25 CO 156/2022-115 — Krajský soud v Hradci Králové

1. Napadeným rozsudkem okresní soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni 50 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 50 000 Kč od 16. 7. 2020 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I). Žalovanému uložil povinnost nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši 22 570 Kč k rukám právního zástupce žalobkyně do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok II). 2. Žalobkyně se žalobou ze dne 6. 2. 2022 domáhala na žalovaném zaplacení 50 000 Kč s příslušenstvím. Tvrdila, že jako zájemce o koupi nemovitostí (pozemku p. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa], a pozemku p. [číslo] vše v [katastrální uzemí]) uzavřela se spoluvlastníky těchto nemovitostí a žalovaným jako zprostředkovatelem koupě dne 24. 5. 2020 rezervační smlouvu a uhradila k rukám žalovaného rezervační zálohu 50 000 Kč. Účastníci rezervační smlouvy se dohodli na tom, že nepovolená černá stavba garáže bude vyjmuta z pozemku p. [číslo] že předmětem prodeje bude jen zbývající část pozemku [parcelní číslo] o výměře 555 m2. To měl zajistit žalovaný do konce doby trvání rezervace, to znamená do 1. 7. 2020, avšak neučinil tak. Žalovaný tedy znemožnil uzavření kupní smlouvy, a proto má žalobkyně dle článku III odst. 3 písm. d/ rezervační smlouvy právo na vrácení složené zálohy 50 000 Kč. 3. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Tvrdil, že činil kroky ke splnění svého závazku, neboť již ke dni 16. 12. 2019 byl zpracován geometrický plán [titul] [jméno] [příjmení] k oddělení části pozemku [parcelní číslo]. Protože žalovaný neměl potřebný souhlas k dělení pozemku od [stát. instituce] (souhlas byl vydán až rozhodnutím ze dne 7. 9. 2020), nebylo možno přistoupit k uzavření kupní smlouvy. Žalobkyni o tom koncem lhůty, to znamená dne 26. 6. 2020, informoval a ona proti prodloužení lhůty ničeho nenamítala. Bezprostředně před podpisem kupní smlouvy dne 24. 8. 2020 se žalovaný od přítele žalobkyně dozvěděl, že žalobkyně k podpisu kupní smlouvy nepřistoupí z toho důvodu, že se spolu rozešli. K neuzavření kupní smlouvy tedy došlo z důvodů ležících výhradně na straně žalobkyně. 4. Okresní soud vyšel ze zjištění, že dne 24. 5. 2020 uzavřel žalovaný jako zprostředkovatel prodeje se žalobkyní jako zájemcem o koupi a se spoluvlastníky [jméno] a [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] [příjmení] rezervační smlouvu k nemovitostem (pozemku p. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa], a pozemku p. [číslo] vše v [katastrální uzemí]), přičemž žalobkyně složila k rukám žalovaného rezervační zálohu ve výši 50 000 Kč. Předmětem rezervační smlouvy tedy bylo rezervování nemovitostí – pozemku p. č. st. [anonymizováno] o výměře 88 m2, jehož součástí je stavba [adresa], a pozemku [parcelní číslo] o výměře 555 m2 v katastrálním území v [obec] a zahájení jednání vedoucí k uzavření kupní smlouvy, a to nejpozději do 1. 7. 2020. Pro případ, že vlastník bez uvedení důvodu, případně pouze z důvodů výhradně ležících na straně vlastníka zmaří nebo jinak znemožní uzavření kupní smlouvy, se zprostředkovatel zavázal vrátit zájemci do 14 dnů ode dne, kdy mělo nejpozději dojít k uzavření kupní smlouvy, rezervační zálohu. Účastníci rezervační smlouvy se domluvili na tom, že žalovaný vyjme„ černou“ stavbu garáže na pozemku [číslo] předmětem koupě bude pozemek o nové výměře 555 m2. Dne 7. 9. 2020 [stát. instituce], [anonymizována tři slova], jako orgán územního plánování vydal závazné stanovisko k záměru dělení pozemku [parcelní číslo] v [katastrální uzemí] s podmínkou, že dělení bude provedeno v souladu s ověřeným geometrickým plánem [číslo] [rok], zhotoveným [titul] [jméno] [příjmení] dne 17. 12. 2019. Dle tohoto geometrického plánu měl být pozemek [parcelní číslo] o celkové výměře 624 m2 rozdělen na parcelu [číslo] o výměře 555 m2 a dále na parcelu [číslo] o výměře 70 m2. K doručení závazného stanoviska žalovanému došlo dne 8. 10. 2020. Dle vyjádření [stát. instituce], [anonymizována tři slova], ze dne 3. 3. 2021 byla žádost o vydání závazného stanoviska podána dne 29. 7. 2020 žalovaným a stanovisko slouží jako podklad pro územní rozhodnutí a na jeho základě nelze provést zápis do katastru nemovitostí. K podání žádosti byl žalovaný zmocněn spoluvlastníky nemovitostí dle plné moci ze dne 7. 7. 2020. Z úředního záznamu Policie České republiky, územního odboru [obec], ze dne 26. 3. 2021 [číslo jednací] bylo zjištěno, že ve věci prověřování podezření ze spáchání trestného činu podvodu a trestného činu poškození spotřebitele z důvodu podání nepravdivých informací při prodeji uvedených nemovitostí nebyl u prověřovaného realitního makléře (tzn. žalovaného) prokázán ze subjektivní stránky úmysl podvodného jednání, neboť policejní orgán vyšel ze zjištění, že ačkoli prověřovaný nestihl oddělit pozemek s nepovolenou stavbou garáže v době trvání rezervační smlouvy, tzn. do 1. 7. 2020, jak slíbil paní [příjmení] (žalobkyni), konkrétní kroky ve věci legalizace garáže činil, proto nejednal od počátku v úmyslu obohatit se. Z příkazu [anonymizována tři slova] ([anonymizováno] [anonymizováno] a [anonymizováno]) ze dne 28. 5. 2021 [číslo jednací] bylo zjištěno, že správní orgán uznal žalovaného vinným spácháním přestupků proti zákonu na ochranu spotřebitele a bylo zjištěno, že ještě ke dni 18. 2. 2021 byl v katastru nemovitostí zapsán ve prospěch spoluvlastníků nemovitostí pozemek [parcelní číslo] s výměrou 624 m2. Dle výpisu historie hovorů žalovaný dvakrát telefonoval se žalobkyní dne 26. 6. 2020. Dle e-mailové zprávy ze dne 21. 8. 2020 žalovaný odeslal žalobkyni návrh kupní smlouvy a uvedl termín jejího podpisu dne 26. 8. 2020 E-mailovou zprávou ze dne 1. 9. 2020 žalobkyně požádala žalovaného o vrácení rezervačního poplatku s odůvodněním, že v době platnosti rezervační smlouvy nebyl předložen návrh kupní smlouvy a nebyla učiněna výzva k podpisu kupní smlouvy s tím, že okolnosti bránící podpisu kupní smlouvy jsou na straně vlastníků a zprostředkovatele. Obsahově shodnou výzvu ze dne 14. 9. 2020 odeslala žalobkyně též poštou na adresu žalovaného v [obec]. Žalovaný dne 24. 9. 2020 odmítl požadavek žalobkyně s tím, že žalobkyně před sjednaným termínem podepsání kupní smlouvy její uzavření odmítla. 5. Okresní soud uzavřel, že kupní smlouva k nemovitostem uvedeným v rezervační smlouvě nebyla uzavřena v termínu do 1. 7. 2020. Žalovaný též ve lhůtě do 1. 7. 2020 nezajistil oddělení části pozemku p. [číslo] na které stojí nepovolená stavba garáže, od zbývající části tohoto pozemku, který se měl dle dohody účastníků stát předmětem koupě. To vyplývá z vyjádření [stát. instituce], [anonymizována tři slova], ze dne 3. 3. 2021 a ze závazného stanoviska. Žádost o vydání závazného stanoviska k záměru rozdělení pozemku [parcelní číslo] v [katastrální uzemí] byla podána až dne 29. 7. 2020, stanovisko bylo vydáno dne 7. 9. 2020 a bylo doručeno žalovanému až dne 8. 10. 2020. Předpokladem rozdělení pozemku (v katastru nemovitostí) bylo vydání navazujícího územního rozhodnutí. Vzhledem k tomu, že v katastru nemovitostí nebyl pozemek [parcelní číslo] rozdělen ani k 18. 2. 2021, byl žalovaný od 1. 7. 2020 dále v prodlení ještě několik měsíců. Žalovaný sice prokázal, že na oddělení části pozemku začal pracovat již v roce 2019, kdy nechal zpracovat geometrický plán, avšak oddělení uvedeným postupem (minimálně v rozhodné době do 1. 7. 2020) nedokončil. Pokud jde o tvrzení žalovaného, že žalobkyně byla telefonicky dne 26. 6. 2020 informována o nemožnosti uzavřít kupní smlouvu pro absenci rozhodnutí [stát. instituce] (závazného stanoviska) a že s posunem termínu vyslovila souhlas, to nebylo v řízení prokázáno. Předložený výpis hovorů poskytuje důkaz pouze o tom, že uvedené hovory (celkem 2 o délce 2 minuty 45 sekund) proběhly. Nikoli už o tom, co bylo obsahem těchto hovorů. Že by žalobkyně s posunem termínů souhlasila, nemá soud za prokázané ani ve spojení se-mailovou výzvou žalovaného, kterou vyzýval žalobkyni k podpisu kupní smlouvy. V této souvislosti soud postrádá jakoukoli odpověď žalobkyně (potvrzení termínu) a dále vychází z toho, že žalobkyně výzvu k vrácení uhrazené zálohy ze dne 14. 9. 2020 odůvodňuje nepředložením návrhu kupní smlouvy v době platnosti rezervační smlouvy. K uzavření kupní smlouvy za podmínek předpokládaných rezervační smlouvou ve sjednaném termínu do 1. 7. 2020 nedošlo z důvodu, že žalovaný neoddělil část pozemku p. [číslo] která měla být předmětem koupě. Při uzavírání smlouvy žalobkyně složila k rukám žalovaného rezervační zálohu ve výši 50 000 Kč. Ústní dohoda o tom, že žalovaný oddělí z pozemku [parcelní číslo] část o výměře 555 m2, která měla být předmětem koupě (tedy část bez nepovolené stavby garáže), byla nedílnou součástí smlouvy, neboť právě takto identifikovaný pozemek smlouva uváděla. Žalovaný v rozporu se smlouvou nezajistil oddělení části pozemku [parcelní číslo] v termínu do 1. 7. 2020, čímž způsobil nemožnost uzavřít kupní smlouvu. Byl přitom povinen oddělit část pozemku nejpozději do uvedeného data, neboť v řízení neprokázal, že by došlo k