15 Co 117/2024-346 — Krajský soud v Českých Budějovicích

1. Citovaným rozsudkem Okresní soud v Pelhřimově (dále jen soud I. stupně) zamítl žalobu žalobce, aby soud uložil žalovanému povinnost vyklidit pozemky p. č. , Anonymizováno, zapsané v katastru nemovitostí na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, a vyklizené je předal žalobci. Zároveň žalobci uložil povinnost zaplatit žalovanému náklady řízení ve výši 20 850 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám právní zástupkyně , Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0, .2. Soud I. stupně na základě provedeného dokazování zjistil, že žalobce je vlastníkem předmětných pozemků na základě kupní smlouvy uzavřené dne 27. 9. 2021 s prodávajícími , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, , přičemž z čl. IV. smlouvy vyplývá vědomost žalobce o existenci nájemní smlouvy uzavřené mezi prodávajícími a žalovaným. Dále zjistil, že dne 30. 6. 2004 byla uzavřena smlouva o pronájmu pozemků č. , Anonymizováno, mezi pronajímateli , jméno FO, a , jméno FO, a nájemcem , právnická osoba, s. r. o., po úmrtí , jméno FO, se spoluvlastnicemi pozemků staly shora uvedené prodávající, které následně uzavřely se žalovaným jako nájemcem smlouvu o pronájmu týchž pozemků č. , Anonymizováno, s datem 1. 1. 2011 na dobu určitou v trvání 10 let, přičemž současně s týmž datem 1. 1. 2011 byla mezi uvedenými pronajímatelkami a , právnická osoba, s. r. o. uzavřena dohoda o ukončení nájemního vztahu dle nájemní smlouvy ze dne 30. 6. 2004. Následně od 1. 1. 2014 došlo ke zvýšení nájemného dodatkem č. 1 smlouvy.3. Žalobce svůj nárok na vyklizení pozemků opírá o tvrzení o neplatnosti nájemní smlouvy z 1. 1. 2011, případně jejích částí, v případě neshledání neplatnosti pak o výpověď nájemní smlouvy ze dne 4. 9. 2018. Jelikož nájemní smlouva č. , Anonymizováno, byla uzavřena v průběhu měsíce ledna či února 2011, tedy za účinnosti občanského zákoníku platného do 31. 12. 2013 (zákon č. 40/1964 Sb. – dále jen obč. zák.), otázku platnosti této smlouvy soud posuzoval (s ohledem na ust. § 3074 o. z. platného od 1. 1. 2014) podle tehdy platného občanského zákoníku. Žalobce považoval nájemní smlouvu za neplatnou v prvé řadě z důvodu nátlaku na tehdejší pronajímatelky ze strany žalovaného, resp. , tituly před jménem, , jméno FO, v souvislosti s nárokem pronajímatelek , jméno FO, a , jméno FO, na zaplacení vypořádacího podílu vůči , tituly před jménem, , jméno FO, . K tomu soud I. stupně v prvé řadě konstatoval, že žalobce do nájemního vztahu vstoupil jako pronajímatel po koupi pozemků a osobně přítomen uzavření smlouvy nebyl. Soud I. stupně zjistil, že na základě usnesení ze dne 19. 1. 2007, č. j. 131 D 264/2006-42, ve věci projednání dědictví po zůstaviteli , jméno FO, nabyly jeho pozůstalé dcery , jméno FO, a , jméno FO, rovným dílem pohledávku za Farmou , jméno FO, s. r. o. z titulu postoupené pohledávky za , právnická osoba, (vypořádací podíl) ve výši 50 874 Kč a za nájemné z pozemků za rok 2006 ve výši 2 866 Kč. Soud I. stupně se pak zabýval hodnocením svědeckých výpovědí pronajímatelek , jméno FO, a , jméno FO, , jejich manželů, svědecké výpovědi , tituly před jménem, , jméno FO, (v roce 2011 jednatel žalovaného i Farmy , jméno FO, s. r. o.) a současné jednatelky žalovaného , tituly před jménem, , jméno FO, , kteří byli přítomni uzavírání nájemní smlouvy v roce 2011, přičemž konstatoval, že s ohledem na značný časový odstup si na přesný průběh jednání ohledně uzavření dohody o ukončení předchozího nájmu a sjednání nájmu nového nepamatují. Svědci , jméno FO, a , jméno FO, si v rámci svých výpovědí i vzájemně protiřečí ohledně důvodu cesty na jednání se žalovaným a podmínek spojených s výplatou vypořádacího podílu, stejně jako ohledně jeho výplaty a výše. Shledává-li proto žalobce neplatnost smlouvy o nájmu v tom, že pokud by pronajímatelky smlouvy nepodepsaly, nebyl by jim vypořádací podíl vyplacen, tedy že nejednaly svobodně, nemá soud s ohledem na uvedené rozpory takové jednání za prokázané. Smlouvy s datem 1. 1. 2011 byly nepochybně uzavřeny, žádná z podepisujících pronajímatelek v rámci výpovědí nesdělila, že by považovala dohody za neplatné, přičemž pokud svědkyně , jméno FO, uvedla, že považovala jednání , tituly před jménem, , jméno FO, za jakýsi nátlak, ani nikdy později nepovažovala smlouvu za neplatnou, po celou dobu inkasovala nájemné, později podepsala dodatek smlouvy o zvýšení nájemného od roku 2014, stejně jako pronajímatelka , jméno FO, . Soud I. stupně proto neshledává důvod neplatnosti smlouvy ve smyslu § 37 odst. 1 obč. zák., podle něhož právní úkon musí být učiněn (mimo jiného) svobodně. Pronajímatelky si byly vědomy toho, co je předmětem jednání mezi nimi a žalovaným, byl sdělen i důvod změny smlouvy, přičemž ať již byla předmětem jednání otázka výplaty vypořádacího podílu či nikoliv, nevyplývá z výpovědi pronajímatelek, že by nejednaly svobodně, že by neměly možnost volby v rámci svého jednání. Jejich nárok na vypořádací podíl byl dán dědickým rozhodnutím, měly možnost jej kdykoliv uplatnit a nepochybně i při jednání v roce 2011 měly možnost se rozhodnout, zda původní smlouvu zachovat či ukončit a zda uzavřít novou nájemní smlouvu či nikoliv. Pokud při svém rozhodování zvážily, že je pro ně výhodnější získat finance z vypořádacího podílu a přistoupit na ukončení původního nájmu a uzavření nového, jednalo se o právo jejich volby a nelze v tom spatřovat nesvobodné jednání.4. Současně soud I. stupně neshledal neplatnost nájemní smlouvy ve smyslu § 37 obč. zák. z důvodu neurčitosti či nesrozumitelnosti s ohledem na tvrzení o nedostatečné identifikaci pronajímatelek, nesprávného uvedení data 1. 1. 2011 uzavření smlouvy a nesrozumitelnosti ujednání o ukončení smlouvy. K tomu soud uvedl, že z nájemní smlouvy plyne označení pronajímatelek jejich jménem, příjmením a bydlištěm, přičemž nebylo nutné je identifikovat také datem narození či rodným číslem, navíc mezi pronajímatelkami a nájemcem nebylo sporu o tom, že smlouva byla s nimi uzavřena. Pokud jde o datum 1. 1. 2011 uvedené ve smlouvě, ze shora uvedených výpovědí plyne, že tohoto dne k uzavření dohody o ukončení předchozího nájemního vztahu i nové nájemní smlouvy nedošlo, přičemž k podpisu smlouvy došlo v průběhu měsíců leden či únor 2011. Je zřejmé, že strany se dohodly na tom, že pronájem pozemků dle předchozí nájemní smlouvy z 30. 6. 2004 skončí ke dni 31. 12. 2010 a nový nájemní vztah na základě smlouvy datované dnem 1. 1. 2011 bude účinný od tohoto dne, tedy nová nájemní smlouva navazovala na ukončení předchozí, přičemž pronajímatelky nepopíraly, že za celý rok 2011 nájemné od žalovaného (tedy nikoliv od předchozího nájemce , právnická osoba, s. r. o.) inkasovaly. Pokud pak byla nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou v trvání 10 let, je zřejmé, že měla být ukončena uplynutím této 10-ti leté lhůty, jejíž běh počíná dnem 1. 1. 2011. Ujednání v čl. III. nájemní smlouvy týkající se jejího ukončení soud nepovažuje nejen za neurčité, ale ani za rozporné s dobrými mravy dle § 39 obč. zák. Z čl. III. nájemní smlouvy vyplývá, že smlouva je uzavírána na dobu určitou, na období 10 let a smluvní vztah bude ukončen v roce, kdy má dohodnuté trvání nájemního vztahu skončit, pokud některá ze smluvních stran tuto smlouvu vypoví písemnou výpovědí doručenou druhé smluvní straně, a to nejpozději 2 roky před 1. říjnem kalendářního roku, v němž má dle této smlouvy dohodnuté trvání nájemního vztahu skončit. Nedojde-li k vypovězení nájemního vztahu dle této smlouvy způsobem a v termínech výše uvedených, obnovuje se platnost smlouvy na stejnou dobu, na kterou je uzavřena. Na základě tohoto smluvního ujednání soud I. stupně dovozuje, že pokud se běh délky trvání nájmu odvíjí od datumu 1. 1. 2011, je za použití § 122 odst. 1, 2 a 3 obč. zák. zřejmé, kdy tato lhůta měla skončit (v pondělí 4. 1. 2021). Proto 1. říjnem uvedeným v čl. III. nájemní smlouvy je říjen v roce 2021 a lhůta k podání výpovědi je vázána na 2 roky před tímto dnem, tedy na 1. říjen 2019. Ujednání v čl. III. nájemní smlouvy je jasné a soud v tomto směru neshledává žádný důvod jeho neplatnosti. Rovněž tak délka trvání nájemní smlouvy není nijak neobvyklá, ostatně i předchozí nájemní smlouva z 30. 6. 2004 byla uzavřena na dobu 10 let s obdobnou formulací možného ukončení výpovědí a jejího prodloužení, přičemž žalovaný doložil řadu smluv o nájmu pozemků, z nichž vyplývá, že tato lhůta je obvyklá, doložil i smlouvy uzavřené na dobu kratší 5 let, ale i smlouvy s přísnějšími podmínkami ve forma 5-ti leté výpovědní lhůty. Dle názoru soudu je třeba přihlížet k účelu uzavření nájemní smlouvy, kterým je v daném případě provozování zemědělské výroby, což znamená plánování hospodaření (střídání osevu, ekologické hospodaření apod.). Proto dle názoru soudu je lhůta 10 let v těchto druzích nájmů lhůtou obvyklou. Stejně tak i možnost prodlužování nájmu na stejnou dobu v případě, že nebude podána výpověď, není v rozporu se zákonem ani s dobrými mravy. Ust. § 676 odst. 2 obč. zák. sice upravuje automatické obnovení nájemní smlouvy v případě skončení