní dovozují, že byla uzavřena dohoda o zvýšení nájemného mezi účastníky, nešlo tak již o určení nájemného na základě jiného právního předpisu. Žalovaní však přehlížejí, že předmětem smlouvy o nájmu je byt jako místnost či soubor místností v domě tvořících obytný prostor a pouze ve vztahu k bytu byla regulujícími právními předpisy až do konce roku , Anonymizováno, určována výše nájemného. Odlišnou kategorií však bylo nájemné za vybavení bytu. To ve vztahu k poslednímu období, kdy regulace nájemného probíhala (do konce roku , Anonymizováno, ) je vyjádřeno v oddíle A bod 5/7 výměru Ministerstva financí č. 01/2002, kde se uvádí, že „k nájemnému z bytu se připočte nájemné za předměty vybavení bytu“. V posléze uvedeném případě jde ve své podstatě o nájem movitých věcí umístěných v bytě ve vlastnictví pronajímatele. Pokud je tedy v evidenčním listě ze dne , datum, uvedeno, že maximální základní nájemné činí celkem , Anonymizováno,