70 Co 57/2025-392 — Krajský soud v Brně

1. V záhlaví označeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované zaplatit žalobci částku 657 614,60 Kč se specifikovanými úroky z prodlení (I. výrok) a ve vztahu k částce 107 526,10 Kč se specifikovanými úroky z prodlení žalobu zamítl (II. výrok). Současně rozhodl, že je žalovaná povinna zaplatit žalobci k rukám jeho zástupce na náhradě nákladů řízení částku 98 216 Kč (III. výrok) a že o náhradě nákladů řízení státu bude rozhodnuto samostatným usnesením (IV. výrok).2. Soud prvního stupně vyšel ze skutečnosti, že žalovaná nárok na slevu z nájemného uplatnila z titulu nepřiměřené délky oprav (§ 2210 odst. 2 o. z.), nikoliv z důvodu, že by žalobce oznámenou vadu neodstraňoval (§ 2208 o. z.). Přestože se opravovala pouze střecha domu, ve kterém se nacházely pronajímané prostory, nárok na slevu žalované vznikl, neboť dlouhodobá rekonstrukce domu vedla ke zhoršenému způsobu užívání pronajímaných prostor. Opravy střechy domu sice měly charakter nezbytných oprav a nebylo je možné odložit na dobu po skončení nájmu, zároveň však trvaly nepřiměřeně dlouhou dobu (téměř 1,5 roku, tj. více než sedminu období nájmu). Žalovaná slevu uplatnila za období od 15. 4. 2017 do 30. 11. 2018, a to ve výši 706 273,84 Kč. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že za první čtvrtletí 2017 má žalobce nárok na částku 102 235 Kč (v tomto období nebyl provoz prodejny žalované nikterak omezen), za období od 1. 4. do 14. 4. 2017 má nárok na částku 15 685 Kč, za období od 15. 4. do 30. 4. 2017 má nárok na 0 Kč (provozovna žalované musela být uzavřena), za období od 1. 5. do 30. 6. 2017 na částku 55 083 Kč, za 3. čtvrtletí 2017 na částku 82 401,40 Kč, za 4. čtvrtletí 2017 na částku 82 401,40 Kč, za 1. čtvrtletí 2018 na částku 84 461,50 Kč, za 2. čtvrtletí 2018 na částku 84 461,50 Kč, za 3. čtvrtletí 2018 na částku 84 461,50 Kč, za období od 1. 10. 2018 do 30. 11. 2018, kdy opravy domu skončily, na částku 56 307,70 Kč, za měsíc prosinec 2018 (nebylo žádné omezení) na částku 34 930 Kč, za 1. čtvrtletí 2019 na částku 106 991,50 Kč, za 2. čtvrtletí 2019 na částku 106 991,50 Kč, za měsíc červenec 2019 na částku 35 664 Kč. Dále soud prvního stupně zohlednil zápočty, které provedl žalobce na dluh žalované. Uvedl, že není pravdou, že by žalovaná (kromě období od 15. 4. 2017 do 30. 4. 2017) nemohla pronajímané prostory vůbec užívat. Byl přítomen prodavač, měla zde naskladněno zboží, zřídila v prodejně výdejní místo e-shopu, do prodejny chodili zákazníci (v menším množství, než by tomu bylo bez postaveného lešení), měla z provozu nějakou tržbu, jak sama tvrdila. Soud prvního stupně se tudíž neztotožnil s názorem žalované, že po celé předmětné období měla nárok na slevu z nájemného ve výši 100 %, stejně tak nesouhlasil s jejím tvrzením, že by výši slevy měl stanovit pronajímatel. Uplatnění takového nároku je jednostranným právním jednáním nájemce a záleží pouze na něm, zda a v jakém rozsahu toto právo uplatní. Žalovaná tak mohla učinit po uplynutí prvních třech měsíců oprav, kdy jí doba oprav začala připadat nepřiměřená, avšak přistoupila k tomu až 24. 6. 2019 (za období od 14. 4. do 3. 5. 2017 tak učinila dne 29. 5. 2017). Neprokázalo se, že by žalovaná byla žalobcem ubezpečována, že opravy nebudou trvat dlouho. Žalobce nedokázal žalované odpovědět, kdy opravy skončí a jednání s ní se vyhýbal. Uplatnění nároku na dlužné nájemné tak nebylo nemravné nebo v rozporu s poctivým obchodním stykem. Žalobce ji dle tvrzení žalované naopak upozorňoval na právo nájem ukončit.3. Proti II. a III. výroku rozsudku podal odvolání žalobce a navrhl, aby odvolací soud II. výrok změnil tak, že zaváže žalovanou uhradit žalobci i zbývající část žalobou uplatněného nároku, tj. částku 107 526,10 Kč s příslušenstvím, a dále aby žalobci přiznal náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů v plné výši. Zdůraznil, že žalovaná nikdy nepožadovala slevu z nájemného z důvodů obtíží vzniklých neúměrně dlouhou dobou provádění opravy, ale z důvodů uvedených v § 2208 o. z., tedy pro vadu předmětu nájmu, kterou podle žalované žalobce včas neodstranil. Soud prvního stupně neuvedl, které právní jednání žalované považuje za uplatnění nároku na slevu z nájemného podle § 2210 odst. 2 o. z. Žalovaná až v podání soudu ze dne 14. 9. 2021 cituje § 2210 o. z. a uvádí, že jí vznikl nárok na slevu z nájemného. Předtím uvedla, že požaduje po žalobci náhradu škody ve formě ušlého zisku ve výši 807 584 Kč. Žalovaná tak nepochybně uplatnila nárok na slevu dle § 2210 odst. 2 o. z. po uplynutí promlčecí tříleté lhůty dle § 609 a násl. o. z. Po celou dobu provádění oprav žalovaná v pronajatých prostorech podnikala, tyto prostory užívala, a to ve stejném rozsahu jako kdyby opravy nebyly prováděny. Žalobce tudíž nesouhlasil s tím, že žalované vznikl nárok na slevu z nájemného. Postavené lešení žalovanou v užívání pronajatých prostor žádným způsobem neomezovalo.4. Proti I. a III. rozsudku podala odvolání žalovaná a navrhla jeho zrušení a vrácení věci soudu prvního stupně k dalšímu řízení či jeho změnu zamítnutím žaloby. Uvedla, že ze znaleckého posudku není zřejmé, jakým způsobem znalkyně dospěla k jednotkové tržní hodnotě nájemného při zohlednění omezení ve výši 2 500 Kč/m2/rok. Ve znaleckém posudku porovnává předměty nájmu, které nejsou srovnatelné z hlediska využití, přístupu, účelu a doby nájmu. Není zřejmé, jak znalkyně dospěla k procentuálnímu vyjádření slevy z nájemného. Nadto v rámci svého slyšení znalkyně připustila, že předmětný prostor nebyl způsobilý užívání poté, co na místě bylo postaveno lešení. Znalecký posudek je neúplný a z důvodu jeho nedostatků je provedené ocenění slevy z nájmu v rozporu s oceňovacími předpisy.5. Z důvodu lešení umístěného před budovou byl ztížen přístup zákazníků do prodejny. Obtížně hledali vstup, většina zákazníků prodejnu jenom míjela, neboť z ulice nebylo zřejmé, zda je prodejna v provozu a kde se nachází vstup do budovy. Upozornila na to, že prostory vlastním nákladem zhodnotila, aby je bylo možné užívat jako prodejnu. Žalované v důsledku omezení přístupu do budovy klesly tržby v předmětu nájmu o 80 %. Nepokryly ani náklady související s předmětem nájmu a nedosahovaly tržeb v roce 2016 a 2017. Provoz prodejny v předmětu nájmu musela žalovaná dotovat z ostatních svých prodejen. Aby pokryla alespoň mzdové náklady na zaměstnance, zřídila zde výdejnu e-shopu, nikoliv e-shop jako takový. Soud prvního stupně zcela opomenul skutečnost, že předmětem podnikání žalované je prodej sezónního zboří, kdy nákup musí učinit žalovaná s předstihem, aby reagovala na trh, módní trendy apod. Za situace, kdy žalovaná neměla jasno, jak dlouho budou opravy trvat, nemohla řádně a s předstihem plánovat další rok. Zcela liknavým postupem žalobce byla jednoznačně poškozena a nemohla řádně v předmětných prostorách podnikat. Tuto skutečnost potvrdil i zástupce žalobce; konkrétně v mailu ze dne 2. 7. 2020 , jméno FO, uvedl, že „po většinu doby byl havarijní stav a žalovaná nemohla prodejnu provozovat.“ Žalovaná nabyla z jednání žalobce dojmu, že žalobce škodu uznává, neboť jí sdělil, že jedná se svojí pojišťovnou o její náhradě. Žalovaná měla zároveň za to, že slevu na nájmu uplatnila řádně a žalobce se vymezil tak, že slevu z nájmu uznal. Dále žalovaná měla za to, že nebylo namístě přiznat náhradu nákladů řízení procesně úspěšnému účastníkovi, neboť žalobce je příspěvkovou organizací Ministerstva kultury a na jeho provoz rovněž přispívá statutární město Brno. Soud prvního stupně náležitě neodůvodnil přiznání náhrady nákladů řízení a nevyhodnotil nezbytnost právního zastoupení advokátem.6. Žalovaná po změně právního zástupce doplnila své odvolání podáním ze dne 26. 5. 2025. Uvedla, že nejzávažnější pochybení soudu prvního stupně spatřuje v důkazu znaleckým posudkem vypracovaným , jméno FO, Tato znalkyně nemá odbornou způsobilost pro stanovení obvyklého nájemného za nebytové prostory. Ze znalecké doložky vyplývá, že je znalkyně oprávněna k oceňování nemovitostí, nikoliv k posuzování výše nájemného, ať už bytového či nebytového. Znalecký posudek tedy není způsobilý sloužit jako důkaz k určení výše slevy z nájemného. Na podporu svého tvrzení žalovaná doložila výpis ze zápisu vedeného v elektronické podobě v informačním systému Seznamy znalců, tlumočníků a překladatelů. Žalovaná dále poukázala na to, že znalkyně v rámci své výpovědi na soudním jednání uvedla, že v daném období vidí zásadní problém v tom, aby byly předmětné prostory vůbec pronajaty. V tomto se žalovaná se znalkyní ztotožnila, byť znalkyně nemá v tomto oboru kvalifikaci. Z logiky věci a charakteru prodávaného zboží je nezbytné, aby prodejna „lákala“ zákazníky dovnitř. Výpověď znalkyně je dle názoru žalované v zásadním rozporu se závěry v jejím znaleckém posudku, kde je stanovena hodnota nájemného ve výši 2 500 Kč/m2. Pokud byly prostory skutečně nepronajímatelné, měla být stanovena nulová výše nájemného. Tento rozpor činí posudek vnitřně nejednotným, rozporným a nepřezkoumatelným. Žalovaná odkázala na mailovou komunikaci se zástupcem žalobce.7. Krajský so