21 CO 50/2022-204 — Krajský soud v Hradci Králové

1. Okresní soud shora citovaným rozsudkem zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení částky 417 501 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od 1. 6. 2020 do zaplacení a žalobkyni uložil povinnost nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 1 089 Kč ve lhůtě do tří dnů od právní moci rozsudku. 2. Žalobkyně se domáhala žalovaného plnění s tím, že si od žalovaného pronajala prostory k podnikání na adrese [adresa], na základě smlouvy o nájmu ze dne 23. 7. 2018 k realizaci vítězného záměru vzešlého z výběrového řízení, tj. provozovat jej pro výrobu, prodej originální zmrzliny a cukrářských/pekařských výrobků, prodej regionálních farmářských produktů, teplých, studených jídel a nápojů, což odpovídá vítěznému záměru výběrového řízení - provozu kavárny. Pronajatý prostor byl beze změny užívání z pizzerie na kavárnu nevyhovující. Žalobkyně od 15. 8. 2018 hradila nájem v plné výši s výjimkou období leden, únor a březen 2019, kdy byla na základě dodatku č. 1 k předmětné smlouvě poskytnuta žalobkyni sleva na nájemném ve výši 11 754 Kč. Za období od 15. 8. 2018 do 31. 5. 2021 uhradila žalobkyně na nákladech spojených s rekonstrukcí a změnou užívání prostoru na kavárnu částku 238 550 Kč. Vylíčila, k jakým závadám v předmětu pronájmu došlo. Uvedla, že až od 15. 5. 2021 může využívat předmět nájmu pronajatý žalovaným bez omezení. Podle žalobkyně je smlouva o nájmu nevyvážená a jednostranná, povinnosti má pouze nájemce. Žalobkyně navrhla žalovanému, aby jí prominul 40 % nájemného od uzavření smlouvy do okamžiku odstranění prasklin na podlaze. Žalovaný tomuto nevyhověl. Tvrdila, že jako nájemce je slabší stranou smlouvy, neboť pronajímatel měl větší hospodářskou sílu. Dovozovala, že v tomto případě má pronajímatel povinnost k náhradě újmy nájemce způsobené porušením ochrany slabší strany. Žalobkyně spatřovala porušení povinností stanovených v § 433 občanského zákoníku v tom, že smlouva je nevyvážená a jednostranná, ze strany správce majetku žalovaného byla smlouva předložena žalobkyni ustáleným způsobem„ ber nebo nech být“. Dožadovala se náhrady škody alespoň ve výši přiměřené slevy z nájemného, která činí 417 501 Kč, výše škody je snížena o slevu na nájemném na základě dodatku číslo 1, tj. o částku 15 673 Kč a o částku 61 546 Kč z příspěvků z programu COVID nájemné. Žalovaný se žalobou nesouhlasil. Odkázal na § 2 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, podle něhož je veřejnoprávní korporací. Zdůraznil, že v právním vztahu se žalobkyní nevystupoval jako podnikatel v hospodářském styku, ale vykonával v samostatné působnosti správu svého majetku. Argumentaci žalobkyně, že porušil § 433 občanského zákoníku, považoval za lichou. Připomněl, že v oznámení o záměru pronajmout nemovitý majetek - nebytový prostor v ulici [ulice a číslo] v [obec] uvedl, že prostor byl naposledy využíván jako provozovna pizzerie a že případný nájemce je povinen si zajistit soulad užívání dle záměru nájemce s právními předpisy. Žalobkyně podala žádost o pronájem nemovitého majetku za účelem realizace podnikatelského záměru výroba, prodej originální zmrzliny a cukrářských/pekařských výrobků, prodej regionálních farmářských produktů, teplých a studených jídel a nápojů. Na základě rozhodnutí rady města uzavřel žalovaný s žalobkyní dne 23. 7. 2018 smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, a to za účelem výroby a prodeje originální zmrzliny a cukrářských/pekařských výrobků, prodeje regionálních farmářských produktů, teplých a studených jídel a nápojů. Předmět nájmu byl žalobkyni předán dne 15. 8. 2018 na základě zápisu o předání nebytového prostoru. Těsně po uzavření smlouvy dne 25. 7. 2018 obdržel žádost žalobkyně o udělení souhlasu s provedením stavebních úprav a následnou změnu užívání na kavárnu. O měsíc později dne 21. 8. 2018 obdržel žádost žalobkyně o slevu z nájmu po dobu stavebních úprav. Z žádosti vyplynulo, že stávající stav prostoru neumožňuje realizovat obchodní záměr provozování kavárny z důvodu absence sociálního zařízení pro samotné návštěvníky kavárny. Předmětem stavebních úprav měla být zejména výstavba pánských a dámských toalet včetně příslušenství. Žalovaný o žádostech žalobkyně - stavebních úpravách a slevě z nájmu rozhodl dne 4. 9. 2018, kdy rada města vyslovila souhlas se stavebními úpravami a následnou změnou užívání na kavárnu s tím, že nájemce veškeré stavební úpravy bude provádět výhradně na vlastní náklady a nebude požadovat po vlastníkovi objektu jejich úhradu ani náhradu toho, o co se případně zvýší hodnota prostoru ani případné bezdůvodné obohacení či jinou náhradu za případné zhodnocení nemovitosti, a to ani za trvání ani po skončení nájmu. Žalovaný dále schválil žalobkyni slevu z nájmu za nebytový prostor po dobu tří měsíců ve výši 20 % z částky 2 350 Kč/m2/rok bez DPH na částku 1 880,80 Kč/m2/rok bez DPH, tj. snížení nájmu o 3 918,20 Kč/měsíc bez DPH, tedy 11 754,60 Kč bez DPH za tři měsíce, o tom uzavřeli dodatek č. 1 smlouvy. Dle názoru žalovaného došlo uzavřením dodatku č. 1 k dohodě stran o výši slevy z nájmu a jakékoliv další požadavky žalobkyně považuje za nemravné. Rovněž popsal postup při odstraňování závad v předmětu nájmu. Žalovaný kontaktoval žalobkyni a vyzval ji k podpisu dodatku č. 2, jehož předmětem bylo poskytnutí slevy ve výši 20 % za období od 1. 7. 2020 do 31. 8. 2020 a o poskytnutí slevy ve výši 50 % po následujících 3 měsíců. Uvedené výzvy zůstaly ze strany žalobkyně bez odpovědi. Dodal, že drobné praskliny na podlaze nikdy neměly takovou povahu, že by umožňovaly užívat pronajatý prostor jen s obtížemi. Jednalo se pouze o estetickou záležitost. Provozovna kavárny byla zahájena až dne 15. 7. 2020 a před tímto datem nebyla žalobkyně oprávněna předmět nájmu užívat k provozování kavárny. Pokud jde o požadavek žalobkyně na úhradu nákladů na rekonstrukci, pak zdůraznil, že ustanovení § 2220 občanského zákoníku je dispozitivní a v souladu s dodatkem č. 1 si nájemce prováděl veškeré práce na vlastní náklady s tím, že nebude po pronajímateli požadovat úhradu těchto nákladů, v tomto odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1477/2019 ze dne 27. 8. 2019 Okresní soud na základě provedeného dokazování měl prokázáno, že se žalobkyně přihlásila do výběrového řízení vyhlášeného žalovaným na pronájem nebytových prostor v ulici [ulice a číslo] v [obec] s podnikatelským záměrem: výroba, prodej originální zmrzliny a cukrářských/pekařských výrobků, prodej regionálních farmářských produktů, teplých a studených jídel a nápojů. Žalobkyně se ve výběrovém řízení umístila na 1. místě a dne 23. 7. 2018 uzavřela s žalovaným smlouvu o pronájmu nebytových prostor za účelem realizace shora uvedeného podnikatelského záměru, výše nájmu byla sjednána na 2 351 Kč/m2/rok, smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Žalobkyně dopisem ze dne 24. 7. 2018 požádala žalovaného o souhlas s provedením stavebních úprav nebytového prostoru a následnou změnu jeho užívání na kavárnu. S tím žalovaný souhlasil a po schválení změny smlouvy radou města byl mezi žalobkyní a žalovaným uzavřen dodatek smlouvy č. 1/2018, kterým žalovaný souhlasil se stavebními úpravami a následnou změnou užívání prostoru na kavárnu s tím, že nájemce provede tyto úpravy na vlastní náklady a nebude po žalovaném požadovat jejich náhradu. Tímto dodatkem se žalobkyně se žalovaným dále dohodli na poskytnutí slevy z nájmu ve výši 20 % po dobu tří měsíců od 1. 10. 2018 do 31. 12. 2018. V nebytovém prostoru došlo k havárii kotle ústředního topení, což žalobkyně nahlásila žalovanému dne 1. 3. 2019 a kotel byl žalovaným dne 12. 4. 2019 vyměněn. Dne 14. 4. 2019 oznámila žalobkyně žalovanému poškození podlahy při demontáži a přemísťování kotle. Žalovaný souhlasil s opravou podlahy a se změnou povrchu podlahy na betonovou mazaninu s nátěrem z designových důvodů. Nová podlaha vykazovala v některých místech vlasové trhliny a vystouplou stěrku, což bylo opravováno v rámci reklamace a opravená podlaha byla žalobkyni předána dne 1. 11. 2019. Žalovaný navrhl žalobkyni poskytnutí slevy na nájemném z důvodu opravy kotle a opravy podlahy ve výši 20 % po dobu dvou měsíců a 50 % po dobu tří měsíců. Žalobkyně na nabídku slevy nepřistoupila. Okresní soud neshledal žalobu důvodnou. Zdůraznil, že žalobkyně uzavřela nájemní smlouvu se žalovaným za účelem realizace podnikatelského záměru, pro který byl pronajatý nebytový prostor plně vyhovující. Podnikatelským záměrem žalobkyně, s nímž se přihlásila do výběrového řízení a který byl sjednán v nájemní smlouvě, nebyl provoz kavárny, ale výroba a prodej originální zmrzliny a cukrářských/pekařských výrobků, prodej regionálních farmářských produktů, teplých a studených jídel a nápojů, tedy pultový prodej a výroba. Neshledal žalobkyní tvrzené porušení zákona žalovaným zneužitím žalobkyně jako slabší smluvní strany podle § 433 občanského zákoníku. Uzavřel, že žalobkyně před uzavřením smlouvy nebyla v takové situaci, že by nájemní smlouvu uzavřít musela, nebo k tomu byla žalovaným či jinými okolnostmi nucena. Jednalo se o svobodné r