26 CO 274/2021-197 — Krajský soud v Hradci Králové

1. Shora označeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu na určení, že žalobci jsou vlastníky ve společném jmění manželů pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], stojící na pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] zapsaných v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] na listu vlastnictví [číslo] pro obec a [katastrální uzemí] (výrok I). Žalobcům uložil společně a nerozdílně nahradit žalovanému 1) náklady řízení 142 151,50 Kč a žalovanému 2) 150 726,30 Kč, každému z nich k rukám jeho zástupce do tří dnů od právní moci rozsudku (výroky II a III). 2. Okresní soud poté, co shledal naléhavý právní zájem žalobců na požadovaném určení, vyšel ze zjištění, že mezi žalovaným 1) jako prodávajícím a žalovaným 2) jako kupujícím byla 9. 3. 2020 uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl prodej výše specifikovaných nemovitostí (dále jen„ předmětné nemovitosti“ či jen„ nemovitosti“) za sjednanou kupní cenu 2 713 000 Kč, jednalo se tak o úplatné právní jednání ve smyslu § 984 odst. 1 o. z. Návrh na zápis vlastnického práva k nemovitostem ve prospěch žalovaného 2) byl podán 19. 3. 2020 a byl proveden 6. 5. 2020, poznámka spornosti o podaném žalobním návrhu na určení vlastnického práva byla do katastru nemovitostí zapsána 14. 5. 2020 s právními účinky zápisu k 15. 4. 2020 Okresní soud uzavřel, že době podání návrhu na zápis vlastnického práva ve prospěch žalovaného 2) neexistoval objektivní důvod, který by u žalovaného 2) vzbuzoval pochybnosti o tom, že byl žalovaný 1) skutečným vlastníkem předmětných nemovitostí, když jako vlastník nemovitostí byl v katastru nemovitostí veden sedm let, nemovitosti nabyl na základě standardní kupní smlouvy a kupní cena byla hrazena z hypotečního úvěru. Okresní soud konstatoval, že žalovaný 2) sice oproti svému prohlášení v kupní smlouvě ze dne 9. 3. 2020 osobně nebyl v předmětných nemovitostech na prohlídce, nebylo to však pro něho, coby obchodní společnost zabývající se nákupem nemovitostí a jejich prodejem, podstatné, nadto sám přiznal, že měl od žalovaného 1) informace, že nemovitosti jsou užívány třetími osobami bez právního důvodu, když ze strany žalovaného 1) došlo k výpovědi nájemní smlouvy. Okresní soud uzavřel, že povinností žalovaného 2) nebylo si tyto skutečnosti ověřovat, když běžná (obvyklá) opatrnost smluvní strany při nabývání věcného práva nezahrnuje její povinnost činit aktivní kroky (šetření) směřující k tomu, aby se ještě navíc jinak ujistila, že stav zápisu ve veřejném seznamu, o němž se přesvědčil nahlédnutím do něj, je v souladu se skutečným právním stavem, požadavek na takové ověření by byl v rozporu s ustanovením § 980 odst. 2 o. z. Okresní soud proto dospěl k závěru, že žalovaný 2) byl v okamžiku podání návrhu na zápis shora kupní smlouvy ze dne 9. 3. 2020 do katastru nemovitostí v dobré víře, že žalovaný 1), zapsaný v katastru nemovitostí jako oprávněná osoba (vlastník předmětných nemovitostí), je osobou oprávněnou i podle skutečného právního stavu. Jinými slovy, že žalovaný 2) při běžné (obvyklé) opatrnosti, kterou lze s ohledem na uvedené okolnosti a povahu daného případu po každém požadovat (od každého očekávat), neměl a nemohl mít důvodné pochybnosti o tom, že žalovaný 1), zapsaný v katastru nemovitostí jako vlastník předmětných nemovitostí, je jejich skutečným vlastníkem, a proto s ním mohl uzavřít kupní smlouvu, na základě které nabyl do vlastnictví předmětné nemovitosti. K námitkám žalobců, že nevěděli, že s žalovaným 1) uzavírají kupní smlouvu a tím přichází o nemovitosti, okresní soud poukázal na průběh insolvenčního řízení, v němž žalobci podali společný insolvenční návrh manželů spojený s návrhem na povolení oddlužení a v návrhu sami uvedli rozsah svého majetku, ve kterém nebyly předmětné nemovitosti uvedeny. Žalobci si museli být vědomi, že předmětné nemovitosti nevlastní, navíc sami při přezkumném jednání a schůzi věřitelů 2. 4. 2015 uvedli, že bydlí v rodinném domě, který 4. 2. 2013 prodali žalovanému 1) za kupní cenu 2 500 000 Kč, která vycházela ze znaleckého posudku a kterou použili na úhradu svých dluhů, a v předmětných nemovitostech nadále bydlí na základě nájemní smlouvy, kterou uzavřeli s žalovaným 1) a hradili nájemné. Rovněž odstoupení žalobců od kupní smlouvy ze dne 4. 2. 2013 pro nezaplacení části kupní ceny nemá na rozhodnutí soudu vliv, neboť žalovaného 2) chrání zásada materiální publicity veřejných seznamů. 3. Proti rozsudku okresního soudu podali žalobci odvolání. Namítli, že okresní soud se dostatečně nevypořádal s jejich argumentací, zaměřil se pouze na otázku dobré víry žalovaného 2), aniž by se zabýval otázkou platnosti smluvních dokumentů, zejména kupní smlouvy ze dne 4. 2. 2013 uzavřené mezi žalobci a žalovaným 1). Okresní soud se však tomuto v pořadí prvému převodu sporných nemovitostí a posouzení jeho platnosti vůbec nevěnoval. Toto by přitom bylo významné i pro posouzení ochrany žalovaného 2) ve smyslu ust. § 984 o. z., když z kupní smlouvy ze dne 9. 3. 2020 uzavřené mezi žalovanými vyplývá, že byla provedena osobní prohlídka a nemovitost není zatížena, což nebyla pravda. Uvedli, že pokud by soud dospěl k závěru, že byli o předmětné nemovitosti připraveni v rozporu s právem, možná i v důsledku trestného činu jiných osob, byl by náhled soudu na věc pro žalobce příznivější. Zdůraznili, že kupní smlouvu ze dne 4. 2. 2013 je třeba považovat za neplatnou, a to pro nedostatek vůle žalobců pro její uzavření a neshody skutečné vůle stran a vůle vyjádření v kupní smlouvě ohledně kupní ceny. Okresní soud se však argumentací žalobců nezabýval, rovněž není zřejmé, co dovodil z proběhnuvšího insolvenčního řízení, neboť otázkou platnosti kupní smlouvy se měl zabývat k okamžiku jejího uzavření a nikoli s přihlédnutím k následnému vývoji, okresní soud měl přitom indicie o zapojení orgánů činných v trestním řízení v dané věci. Namítli, že nebyl proveden jejich výslech, okresní soud se měl zabývat tím, zda je v dané věci vůbec spravedlivé danou právní úpravu stran dobré víry nabyvatele, tj. žalovaného 2) aplikovat. Rozsudek okresního soudu žalobci shledali nesrozumitelným v tom, že se otázkou dobré víry žalovaného 2) vůbec zabýval, měli za to, že ust. § 984 odst. 1 o. z. je aplikovatelné pouze na případy, kdy stav zápisu v katastru nemovitostí je v rozporu se skutečností, okresní soud tak měl nejprve posoudit, zda žalovaný 1) byl oprávněným vlastníkem předmětných nemovitostí a teprve, dospěl-li by k závěru, že nikoli, mohl se zabývat dobrou vírou žalovaného 2). Žalobci nesouhlasili ani se závěrem okresního soudu, že žalovaný 2) byl při uzavření kupní smlouvy ze dne 9. 3. 2020 v dobré víře, že nemovitosti nabývá od skutečného vlastníka. Poukázali na znění uvedené kupní smlouvy, upozornili, že okresní soud je řádně nevyslechl. Zdůraznili, že v dané době (březen 2020) se cítili být vlastníky předmětných nemovitostí a toto též sdělili odhadci nemovitostí, který se dostavil k jejich obhlídce. Poukázali na to, že žalovaný 2) v kupní smlouvě ze dne 9. 3. 2020 výslovně potvrdil, že si předmětné nemovitosti prohlédl a musel tedy vědět o skutečném stavu věci, muselo mu být známo postavení žalobců a jejich argumentace. Pokud žalovaný 2) následně popřel pravdivost prohlášení v kupní smlouvě, jedná se o účelové vyjádření. Okresní soud se však touto otázkou ani vzájemně protikladnými tvrzeními žalovaných nezabýval. Za dané situace je závěr okresního soudu o dobré víře žalovaných nesprávný a žalobcům se ji podařilo vyvrátit. Nadto, pokud by okresní soud zohlednil výše popsané okolnosti, za nichž žalobci předmětné nemovitosti pozbyli, musel by žalobcům přiznat větší míru ochrany než žalovanému 2). Navrhli, aby odvolací soud napadený rozsudek okresního soudu změnil, žalobě vyhověl a přiznal jim právo na náhradu nákladů řízení. 4. Žalovaný 1) ve vyjádření k žalobě uvedl, že argumentace žalobců ohledně polemizování se skutkovým stavem a dovozování případných dalších skutkových tvrzení, k nimž neoznačili žádné další důkazy, je nepatřičná. Pokud se žalobci cítí být poškozeni jednáním třetí osoby, v jejímž jednání snad spatřují trestněprávní odpovědnost, mají svá práva uplatnit vůči této osobě a nikoli žalovaným. Zdůraznil, že kupní smlouva ze dne 4. 2. 2013, kterou uzavřel s žalobci, byla obvyklou, standardní, srozumitelnou kupní smlouvou a byla transparentním a přehledným obchodem rovněž pro úvěrující banku, která žalovanému 1) poskytla k financování kupní ceny hypoteční úvěr. Poukázal na provedené důkazy, zejm. na obsah insolvenčního spisu, z něhož je patrno, že žalobci si byli vědomi, že nejsou vlastníky předmětných nemovitostí. Za daných okolností považoval polemiku žalobců ohledně dobré víry žalovaného 2) za nedůvodnou, žalobci měli sem let, a to i napříč insolvenčním řízením, na to, aby namítali jimi tvrzenou neplatnost kupní smlouvy ze dne 4. 2. 2013 a neučinili tak, ač prokazatelně věděli o tom, že vlastníky předmětných nemovitostí již nejsou. Navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil, domáhal se jen změny nákladového výroku s