21 CO 231/2022-137 — Krajský soud v Hradci Králové

1. Okresní soud zamítl návrh žalobkyně na nahrazení projevu vůle žalovaných s uzavřením kupní smlouvy o prodeji pozemku parc. [číslo] se způsobem ochrany národní park, zemědělský půdní fond, ptačí oblast a evropsky významná lokalita, zapsaný v katastru nemovitostí u [stát. instituce], Katastrální pracoviště Trutnov, na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí] [anonymizováno], [územní celek], za kupní cenu ve výši 200 000 Kč (slovy: dvě stě tisíc korun českých). Současně žalobkyni uložil povinnost nahradit žalovaným náklady řízení ve výši 160 445 Kč. 2. Žalobkyně se domáhala nahrazení projevu vůle žalovaných k převodu pozemku v [anonymizována tři slova] z titulu porušení zákonného předkupního práva státu podle ustanovení § 61 odst. 1 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny (dále jen„ ZOK“). Uvedla, že žalovaní nabyli do společného jmění manželů na základě kupní smlouvy ze dne 14. 12. 2018 od vlastníka [titul] [jméno] [příjmení] nemovitost – pozemek parc. [číslo] v [katastrální uzemí] [anonymizováno]. K předmětnému pozemku ležícímu v [anonymizováno] svědčí žalobkyni zákonné předkupní právo. Prodávající přitom neučinila ve vztahu k žalobkyni řádnou nabídku. Žalovaní se žalobou nesouhlasili. Uvedli, že na pozemku se nachází legální (a již dlouho existující) podzemní stavba vodojemu, což doložili potvrzením [stát. instituce] č. j. MUTN 45304/2022, sp. zn.: 2022 /3068/ ze dne 3. 5. 2022. Poukázali na to, že zákon o ochraně přírody a krajiny pojem nezastavěné pozemky nikterak nevymezuje. Za nezastavěné pozemky lze především považovat jiné než zastavěné stavební pozemky, které stavební zákon definuje v § 2 odst. 1 písm. c). Polemizovali i s druhou kumulativně danou podmínkou (§ 61 odst. 1 ZOK), tedy podmínkou„ nezastavěného území“. Dovozovali, že v daném případě bylo zastavěné území v územním plánu [územní celek] vymezeno nikoliv platně, když je zde rozpor v obrazové/mapové části územního plánu a dále rozpor v rámci jeho textové části. Okresní soud zdůraznil, že pro to, aby mohla být žaloba úspěšná, bylo nutné splnit dvě podmínky: 1) musí se jednat o nezastavěný pozemek a 2) ležící mimo zastavěná území obcí na území národních parků, národních přírodních rezervací, národních přírodních památek a pozemkům souvisejícím s jeskyněmi. Uzavřel, že v daném případě nebyla splněna podmínka„ nezastavěného pozemku“, když na předmětném pozemku se nachází stavba vodojemu o ploše cca [výměra]. Potvrzením vydaným [stát. instituce] ze dne 3. 5. 2022 bylo prokázáno umístění stavby vodojemu na pozemku [parcelní číslo] v kat. území [část obce] jako součást stavby: Zásobování [název] [název] [obec] vodou [adresa]. Vlastník tohoto druhu vodního díla není povinen zpracovat podklady pro zápis do katastru nemovitostí (stavba vodojemu nepatří do výčtu povinně evidovaných staveb dle ustanovení § 20 odst. 1 vodního zákona). Správní orgán současně vydal potvrzení o tom, že dotčený pozemek [parcelní číslo] v k. ú. [část obce] v souladu s ustanovením § 2 odst. 1 písm. c) stavebního zákona je třeba považovat jako zastavěný stavební pozemek (další pozemková parcela, na které je umístěno technické zařízení přináležející k obytné budově). Žalovaní dále soudu předložili geometrický plán zpracovaný [titul]. [jméno] [příjmení], v němž byla stavba vodojemu zaměřena. Vzhledem k uvedenému zjištění – nesplnění podmínky, že se jedná o nezastavěný pozemek – byla žaloba zamítnuta. Okresní soud nesouhlasil s argumentem žalobkyně, kterým žádala soud o využití„ restituční judikatury“ v otázce zastavěnosti, kdy zmíněná judikatura za zastavěný pozemek nepovažovala pozemek, ve kterém vedou inženýrské sítě, např. vodovodní potrubí, a proto tyto pozemky byly restituentům vydávány (srov. rozhodnutí Ústavního soudu sp. zn. II. US 747/2000 nebo rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2721/2019). Pokud je z potvrzení správního orgánu zřejmé, že na předmětném pozemku stojí stavba (která není obligatorně evidovaná v katastru nemovitostí), jedná se tak o zastavěný pozemek. Zdůraznil, že gramatický výklad zákonů by měl být všem srozumitelný a neměl by připouštět dvojí výklad. Pojem„ nezastavěný“ pozemek soud vykládá tak, že se jedná o pozemek, na kterém není umístěna stavba splňující definici § 2 odst. 3 stavebního zákona. Pokud chtěl zákonodárce pojem„ nezastavěný“ pozemek vydefinovat jinak, měl tak učinit v úvodní části zákona (vymezit uvedený pojem). Neučinil-li tak, není důvodu jakkoliv využívat restituční judikaturu, ale trvat na výkladu tohoto pojmu, který běžný občan česky hovořící pojmu„ nezastavěný“ pozemek dává (tedy jakousi kontradikci k pojmu„ zastavěný“ pozemek – pozemek, na kterém je umístěna nějaká stavba). 3. Proti tomuto rozsudku podala včas odvolání žalobkyně. Nesouhlasila se závěrem okresního soudu, pokud neshledal za splněnou podmínku, že pozemek, který žalovaní nabyli od [titul] [příjmení], je nezastavěným pozemkem a dospěl k závěru, že pozemek je zastavěn stavbou vodojemu o velikosti cca [výměra]. Vytýkala okresnímu soudu, že pro posouzení zastavěnosti pozemku odmítl využít„ restituční judikaturu“, na kterou odkazovala. Namítala, že soud I. stupně dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním a rozsudek spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Současně vytýkala soudu I. stupně, že neúplně zjistil skutkový stav věci, neboť neprovedl důkazy, které navrhla a které byly potřebné k prokázání rozhodných skutečností ohledně zastavěnosti pozemku. Připomněla, že z průběhu soudního řízení je zřejmé, že mezi účastníky řízení není sporu ohledně polohy předmětného pozemku na území [anonymizováno]. Žalovaní však nejdříve zpochybňovali skutečnost, že předmětný pozemek leží mimo zastavěné území obce, následně též jeho nezastavěnost. K prokázání skutečnosti, že předmětný pozemek má charakter zastavěného pozemku, předložili potvrzení [stát. instituce], odboru životního prostředí, oddělení vodního hospodářství ze dne 3. 5. 2022, jež se stalo jediným důkazem, na němž soud I. stupně vystavěl nedůvodnost žaloby. Nesouhlasila s vyjádřením obsaženým v uvedeném potvrzení. Poukazovala na to, že konstatování vodoprávního úřadu, že předmětný pozemek má charakter zastavěného pozemku dle ustanovení § 2 odst. 1 písm. c) stavebního zákona je v přímém rozporu se samotným obsahem tohoto ustanovení, dle kterého„ zastavěným stavebním pozemkem se rozumí pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami“. Jak však prokazatelně vyplývá z předložených listin a z mapových podkladů, předmětný pozemek je v katastru nemovitostí evidován jako trvalý travní porost, není pod společným oplocením a netvoří souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami, na které ani bezprostředně nenavazuje. Dodala, že z obsahu odůvodnění rozsudku lze dovodit, že soud I. stupně považoval předložené potvrzení za rozhodnutí, jímž je dle ustanovení § 135 o. s. ř. vázán, což tvrdili i žalovaní. S tímto postupem nesouhlasila. Zdůraznila, že potvrzení vydané na žádost žalovaných nemá charakter rozhodnutí, jímž by byl soud I. stupně vázán, a proto mohl a měl sám posoudit, zdali lze považovat předmětný pozemek o výměře [výměra] za zastavěný stavbou, která dle jeho vlastního zjištění má velikost cca [výměra]. Namítala, že soud I. stupně neúplně zjistil skutkový stav ohledně zastavěnosti předmětného pozemku, když žádným způsobem nepoměřil velikost stavby vodojemu, tedy údajnou zastavěnost předmětného pozemku, ve vztahu ke zbývající nezastavěné části předmětného pozemku, tzn. neposoudil proporcionalitu nároku žalobkyně na vydání nezastavěného předmětného pozemku, a to ve veřejném zájmu, ve vztahu k velikosti případné stavby podzemního vodojemu. Dodala, že i z předloženého geometrického plánu č. 413-35/ 2022 je zřejmé, že vodojem je umístěn v okrajové části předmětného pozemku, a proto by bylo možné případně i tuto část oddělit geometrickým plánem. Uvedla, že však neměla prostor jakýmkoliv způsobem reagovat na situaci vzniklou po předložení geometrického plánu, neboť tento byl žalovanými založen do spisu při posledním jednání dne 20. 6. 2022 a následně již bylo pouze odročeno za účelem vyhlášení rozsudku. Nesouhlasila s názorem soudu I. stupně, že nelze využít„ restituční judikaturu“, neboť otázka zastavěnosti pozemku ve vztahu k porušení předkupního práva nebyla zatím judikována vyššími soudy, a proto nejbližšími judikáty, které lze analogicky aplikovat, jsou právě rozhodnutí vydaná v restitučních řízeních, v nichž zastavěnost pozemku jako překážka jejich vydání byla opakovaně řešena. Odkázala na ustanovení § 11 odst. 1 zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku (dále jen„ zákon o půdě“), v němž jsou uvedeny případy, kdy nelze pozemky vydat. Podle písm. c) citovaného ustanovení nelze pozemky vydat, byly-li po přechodu nebo převodu na stát zastavěny, přičemž pozemky lze vydat, nebrání-li stavba zemědělskému nebo lesním