21 CO 270/2022-90 — Krajský soud v Hradci Králové

1. Okresní soud výrokem I. rozsudku označeného v záhlaví zrušil spoluvlastnictví účastníků k nemovité věci: pozemku St. p. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrálním pracovištěm Trutnov pro obec a [katastrální uzemí] na [list vlastnictví], výrokem II přikázal nemovitosti do výlučného vlastnictví žalovaného, výrokem III žalovanému uložil povinnost zaplatit žalované na vzájemné vypořádání podílu částku 130.000 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku, výrokem IV rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení, výrokem V žalobkyni uložil povinnost nahradit České republice na účet Okresního soudu v Trutnově státem zálohované náklady řízení ve výši 5.199 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku a výrokem VI žalovanému uložil povinnost nahradit České republice na účet Okresního soudu v Trutnově státem zálohované náklady řízení ve výši 5.199 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku. V odůvodnění uvedl, že oba účastníci shodně navrhli, aby soud spoluvlastnictví účastníků zrušil a nemovitost přikázal do výlučného vlastnictví žalovaného s tím, že bude zavázán uhradit žalobkyni vypořádací podíl stanovený soudem. Okresní soud po provedeném dokazování zjistil, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky nemovitosti – stavební parcela st. [parcelní číslo], jejíž součástí je stavba [adresa] v obci a [katastrální uzemí], zapsáno na listu vlastnictví [číslo] pro obec a [katastrální uzemí] (dále jen„ nemovitost“) a podíl žalobkyně činí jednu ideální pětinu a podíl žalovaného čtyři ideální pětiny. Okresní soud věc po právní stránce posoudil podle § [číslo], § 1147 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Vypořádací podíl stanovil vycházeje z obvyklé ceny nemovitosti zjištěné znaleckým posudkem znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], který stanovil obvyklou cenu nemovitosti na částku 650.000 Kč. Znalec konstatoval, že obvyklá cena nemovitosti je značně ovlivněna specifickými negativními faktory. Pozemek je obklopen pozemky dvou průmyslových areálů a v hlavním výkresu územního plánu [územní celek] je součástí souvislé funkční plochy - výroba a skladování, lehký průmysl. Územní plán tedy nerespektuje účel užívání stavby (bydlení resp. rekreace) a naopak nemovitost je užívání v rozporu s platným územním plánem. Stavba domu je ve špatném stavebně technickém stavu. Chybí izolace proti zemní vlhkosti, byla zjištěna zvýšená vlhkost nadzákladového zdiva, degradace omítek jak vnitřních, tak vnějších. Střešní krytina je dožitá, ve štítech netěsná a rozpadají se štítové krokve. Dům nemá přístup z veřejné komunikace a je obklopen pozemkem cizího vlastníka. Štítové a uliční otvory z hlediska požární bezpečnosti přesahují hranice pozemku na cizí pozemek. Dům není napojen na veřejný vodovod ani kanalizaci. Připojení na elektrickou soustavu je zastaralé. Předností nemovitosti je pouze klidnější poloha mimo hlavní průjezdovou komunikaci a přívod přípojky plynu, i když nestandardním způsobem. Znalec pak užil ke stanovení obvyklé ceny nemovitosti porovnávací metodu, kde k porovnání užil kupní ceny ze skutečně realizovaných prodejů starších rodinných domů v horším stavebně technickém stavu na území [územní celek] (pět nemovitostí) a blízkého okolí (tři nemovitosti) v letech 2020 až 2021, neboť od počátku roku 2022 nebyl v katastru nemovitostí na území obce zjištěn žádný podobný prodaný rodinný dům. Ve své výpovědi pak znalec doplnil, že sice v nedávné době docházelo k nárůstu cen nemovitostí, ale daná nemovitost je výrazně nestandardní a má řadu závad, pro které se jí progrese obvyklé ceny netýká. Úřední ocenění nemovitosti by nepřineslo žádný pravdivý údaj. Znalec tedy zjistil výslednou obvyklou cenu svou odbornou úvahou. Neexistovala žádná nemovitost, která by se alespoň vzdáleně podobala té oceňované. Nebylo tedy možné použít k určení ceny tzv. koeficient odlišnosti. Okresní soud provedl hodnocení znaleckého posudku a dospěl k závěru, že znalec dostatečným způsobem a logicky vysvětlil, na základě čeho a jakým způsobem dospěl ke svému závěru a závěry svého znaleckého posudku obhájil. Při zjištění obvyklé ceny nemovitosti proto vycházel ze závěrů znalce. Okresní soud proto žalovanému uložil povinnost zaplatit vypořádací podíl 130.000 Kč, což představuje 1/5 z obvyklé ceny nemovitosti v celkové výši 650.000 Kč. O náhradě nákladů řízení rozhodl podle § 142 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“) s ohledem na judikaturu Ústavního soudu (nález sp. zn. II. ÚS 572/19). Náklady státu okresní soud uložil ve smyslu § 148 odst. 1 o. s. ř. rovným dílem oběma účastníkům, kdy považoval poměr jejich úspěchu a neúspěchu v řízení za shodný. 2. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně včas odvolání. Namítala, že znalcem zjištěná cena neodpovídá skutečnosti a ani zadání soudu. Při současném vývoji cen nemovitostí, kdy ceny rodinných domů a obecně nemovitých věcí stoupaly asi o 1 % měsíčně, není dle názoru žalobkyně akceptovatelné, aby znalec použil ocenění prodeje z roku 2020 a 2021. Navíc použil pozemky s výměrou větší než 2 000 m2, i když pro cenu pozemku platí, že s velikostí klesá cena a malý pozemek v obci má vyšší jednotkovou cenu než velký pozemek v okraji obce. Znalec k posudku nepřipojil smluvní dokumenty, ze kterých vycházel při stanovení obvyklé ceny a není zřejmé, zda cena, se kterou pracuje, je cenou za celou nemovitost, nebo jen za podíl, nebo zda je na nemovitosti například věcné břemeno. Postup znalce byl v rozporu s ustanovením § 1a odst. 2 vyhl. č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), který přímo stanovuje, jak má být postupováno při určení ceny obvyklé. Ve znaleckém posudku není základní jednotka pro porovnání, úpravu sjednaných cen, ani určení ceny na základě upravených cen. Ve znaleckém posudku zcela chybí cena zjištěná ve smyslu § 1c odst. 1 této vyhlášky. Žalobkyně předložila jeden z prodejů v okolí ze srpna 2021 chaty (rok výstavby 2000), která se prodala za cenu 1.500.000 Kč. Z uvedeného je zřejmé, že i v roce 2021 se ceny pohybovaly v diametrálně odlišných hodnotách. Znalec neobhájil svůj závěr založený na tom, že stanovil maximální cenu za nemovitost a tu pak snížil až na polovinu bez bližšího vysvětlení postupu. Podle názoru žalobkyně musí být postup znalce srozumitelný a ověřitelný. Proto je třeba vypracovat znalecký posudek jiným znalcem. Žalobkyně proto navrhla, aby odvolací soud rozsudek okresního soudu změnil a ve věci znovu rozhodl na základě nového znaleckého posudku, nebo aby věc vrátil okresnímu soudu k dalšímu řízení. 3. Žalovaný ve svém písemném vyjádření k odvolání žalobkyně uvedl, že odvolání považuje za nedůvodné, ztotožňuje se rozsudkem soudu prvního stupně včetně jeho podrobného odůvodnění. 4. Zástupkyně žalovaného na počátku jednání u odvolacího soudu na písemné vyjádření k odvolání odkázala. 5. Odvolací soud předvolal [titul] [jméno] [příjmení], znalce z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí (dále též jen„ znalec“), aby jej vyslechl a současně s předvoláním mu doručil odvolání žalobkyně, aby se znalec mohl na svoji výpověď připravit. Znalec reagoval (kromě své výpovědi při jednání) písemným vyjádřením. Odvolací soud proto kromě výslechu znalce doplnil dokazování i jeho písemným vyjádřením k odvolání žalobkyně. 6. Znalec ve svém písemném vyjádření k odvolání žalobkyně znovu podrobně zopakoval nedostatky oceňované nemovitosti, ke kterým přihlédl a vyjádřil přesvědčení, že budoucnost stavby s ohledem na zachování funkce bydlení je nejistá a i pro jiný účel užívání bude nutné financovat řešení mnoha problémů omezujících užívání. Připomněl definici obvyklé ceny podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (dále jen„ zákon o oceňování majetku“) a zdůraznil, že znalec musí v místě nalézt všechny stejné a podobné prodané nemovitosti, které jsou k dispozici. V této věci ovšem jiné než které uvedl v posudku, nebyly v místě prodány a není proto chybou, že nebyly uvedeny aktuální prodané nemovitosti a místo nich byly uvedeny nemovitosti prodané s jistým časovým odstupem. Tento časový odstup se musí zohlednit v konečné obvyklé ceně s ohledem na vývoj cen. Pokud zjistil nemovitosti bez vad, musí při ocenění posuzované nemovitosti pohledem kupujícího uvažovat o snížení ceny natolik, aby z tohoto rozdílu mohl financovat napravení nedostatků a aby s nemovitostí mohl nakládat jako s porovnávanými rodinnými domy bez závad. Na druhou stranu měl znalec důkaz o tom, že na okraji sousední hůře vybavené obce lze zakoupit rodinný dům za cenu 500.000 Kč Cena oceňované nemovitosti s mnoha závadami se musí pohybovat mezi takto zjištěnými cenami. S ohledem na množství a specifika závad nemovitosti, které zjistil, je v takovém případě nutno přestat trvat na postupech používaných v běžných případech a uplatnit namísto toho zkušenosti znalce stanovit obvyklou cenu, jako jeho názor. Bylo by tedy možné zjistit obvykl