21 Co 811/2025-741 — Krajský soud v Brně

1. Rozsudkem soud I. stupně ve výroku I zavázal žalovaného k zaplacení částky žalobkyni ve výši , Anonymizováno, Kč s příslušenstvím. Ve výroku II byla žaloba zamítnuta ohledně částky , Anonymizováno, Kč s příslušenstvím. Výrokem III byl žalovaný zavázán nahradit žalobkyni na nákladech řízení částku , Anonymizováno, Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. Ve výroku IV soud I. stupně rozhodl, že žalovaný je povinen nahradit České republice – Okresnímu soudu ve , adresa, na nákladech řízení , Anonymizováno, Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.2. Proti rozsudku soudu I. stupně podal odvolání žalovaný. Uvedl, že žaloba je rozporná s dobrými mravy z důvodů v odvolání specifikovaných a uváděných již v řízení před soudem I. stupně. Žalovaný po skokovém navýšení ceny za užívání pozemku pod stavbou z původní částky , Anonymizováno, Kč/m2/rok na , Anonymizováno, Kč/m2/rok žádal o odkup pozemku, popřípadě uzavření řádné nájemní smlouvy. Žalobkyně však jakákoliv jednání odmítla. Žalobkyně zamlčela žalovanému před odkupem stavby, že dojde ke skokovému navýšení nájemného. Tím způsobila žalovanému škodu v podobě vyšší ceny nemovitosti placené předchozímu vlastníku budovy. Toto jednání žalobkyně je taktéž rozporné s dobrými mravy. Přestože soud již rozhodl o ceně obvyklého nájemného, žalobkyně po čase znovu vyzývala žalovaného k platbě v diametrálně odlišné výši. Ta je však pro žalovaného likvidační. Tato suma také neodpovídá obvyklému nájemnému. V další části odvolání žalovaný popsal zvýhodněné postavení žalobkyně ve sporu. Žalovaný brojil proti znaleckým posudkům ve věci vypracovaným. Výše obvyklého nájemného byla určena takřka výhradně porovnávací metodou, což pro specifika projednávané věci nebylo správné. Byly oceňovány pozemky bez stavby ve vlastnictví jiné osoby. Dále byly oceňovány pozemky, jejichž správu, včetně stanovování výše nájemného provádí žalobkyně. Žalobkyně tak ve své podstatě určuje cenu obvyklého nájemného těchto pozemků, což je zavádějící. Žalobkyně zneužívá své právo a jedná v rozporu s dobrými mravy. Znalecké posudky nereflektují skutečnost, že stavba ve vlastnictví žalovaného je pevně spjata s pozemkem ve vlastnictví žalobkyně, není ji možné přemístit jinam, nejedná se o vztah založený na smluvní svobodě účastníků. Výše obvyklého nájemného by měla být vypočtena doplňujícími metodami, pokud nebude dostatek srovnatelných pozemků nikoli ve vlastnictví žalobkyně a cena poté adekvátně ponížena s ohledem na specifičnost případu. Ze strany žalobkyně se jedná o nepoctivé jednání v závazkových vztazích, strany nemají rovné postavení. Jednání žalobkyně by neměla být poskytnuta soudní ochrana. Její jednání je šikanózní z důvodů v odvolání popsaných. Závěrem žalovaný navrhl změnu rozsudku soudu I. stupně tak, že žaloba bude v celém rozsahu zamítnuta a žalovanému přiznány náklady řízení.3. Žalobkyně se k odvolání žalovaného písemně nevyjádřila.4. Krajský soud v Brně jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb. – občanský soudní řád, dále jen „o. s. ř.“) – po zjištění, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), k tomu legitimovaným subjektem (§ 201 o. s. ř.) a že jde o rozhodnutí, proti němuž je odvolání přípustné (§ 201 a § 202 o. s. ř. a contrario) – přezkoumal napadený rozsudek a řízení jeho vydání předcházející a dospěl poté k závěru, že odvolání žalovaného není opodstatněné.5. Zamítavý výrok II rozsudku soudu I. stupně nebyl napaden odvoláním, stal se již pravomocným a nepodléhá přezkumu odvolacího soudu.6. Odvolací soud se ztotožňuje s bodem 20 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně o použití dosavadních právních předpisů na projednávanou věc (občanský zákoník č. 40/1964 Sb.).7. Podle § 451 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „obč. zák.“), kdo se na úkor jiného bezdůvodně obohatí, musí obohacení vydat.8. Podle § 451 odst. 2 obč. zák. bezdůvodným obohacením je majetkový prospěch získaný plněním bez právního důvodu, plněním z neplatného právního úkonu nebo plněním z právního důvodu, který odpadl, jakož i majetkový prospěch získaný z nepoctivých zdrojů.9. Podle § 3 odst. 1 obč. zák. výkon práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů nesmí bez právního důvodu zasahovat do práv a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy.10. Podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku), pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou.11. Podle § 2 odst. 2 zákona o oceňování majetku obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.12. Závazek z bezdůvodného obohacení vzniklého bezesmluvním užíváním pozemku ve vlastnictví jiné osoby vzniká též tehdy, je-li pozemek zastavěn stavbou jiného vlastníka. Vlastník stavby stojící na cizím pozemku se obohatí tím, že neplatí vlastníkovi pozemku přiměřenou náhradu, ač je k této úhradě povinen. Jeho majetek se tedy nezmenší, i když za běžného běhu věcí by se zmenšit měl úhradou za užívání pozemku. Přiměřená náhrada se pak zpravidla rovná obvyklému nájemnému, které by vlastník stavby na cizím pozemku byl povinován platit vlastníkovi pozemku za jeho užívání. Při určení výše obvyklého nájemného je nutno vyjít z § 2 odst. 1 a 2 zákona o oceňování majetku.13. Při určení výše obvyklého nájemného v místě a čase se soud zpravidla neobejde bez vypracování znaleckého posudku, neboť se jedná o posouzení skutečností, k nimž je třeba odborných znalostí (§ 127 odst. 1 o. s. ř.).14. Soud při hodnocení znaleckého posudku podle § 132 o. s. ř. nemůže přezkoumávat věcnou správnost odborných závěrů znalce. Musí ovšem zkoumat, zda provedený úkon znalce byl učiněn řádně, tedy zda znalec zodpověděl otázky kladené mu soudem, zda závěry posudky jsou náležitě odůvodněny, zda jsou podloženy obsahem nálezu, zda závěry znaleckého posudku nejsou v rozporu s výsledky ostatních důkazů a zda odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení – je přezkoumatelné (k tomuto např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 5. 2012, sp. zn. 30 Cdo 971/2012; rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 12. 2010, sp. zn. 28 Cdo 329/2010 a řada dalších).15. Zneužití práva je protiprávním jednáním, které sice formálně vyhovuje obsahovým hranicím subjektivního práva, ale je vykonáváno s cílem škodit jinému bez vlastního užitku nebo je jeho výkon rozporný se společenským určením subjektivního práva.16. Výkon práva v rozporu s dobrými mravy je výkon nesouladný s obecnými morálními zásadami demokratické společnosti. Toto obecné východisko musí být posuzováno z hlediska konkrétního případu v daném čase, na daném místě a ve vzájemném jednání účastníků právního vztahu.17. Organizační složky státu, mezi něž patří také , Jméno žalobkyně, (§ 1 odst. 3 zákona č. 201/2002 Sb.), jsou povinny ve smyslu § 14 odst. 4 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky, mimo jiné, důsledně využívat všechny právní prostředky při uplatňování a hájení práv státu jako vlastníka a při ochraně majetku před neoprávněnými zásahy a včas uplatňovat zejména právo na náhradu škody a právo na vydání bezdůvodného obohacení. Organizační složka státu je také povinna průběžně sledovat, zda dlužníci řádně a včas plní své dluhy a zejména včasným uplatněním a vymáháním práv státu zajistit, aby nedošlo k promlčení nebo zániku těchto práv (§ 14 odst. 5 zákona č. 219/2000 Sb.).18. V právním řádu se uplatní zásada vigilantibus iura scripta sunt, tedy práva patří bdělým, resp. každý nechť si střeží svá práva. Jde v soukromoprávních vztazích o uplatnění zásady, která předpokládá odpovědnost účastníka soukromoprávního vztahu za ochranu jeho práv, která má plně ve své dispozici.19. Výše uvedené obecné závěry promítnuty do nyní projednávané věci znamenají, že žádné z odvolacích námitek žalovaného nelze přiznat relevanci. Odvolací soud se ztotožňuje s výrokem I rozsudku soudu I. stupně o věci samé, na odůvodnění jeho rozsudku lze odkázat.20. K odvolacím námitkám žalovaného je třeba uvést:Bylo na žalovaném, aby odpovědně přistoupil k ochraně svých práv a nespoléhal se pouze na ústní sdělení zástupce organizační složky státu o výši nájemného placeného předchozím vlastníkem budovy č. p. , Anonymizováno, na pozemku č. , Anon