26 CO 101/2022-419 — Krajský soud v Hradci Králové

1. Shora označeným rozsudkem okresní soud uložil žalované zaplatit každému žalobci 155 375 Kč s 9,75% úrokem z prodlení od 4. 4. 2019 do zaplacení a 3 450 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I). V části, ve které se žalobci domáhali, aby žalovaná každému z nich zaplatila 344 725 Kč s 9,75% úrokem z prodlení od 4. 4. 2019 do zaplacení a 8 050 Kč, žalobu zamítl (výrok II). Žádnému z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení (výrok III). Žalobcům uložil společně a nerozdílně nahradit České republice na účet Okresního soudu v Hradci Králové náklady řízení 2 494,52 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok IV) a žalované uložil nahradit České republice na účet Okresního soudu v Hradci Králové náklady řízení 1 069 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok V). 2. Okresní soud rozhodoval o žalobě žalobců, kterou se domáhali zaplacení žalované částky jako slevy z kupní ceny z titulu odpovědnosti za vady předmětu koupě, a to stavby [číslo], rodinný dům v [katastrální uzemí], obci [obec]. Uvedli, že po uzavření kupní smlouvy žalobci vytkli žalované následující vady: 1) vadu statiky – chybějící vodorovné ztužení krovu kleštinami jednotlivých krokví krovu v úrovni stropu půdní vestavby (náklady na odstranění této vady vyčíslili částkou 50 000 Kč); 2) vadu hydroizolace – trhlina doplňkové hydroizolace u šikmé střechy (náklady na odstranění této vady vyčíslili částkou 5 000 Kč; 3) vadu spočívající v nedostatečné vzduchotěsnosti obálky – předstěny v podkrovní vestavbě (náklady na odstranění této vady vyčíslili částkou 146 000 Kč); 4) vadu spočívající v tepelných mostech v obvodových konstrukcích (náklady na odstranění této vady vyčíslili částkou 764 400 Kč); 5) vadu spočívající v chybějícím nezávislém přívodu vzduchu ke krbu a vyvložkování komínového tělesa a platné revizi spalinových cest (náklady na odstranění této vady vyčíslili částkou 40 000 Kč); 6) vadu spočívající v nezateplení rozvodu vody (náklady na odstranění této vady vyčíslili částkou 300 Kč) a konečně 7) vadu spočívající v nevydání kolaudačního rozhodnutí a projektové dokumentace domu, popř. spočívající v tom, že tyto neodpovídají skutečnému stavu či způsobu užívání, dále pak vadu spočívající v nepředání průkazu energetické náročnosti budovy a v nepředání revize hromosvodu, která by nebyla starší 5 let, protokolu o pravidelné kontrole hromosvodu, vadu spočívající v tom, že žalobcům nebyla předána revize či kontrola spalinových cest nikoli starší 1 roku, dále vadu spočívající v tom, že nebyla žalobcům předána revize zdroje vytápění na tuhá paliva nikoli starší 2 let a konečně vadu spočívající v nepředání povolení k odběru podzemní vody a kolaudace studny (náklady na odstranění těchto vad vyčíslili částkou 67 000 Kč). Celkem žalobci požadovali zaplacení 1 072 500 Kč jako slevy z kupní ceny a dále náklady za zpracování znaleckého posudku 23 000 Kč. Při vyčíslení slevy z kupní ceny žalobci vycházeli ze znaleckého posudku [právnická osoba], který si nechali vypracovat. 3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Uvedla, že žalobci měli možnost, a také ji opakovaně využili, nemovitosti si prohlédnout. Žalovaná jim o domě, jeho stáří a provedených opravách poskytla všechny jí známé informace, v kupní smlouvě si nevymínili žádné zvláštní vlastnosti převáděných nemovitých věcí, dovozovala, že všechny vytýkané vady byly zjistitelné ve smyslu ustanovení § 2103 o. z. Při plnění z titulu odpovědnosti za vady v žalované výši 1 072 500 Kč, kupní ceně 2 495 000 Kč a ceně pozemku 348 000 Kč a odečtení provize realitní kanceláře 100 000 Kč by cena domu [číslo] včetně příslušenství (přístřešek, studna, venkovní úpravy – zpevněné plochy, oplocení, přípojky vody a kanalizace, septik) činila jen 974 500 Kč. 4. Žalobci v prvotním řízení před okresním soudem vzali žalobu zpět pro vady pod body 2 a 6 (tj. o zaplacení 5 300 Kč s přísl.), v této části bylo řízení usnesením Okresního soudu v Hradci Králové ze dne 21. 9. 2020 č. j. 12 C 172/2019-179 zastaveno (právní moc 16. 10. 2020). Předmětem řízení tak zůstal nárok na slevu z kupní ceny pro vady pod body 1, 3–5 a 7 ve výši 1 067 200 Kč a náklady na zpracování znaleckého posudku 23 000 Kč Okresní soud uzavřel, že žalovaná odpovídá za vady pod body 1, 3, 4 a vadu 7 v části nevydání revize komína a rozsudkem ze dne 16. 4. 2021 č. j. 12 C 172/2019-312 každému z žalobců podle § 2099 a násl. o. z. přisoudil 125 000 Kč s požadovaným úrokem z prodlení dle § 1968 a § 1970 o. z. a nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Žalobcům dále přiznal 24 % z požadovaných 23 000 Kč za znalecký posudek znaleckého ústavu [právnická osoba] podle § 1924 o. z., protože pouze v tomto rozsahu byla žaloba důvodná. Ve zbytku žalobu zamítl. 5. Krajský soud v Hradci Králové usnesením ze dne 19. 10. 2021 č. j. 26 Co 188/2021-358 rozsudek okresního soudu v části výroku II, jíž byla zamítnuta žaloba, aby žalovaná každému z žalobců zaplatila 33 500 Kč s úrokem z prodlení (celkem 67 000 Kč – sleva z důvodu vad pod bodem 7 spočívajících v nevydání potřebných listin), z důvodu částečného zpětvzetí žaloby zrušil a v této části řízení zastavil. Ve zbývající části výroku II a ve výrocích I, III a IV rozsudek okresního soudu zrušil a věc vrátil okresnímu soudu k dalšímu řízení. Odvolací soud shledal, že je dána odpovědnost žalované i za vadu 5 a poukázal na judikaturu Nejvyššího soudu (rozsudky ze dne 14. 3. 2006 sp. zn. 33 Odo 557/2004, ze dne 24. 10. 2013 sp. zn. 33 Cdo 2641/2012, usnesení ze dne 27. 8. 2015 sp. zn. 33 Cdo 2889/2015, ze dne 27. 8. 2015 sp. zn. 33 Cdo 2889/2015, ze dne 25. 4. 2012 sp. zn. 33 Cdo 1878/2010, ze dne 20. 10. 2016 sp. zn. 33 Cdo 558/2016). Okresnímu soudu uložil, aby při úvaze o přiměřenosti výše slevy z kupní ceny nevycházel pouze z rozdílu ceny nemovitostí bez vad a s vadami, ale zohlednil i náklady žalobců na provedení nutných oprav a při jejich vyčíslení zvážil i hledisko možného zhodnocení věci opravou (které nemůže jít k tíži žalované), vč. amortizace nemovitosti (domu) s tím, že v době převodu nemovitostí mělo jít o konstrukce 15 let staré a vyčíslení by mělo odrážet náklady nutné k uvedení nemovitosti do stavu běžného opotřebení ke dni uzavření kupní smlouvy. Za nutné náklady odvolací soud nepovažoval náklady potřebné na vytvoření nových konstrukcí, ale jen takové, jejichž vynaložením nedojde k významnému zhodnocení domu (ani k ovlivnění jeho funkční a estetické kvality). Dále okresnímu soudu udělil pokyn přihlédnout k tomu, jak se každá vytčená vada projevila při užívání věci, zda a jak toto užívání komplikovala či omezovala nebo bude komplikovat a omezovat v době odstraňování, k podílu ceny domu na celkové zaplacené kupní ceně apod. a výši slevy určil pro každou vadu jednotlivě. 6. Předmětem řízení zůstaly nároky z odpovědnosti za vady uvedené pod body 1, 3, 4 a 5, z nichž žalobci odvozovali nárok na slevu v celkové výši 1 000 200 Kč spolu s úroky z prodlení a dále a náklady za zpracování znaleckého posudku 23 000 Kč. 7. Okresní soud po provedeném dokazování uzavřel, že žalobci jako kupující uzavřeli se žalovanou jako prodávající 11. 7. 2018 kupní smlouvu o prodeji pozemku st. [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [číslo], rodinný dům a pozemek [parcelní číslo] v [katastrální uzemí], obci [obec] (dále také jen „nemovitosti“). Žalobci žalované zaplatili kupní cenu 2 495 000 Kč. Po uzavření kupní smlouvy žalobci vytkli žalované mj. vady výše specifikované pod body 1, 3, 4 a 5 a uplatnili právo na slevu. Žalobci věděli, že se jedná o dům z roku 1935. V nabídce prodeje nemovitostí formou inzerce realitní kanceláří žalovaná deklarovala vlastnosti, jakost a provedení stavby mj. tak, že dům je zrekonstruovaný, prošel prvními velkými úpravami v roce 1988, dalšími v roce 2003 a je provedeno zateplení a zateplení fasády. Z této nabídky, kupní smlouvy ani z jiného důkazu však nevyplývá ujednání stran kupní smlouvy či ujištění ze strany žalované, že všechny rekonstrukce a zateplení byly provedeny odborně a v souladu s technickými předpisy a normami. Jakost a provedení rekonstrukce, zateplení, zateplení fasády proto měly odpovídat obvyklému stavu postupného rekonstruování domu z roku 1935. Jednotlivé konstrukce stavby neměly trpět takovými vadami, které se na obdobně rekonstruovaných stavbách ani na domech podobného stáří neobjevují. Zateplení a zateplení fasády mohli žalobci důvodně očekávat v takovém tepelně izolačním provedení, které bude alespoň dostatečným způsobem chránit dům před únikem tepla. 8. Pokud jde o vadu 1, okresní soud uzavřel, že tato spočívala ve vadách statiky konstrukce krovu v důsledku vyřezání vodorovných vazných trámů a na konstrukci krovu vznikla v důsledku neodborného zásahu. Takové vady se na domech podobného stáří a po obdobných rekonstrukcí neobjevují, nejednalo se o zjevnou vadu, kterou mohli žalobci zjistit již při běžné prohlídce domu při zachování obvyklé míry pozornosti a bez zvláštních odborných znalostí před uzavřením smlouvy. 9. Vadu 3 okresní soud považoval za vadu zateplení, kdy stavebník použil nevhodné navrst