26 CO 244/2022-158 — Krajský soud v Hradci Králové

1. Okresní soud napadeným rozsudkem ve výroku I zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala určení neoprávněnosti výpovědi datované 23. 6. 2020 dané žalovaným 1 vůči žalobkyni z nájmu bytu založeného nájemní smlouvou ze dne 1. 10. 2010 ohledně bytu [číslo] o velikosti 3+1, umístěného ve druhém nadzemním podlaží v budově [adresa] postavené na pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [obec], a příslušenství v podobě kóje na půdě a sklepní kóje ve sklepě (dále jen„ byt“). Výrokem II rozhodl, že výpověď nájemní smlouvy datovaná 24. 6. 2020 daná žalovaným 2 žalobkyni z nájmu založeného nájemní smlouvou ze dne 1. 10. 2010 ohledně sklípku umístěného na pozemku st. [parcelní číslo] v k. ú. [obec] (dále jen„ sklípek“) je neoprávněná. Žalovanému 1 uložil nahradit žalobkyni do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám jejího zástupce náklady řízení vedeného o nároku žalobkyně formulovaného v petitu I. žaloby ze dne 24. 8. 2020, a to 6 500 Kč (výrok III). Žalobkyni uložil nahradit do tří dnů od právní moci rozsudku žalovanému 1 k rukám jeho zástupce náklady řízení vedeného o nároku žalobkyně formulovaného v petitu II. žaloby ze dne 24. 8. 2020, a to 10 034 Kč (výrok IV), a žalovanému 2 uložil nahradit do tří dnů od právní moci rozsudku žalobkyni k rukám jejího zástupce náklady řízení 10 700 Kč (výrok V). 2. V odůvodnění rozhodnutí okresní soud uvedl, že žalobkyně se domáhala po žalovaných vyslovení neoprávněnosti tří dílčích výpovědí, dvou výpovědí daných žalovaným 1, a to výpovědi ze dne 24. 6. 2020 a výpovědi ze dne 23. 6. 2020 týkajících se nájmu bytu, a dále výpovědi dané žalovaným 2 ze dne 24. 6. 2020 z nájmu založeného nájemní smlouvou ze dne 1. 10. 2010 týkající se sklípku. S ohledem na to, že žalovaný 1 během řízení výslovně uznal nárok žalobkyně na vyslovení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu ze dne 24. 6. 2020 dané žalovaným 1 žalobkyni, bylo o této části nároku rozhodnuto rozsudkem pro uznání ze dne 3. srpna 2021 č. j. 10 C 157/2020-65, který nabyl právní moci 20. 8. 2021. Dále se proto okresní soud zabýval opodstatněností dalších dvou nároků žalobkyně, tj. ohledně ne-/oprávněnosti výpovědi žalovaného 1 ze dne 23. 6. 2020 (dále jen„ výpověď z nájmu bytu“) a výpovědi žalovaného 2 ze dne 24. 6. 2020 (dále jen„ výpověď z nájmu sklípku“). 3. Po provedeném dokazování okresní soud uzavřel, že obě uvedené výpovědi byly podány včas, v zákonné lhůtě. Stran výpovědi z nájmu sklípku uzavřel, že sklípek je nadále (i po oddělení vlastnictví bytu a pozemku st. [parcelní číslo], jehož součástí je stavba zahrnující sklípek) příslušenstvím bytu, a nemohla tak ohledně něho být dána samostatná výpověď z nájmu, natož výpověď z tzv. běžného nájmu, ve vztahu k němuž se neuplatní speciální ustanovení vztahující se na nájem bytu. Pokud žalovaný 2 takovým způsobem postupoval a dal žalobkyni výpověď, v níž neuvedl výpovědní důvod pro výpověď z nájmu bytu a žalobkyni nepoučil ve smyslu § 2286 odst. 2 o. z. o tom, že může vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, je výpověď z nájmu sklípku neplatná a tudíž neoprávněná, a proto okresní soud žalobě výrokem II. napadeného rozsudku vyhověl. 4. Pokud jde o výpověď z nájmu bytu, okresní soud předně uzavřel, že žalovaný 1 ve výpovědi z nájmu bytu oba (níže specifikované) výpovědní důvody dostatečně určitě skutkově vymezil, a jejich naplnění shledal za prokázané, námitku žalobkyně, že nebyla předem upozorněna na porušení vytýkaných povinností ze strany pronajímatele, neshledal důvodnou. 5. Okresní soud dospěl k závěru, že provedeným dokazováním, a to zejm. výpověďmi svědků, bylo prokázáno, že žalobkyně umožnila v bytě dlouhodobé užívání v charakteru běžného bydlení další osobě, a to [jméno] [příjmení], přijala jej jako člena své domácnosti, a to již nejméně od roku 2019, spíše však i od roku 2018, možná i 2017, aniž by o této skutečnosti informovala žalovaného 1 jako pronajímatele. Zejm. v dlouhodobosti neplnění oznamovací povinnosti okresní soud spatřoval hrubé porušení povinnosti žalobkyně jako nájemkyně bytu. Výpověď svědka [příjmení] okresní soud hodnotil ve věrohodnosti jako sníženou (o řízení a důvodu výpovědi se bavil s žalobkyní, přičemž byl vyslýchán až v době, kdy žalobkyni byl znám obsah výpovědi ostatních svědků), a dále nepřesvědčivou. Oproti jeho tvrzením, že se k žalobkyni nastěhoval až v létě 2020, stála zejména výpověď svědkyně [příjmení], která na výsledku řízení – na rozdíl od svědka [příjmení], jenž je v užívání bytu ve vlastnictví prvního žalovaného de facto vázán na nájemní poměr žalobkyně – neměla žádný zásadní zájem. Rovněž svědek [příjmení] přesvědčivě popsal, že od [ulice] ví, že nejprve bydlel v bytě [číslo] avšak potom se dal dohromady s žalobkyní a s ní šel bydlet do bytu [číslo]; tedy [příjmení] svědkovi [příjmení] nepopsal ničeho o tom, že by v mezidobí bydlel (jak tvrdil [příjmení]) na ubytovně. I kdyby svědek [příjmení] krátce bydlel v bytě [číslo] na základě nájemní smlouvy s předchůdcem žalovaného 1, tento byt opustil v únoru či březnu 2019 a s přihlédnutím k výpovědi svědka [příjmení] a svědkyně [příjmení] by bylo možno uzavřít, že svědek [příjmení] s žalobkyní v bytě začal bydlet počínaje březnem, resp. nejpozději dubnem 2019. Konečně i svědek [příjmení] popsal, že [příjmení] se jako osoba bydlící v bytě pod půdou, tj. v předmětném bytě, jednoznačně jevil nejméně od února či března 2020. 6. Ohledně druhého výpovědního důvodu okresní soud uzavřel, že žalobkyně jako nájemkyně bytu nedodržovala dlouhodobě a zásadním způsobem (ve smyslu hrubého porušení dle § 2288 odst. 1 písm. a/ o. z.) povinnosti nájemce dle § 2255 odst. 1 o. z. k řádnému užívání bytu a dle § 2257 odst. 2 o. z. a nař. vlády č. 308/2015 Sb. ohledně běžné údržby a prováděných drobných oprav s tím, že v bytě dlouhodobě nebyly prováděny udržovací a drobné opravné práce v podobě jeho čištění a udržování, zejm. pak nebylo prováděno čištění podlah, malování, oprava omítek apod. a docházelo tím k poškozování bytu. Naproti tomu neshledal za prokázaný výpovědní důvod stran nutnosti vyklizení bytu z důvodu jeho nutné celkové stavební rekonstrukce ve smyslu ust. § 2288 odst. 1 písm. c) o. z., neboť nebyla prokázána existence veřejného zájmu k naložení s bytem tak, že jej nebude možné vůbec užívat. Ohledně výpovědi z nájmu bytu ze dne 23. 6. 2020 proto žalobu zamítl. 7. Proti výrokům I a IV rozsudku se odvolala žalobkyně. Namítla, že žalovaný 1 dostatečně skutkově určitě a srozumitelně nevymezil výpovědní důvod, když neuvedl, jak konkrétně žalobkyně předmětný byt poškozuje a řádně jej neudržuje, a již jen z tohoto důvodu je nutno toto právní jednání shledat neplatným. Závěr okresního soudu, že žalobkyní nebyly dlouhodobě prováděny udržovací a drobné opravné práce, měla za nesprávný a neprokázaný, okresní soud nehodnotil, zda se jednalo o stav dlouhodobý či ojedinělý, ani nehodnotil, co bylo jeho příčinou. Z listiny označené jako Posouzení stavebně technického stavu bytu je zřejmé, že vytýkaný stav bytu (odpadající omítka, mokré či vlhké mapy na podlahách, plíseň v koupelně atd.) má příčinu v celkovém stavu bytu v důsledku zanedbání jeho údržby ze strany žalovaného 1 jako pronajímatele ve smyslu ust. § 2257 odst. 1 o. z. Žalobkyni nelze přičítat k tíži vadný stav bytu, který je primárně způsoben porušením povinnosti (nečinností) pronajímatele. Zdůraznila, že za porušení ust. § 2255 odst. 1 o. z. (tím spíše pak za hrubé porušení povinností nájemce) nelze považovat neprovádění a nehrazení běžné údržby a drobných oprav souvisejících s užíváním bytu nájemcem ve smyslu ust. § 2257 odst. 2 o. z. (vymezených v nař. vlády č. 308/2015 Sb.), když ust. § 2257 odst. 2 o. z. nelze aplikovat ve vztahu k ust. § 2255 odst. 1 o. z. (řádné či nikoliv řádné užívání bytu), uvedené ustanovení dopadá na jinou situaci, a to na úpravu práv a povinností pronajímatele a nájemce ve vztahu k udržování bytu (provádění drobných oprav) ve stavu způsobilém k jeho užívání po dobu trvání nájmu. Dále namítala, že v řízení nebylo prokázáno dlouhodobě užívání bytu třetími osobami ([jméno] [příjmení]), když tento před dáním výpovědi z nájmu bytu byt užívaný žalobkyní dlouhodobě neužíval, žalobkyni pouze navštěvoval a k jeho nastěhování do bytu došlo až po navázání partnerského vztahu s žalobkyní, a to v srpnu roku 2020. Z podaných svědeckých výpovědí (a to ani v souvislosti, resp. ve spojení s jinými listinnými důkazy) nelze jednoznačně a bez jakýchkoliv pochybností uzavřít, že [jméno] [příjmení] jako člen domácnosti žalobkyně předmětný byt užíval nejméně od roku 2019, spíše však i od roku 2018, možná i 2017, jak uzavřel okresní soud. Svědci vypovídali zcela obecně a neurčitě, výpověď svědkyně [příjmení] nadto nereflektovala skutečnost, že [jméno] [příjmení] od 2. 9. 2018 do 28. 2. 2019 užíval jako nájemce ve stejném domě jiný byt (byt [číslo]), je proto možné, že byl v domě spatřován v tomto období jako řádný nájemník jiného bytu. Naopak svědeckou výpověď [jméno] [příjmení] okresní soud shledal nevěrohodnou. Dodala, že tím,