26 Co 218/2024-247 — Krajský soud v Hradci Králové

1. Okresní soud zamítl žalobu, kterou se žalobci domáhali nahrazení projevu vůle žalovaného 1 a žalovaného 2 (jako prodávajících) k uzavření kupní smlouvy s žalobci, kterou by došlo k prodeji podílů na nemovitostech, které specifikoval, za kupní cenu , částka, (výrok I). Žalobcům uložil, aby společně a nerozdílně nahradili žalovaným náklady řízení , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaných (výrok II).2. Žalobci v žalobě tvrdili, že žalovaný 1 uzavřel jako kupující dne , datum, kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej- podílu ve výši id. 3/40 na pozemcích parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, parc. č. , hodnota, parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, parc. č. , hodnota, zapsaných na č. LV , hodnota, ;- podílu ve výši id. 77/120 na pozemcích parc. č. st. , hodnota, , parc. č. , hodnota, , zapsaných na LV č. , hodnota, ;- podílu ve výši id. 3/4 na pozemcích parc. č. st. , hodnota, , parc. č. , hodnota, , zapsaných na LV č. , hodnota, ,tj. nemovitostí v katastrálním území , adresa, , za celkovou kupní cenu , částka, .3. Žalovaný 1 a žalovaný 2 následně uzavřeli dne , datum, smlouvu směnnou, kterou žalovaný 1 převedl na žalovaného 2 vlastnické právo k podílu o velikosti 77/120 na pozemcích parc. č. st. , číslo, , zapsaných na LV , číslo, a k podílu o velikosti id. 3/4 na pozemcích parc. č. st. , číslo, , parc. č. , číslo, , zapsaných na LV , číslo, . Při převodu vlastnického práva k výše uvedeným podílům, bylo porušeno předkupní právo žalobců, když jim nebyla předložena nabídka ke koupi uvedených podílů a domáhali se realizace svého předkupního práva.4. Žalovaní tvrdili, že oběma žalobcům byla po uzavření kupní smlouvy zaslána nabídka k uplatnění jejich předkupního práva obsahující podmínky uzavřené kupní smlouvy, ale nebyla využita a předkupní právo zaniklo. Žalovaný 1 se dále bránil námitkou, že je po něm požadován větší podíl než je ev. zákonný nárok a žalovaný 2 se bránil námitkou, že sporné nemovitosti získal v dobré víře.5. Okresní soud rozsudkem ze dne , datum, č. j. , spisová značka, žalobu zamítl se závěrem, že nabídka ke koupi sporných podílů na nemovitostech byla žalobcům řádně učiněna a předkupní právo nevzniklo. Odvolací soud usnesením ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , rozsudek okresního soudu zrušil a věc okresnímu soudu vrátil k dalšímu řízení se závazným závěrem, že nabídka předkupního práva nebyla řádně učiněna.6. V přezkoumávaném rozhodnutí vyšel okresní soud ze zjištění, že kupní smlouva ze dne , datum, , kterou žalovaný 1 nabyl vlastnické právo k shora uvedeným podílům na sporných nemovitostech za celkovou cenu , částka, , byla uzavřena. Ze směnné smlouvy ze dne , datum, okresní soud zjistil, žalovaný 1 převedl na žalovaného 2 vlastnické právo k podílu o velikosti 77/120 na pozemcích parc. č. st. , číslo, a , číslo, (LV č. , číslo, ) a k podílu o velikosti id. 3/4 na pozemcích parc. č. st. , číslo, parc. č. , číslo, (LV č. , číslo, ) a žalovaný 2 naopak převedl na žalovaného 1 podíl o velikosti 23/200 na pozemcích parc. č. , číslo, , , čísla, (LV č. , číslo, k. ú. , adresa, ). Okresní soud dále zjistil, že dne , datum, byla žalobcům odeslána zásilka obsahující nabídku předkupního práva, přičemž zásilka byla žalobcům doručena dne , datum, . Nabídku předkupního práva učinil jménem žalovaného 1 na základě plné moci , jméno, . Protože z nabídky předkupního práva nebylo zřejmé, že žalovaný 1 jedná jménem prodávajících, uzavřel okresní soud v souladu se závazným právním názorem odvolacího soudu, že dle § 436 o. z. jednal žalovaný 1 vlastním jménem a uzavřel, že nabídka předkupního práva nebyla učiněna řádně, a proto se dále zabýval otázkou velikosti teoreticky získatelných podílů žalobců jako předkupníků.7. Okresní soud uzavřel, že- u pozemků zapsaných na LV , číslo, , měl být žalobcům nabídnut podíl z celku o velikosti 3/40 v poměru k výši jejich dosavadních podílů, protože žalovaní byli rovněž spoluvlastníky, a to žalovaný 1 s podílem o velikosti 6/10 (respektive podíl o velikosti 240/400) a žalovaný 2 s podílem 6/400, žalobce a) s podílem 1/400 a žalobce b) s podílem 42/400. Uzavřel, že součet podílů potenciálních zájemců o koupi, tedy žalobců a žalovaného 1 činí 283/400 (1/400 + 42/400 + 240/400 = 283/400). Pakliže by se převáděný podíl o velikosti 3/40 (respektive 30/400) rozdělil na 283 dílů, činil by jeden díl 3/11320 (30/400 * 1/283 = 30/113200, po krácení 3/11320). Okresní soud uzavřel, že žalovaný 1 měl při poměrném nákupu nárok na 240 dílů, tedy 720/11320 (240 dílů * 3/11320 = 720/11320) a žalobce a) by měl právo na nákup 1 dílu, tedy 3/11320 a žalobce b) by měl právo na nákup 42 dílů, tedy 126/11320 (42 dílů * 3/11320 = 126/11320).- u pozemků zapsaných na LV , číslo, měl být zájemcům o předkupní právo nabídnut podíl o velikosti 77/120; žalobce a) měl na zde zapsaných nemovitých věcech podíl 1/400 a žalobce b) podíl 42/400. Součet podílů žalobců činí 43/400 (1/400 + 42/400 = 43/400). Pakliže by se převáděný podíl o velikosti 77/120 (respektive 3311/5160) rozdělil na 43 dílů, činil by jeden díl 77/5160 (3311/5160 * 1/43 = 3311/221880, po krácení 77/5160). V daném případě by pak žalobce a) měl při poměrném nákupu nárok na 1 díl, tedy 77/5160 a žalobce b) by měl právo na nákup 42 dílů, tedy 3234/5160 (42 dílů * 77/5160 = 126/11320).- u pozemků zapsaných na LV , číslo, byli jako vlastníci zapsaných pozemků evidováni mimo jiné žalobce a) s podílem 1/40 a žalobce b) s podílem 1/20 (respektive 2/40). Součet podílů žalobců tak činí 3/40 (1/40 + 2/40 = 3/40). Pakliže by se převáděný podíl o velikosti 3/4 (respektive 30/40) rozdělil na 3 díly, činil by jeden díl 1/4 (30/40 * 1/3 = 30/120, po krácení 1/4). V daném případě by pak žalobce a) měl při poměrném nákupu nárok na 1 díl, tedy 1/4 a žalobce b) by měl právo na nákup 2 dílů, tedy 2/4, respektive 1/2 (2 díly * 1/4 = 2/4, po krácení 1/2).8. K nároku uplatněnému proti žalovanému 1 okresní soud uvedl, že žalovaný 1 v současné době již nemá žádný podíl na pozemcích zapsaných na LV č. , číslo, a , číslo, . Podíl ve vztahu k pozemkům zapsaným na LV č. , číslo, v důsledku směnné smlouvy vzrostl na 158/200 (žalovaný 2 již není vlastníkem pozemků zapsaných na LV , číslo, ). Žalobci mohou vůči žalovanému 1 požadovat uzavření kupní smlouvy toliko k pozemkům zapsaným na LV , číslo, . Žalobce a) by mohl požadovat podíl o velikosti 3/11320 z celku a žalobce b) podíl o velikosti 126/11320 z celku. Okresní soud se dále zbýval výší kupní ceny za podíl o velikosti 3/11320 a podíl o velikosti 126/11320 na pozemcích zapsaných na LV č. , číslo, , když vyšel ze shodného tvrzení účastníků, že kupní cena těchto pozemků činila 21,91 Kč/1 m2, a to s ohledem na celkovou kupní cenu uvedenou v kupní smlouvě uzavřené dne , datum, . Poté okresní soud uzavřel, že jestliže by měl žalobce a) nárok na podíl o velikosti 3/11320, představoval by jeho nárok celkem 45,35 m2 (171 139 m2 /11320*3 = 45,35 m2), přičemž kupní cena by činila , částka, (45,35 m2 * 21,91 Kč = , částka, ). Jestliže by měl žalobce b) nárok na podíl o velikosti 126/11320, představoval by jeho nárok celkem 1 904,90 m2 (171 139 m2 /11320*126 = 45,35 m2), přičemž kupní cena by činila , částka, (1904,90 m2 * 21,91 Kč = , částka, ).9. Okresní soud se neztotožnil s námitkou žalobců týkající se „přirůstání podílů“ ostatních potenciálních předkupníků k jejich podílům. Argumentaci rozhodnutím Nejvyššího soudu ze dne 29. 2. 2012, sp. zn. 22 Cdo 2358/2010, neshledal přiléhavou, neboť věc řešená Nejvyšším soudem vychází z jiného skutkového stavu, kdy kupujícím v kupní smlouvě nebyl žádný ze spoluvlastníků, ale toliko třetí osoba. V souzené věci je třeba zohlednit, že žalovaný 1 vlastnil již v době uzavření kupní smlouvy spoluvlastnický podíl o velikosti 3/5 na pozemcích zapsaných na LV , číslo, a koupí dalších podílů (o velikosti 3/40) dal najevo, že má i nadále vůli ve spoluvlastnickém vztahu pokračovat. Účelem zákonného předkupního práva je, aby podle možnosti bylo zachováno vlastnické právo dosavadním spoluvlastníkům, resp. některému z nich, a je tak třeba dát přednost ochraně práv stávajících spoluvlastníků před právy třetích osob. Pakliže by se soud přiklonil k argumentaci žalobců, došlo by bezpochyby k znevýhodnění spoluvlastníka v roli kupujícího (koupěchtivého). Při využití předkupního práva některými ze spoluvlastníků za současného přirůstání podílů potenciálních předkupníků, kteří nabídku nevyužili, by koupěchtivý spoluvlastník nikdy nemohl zvýšit svůj podíl (neboť „uvolněný“ podíl by přirostl k podílům spoluvlastníků využívajícím předkupní právo) - ad absurdum by tak docházelo k situacím, kdy by byl koupěchtivý spoluvlastník nucen vyčkávat, až on sám se dostane do p