47 Co 87/2024-155 — Krajský soud v Hradci Králové

1. Výrokem I napadeného rozsudku okresní soud uložil žalované vyklidit pozemek parc. č. , číslo, – ostatní plocha, a pozemek parc. č. st. , číslo, , vše v k. ú. , adresa, , obci , adresa, , zapsané na listu vlastnictví , číslo, u Katastrálního úřadu , kraj, , katastrální pracoviště , adresa, , a vyklizené je odevzdat žalobkyni do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku. Ve výroku II uložil žalované nahradit žalobkyni k rukám její advokátky náklady řízení , částka, do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.2. Okresní soud zjistil, že žalobkyně je vlastnicí pozemku parc. č. , číslo, a pozemku parc. č. st. , číslo, v obci , adresa, . Žalobkyně pozemky pronajala žalované smlouvou o nájmu pozemku s předkupním právem uzavřenou dne , datum, na dobu od , datum, do , datum, s tím, že nájemkyně bude pozemky užívat výhradně sama. Žalovaná od , datum, předmět nájmu neužívá. Bez souhlasu pronajímatelky přenechala pozemky k užívání společnosti , právnická osoba, Předmět nájmu není užíván od právní moci rozsudku Okresního soudu v , adresa, ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , ani touto třetí osobou. Rozsudkem jí byl uložen trest zákazu činnosti. Žalobkyně vypověděla žalované nájemní smlouvu bez výpovědní doby z důvodu, že je pronajatá parcela neudržovaná, zarostlá a zavezená stavebním odpadem, je zamořená kolonií potkanů, kteří ohrožují zdraví občanů i jejich majetek. Nájemní vztah skončil doručením výpovědi, výpověď byla odeslána dne , datum, . Žalovaná byla vyzvána k vyklizení předmětu nájmu nejpozději do , datum, . Žalovaná oprávněnost výpovědi zpochybnila a dosud předmět nájmu nevyklidila a nepředala zpět žalobkyni. Okresní soud uzavřel, že výpověď z nájmu je platná a v souladu s § 2228 odst. 1 a 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Vzhledem k tomu, že žalovaná nevyklidila předmět nájmu nejpozději do , datum, a nepředala jej žalobkyni, je žaloba na vyklizení předmětu nájmu důvodná. Požadavek žalované na kompenzaci staveb umístěných na předmětu nájmu nebyl předmětem řízení. Stavby nebyly předmětem nájemní smlouvy. Z rozhodnutí Stavebního úřadu v , adresa, vyplynulo, že se jedná o stavby dočasné s dobou trvání do , datum, . Proto tyto stavby nejsou součástí pozemku (§ 506 odst. 1 o. z.). Okresní soud žalobě vyhověl. O náhradě nákladů řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř.3. Proti rozsudku se odvolala žalovaná. Namítla, že okresní soud věc nesprávně právně posoudil na základě nepotvrzených domněnek. Smluvní strany v nájemní smlouvě neměly dohodnutou možnost odstoupení od smlouvy. Žalovaná obdržela výpověď z nájmu bez určení termínu vyklizení předmětu nájmu. Výpověď se opírá o argument, že žalovaná porušovala povinnost užívat pronajatou věc ke sjednanému či obvyklému účelu jako řádný hospodář. Poukazovala na skutečnost, že pozemek je neudržovaný, zarostlý a zavezený stavebním odpadem. Dále, že je pozemek zamořený kolonií potkanů, kteří se rozšiřují do obce, což ohrožuje jak zdraví občanů, tak jejich majetek. Tato tvrzení obsažená ve výpovědi z nájmu, nebyla žádným způsobem prokazována a ani proveden žádný důkaz. Žalovaná tato tvrzení sporuje, zejména tvrzení, že pozemky byly neudržované, zarostlé a zejména, že byly zamořeny kolonií potkanů. Výpověď z nájmu včetně projednávané žaloby dále poukazuje, že žalovaná vystavěla nedovolené a neschválené stavby příslušnými úřady. Tato tvrzení jsou nepravdivá, když byly stavby povoleny odborem výstavby a tato rozhodnutí byla provedena jako důkazy. Napadený rozsudek je nepřezkoumatelný, a to z toho důvodu, že se v něm hovoří o odstoupení od smlouvy, nebo o výpovědi z nájmu. Tyto dva pojmy nelze slučovat. Žalovaná navrhla, aby napadený rozsudek byl v celém rozsahu zrušen a rozhodnuto, že žaloba se v celém rozsahu zamítá, případně, aby věc byla vrácena soudu prvého stupně k doplnění dokazování o porušování práv a povinností ze strany nájemce.4. Žalobkyně s odvoláním žalované nesouhlasila. Měla rozsudek okresního soudu za správný a navrhla jeho potvrzení.5. Odvolací soud po zjištění, že odvolání bylo podáno oprávněnou osobou, v zákonné lhůtě a že je přípustné (§ 201, contr. § 202, § 204 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal rozsudek okresního soudu, včetně řízení jeho vydání předcházejícího (§ 212, § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř.), při nařízeném jednání (§ 214 odst. 1 o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.6. Krajský soud se ztotožnil se zjištěním, že mezi účastnicemi byla dne , datum, uzavřena platná smlouva o nájmu pozemku s předkupním právem v souladu s § 663 a násl. zák. č. 40/1964 Sb. občanského zákoníku. Nájem byl sjednán na dobu určitou od , datum, do , datum, , tedy na 20 let. V čl. I odst. 6 smlouvy bylo ujednáno, že nájemce bude pozemky užívat výhradně sám. V čl. IV bodu 4 se žalovaná zavázala nepronajímat ani část pozemku či oplocení třetím osobám. V případě, že se tak stane, měla žalobkyně právo odstoupit od smlouvy.7. Dne , datum, žalobkyně odstoupila od nájemní smlouvy pro neudržování pozemku, který je zarostlý, zavezený různým stavebním odpadem, není užíván s péčí řádného hospodáře, dále z důvodu neoprávněného zastavění pozemku ohradou pro prasátka a skladem dřeva, taktéž z důvodu neumožnění vstupu pronajímatele na pozemek z důvodu kontroly předmětu nájmu a dále z důvodu nelegálního ubytovávání a vykořisťování zahraničních pracovníků.8. Dne , datum, žalobkyně vypověděla žalované nájemní smlouvu bez výpovědní doby, neboť bylo zjištěno, že je pronajatá parcela neudržovaná, zarostlá a zavezená stavebním odpadem, je zamořená kolonií potkanů, kteří ohrožují zdraví občanů i jejich majetek, s tím, že nájemní vztah skončil doručením výpovědi, výpověď byla odeslána dne , datum, . Žalovaná byla vyzvána k vyklizení předmětu nájmu nejpozději do , datum, .9. Z rozsudku Okresního soudu v , adresa, ze dne , datum, č. j. , spisová značka, okresní soud zjistil, že předmětné pronajaté pozemky v období nejméně od , datum, do , datum, užívala , právnická osoba, Byla pravomocně odsouzena za týrání většího počtu zvířat trýznivým způsobem s následkem jejich úhynu. Na pozemcích se nacházela uhynulá zvířata v různých stadiích rozkladu v hlubokých vrstvách neodklizených exkrementů dosahujících až 1 m výšky. Z protokolu o kontrole Státní veterinární správy pro Královéhradecký kraj, Krajské veterinární správy provedené dne , datum, a spisového materiálu na CD okresní soud zjistil, že pronajaté pozemky byly silně zarostlé vysokým porostem, bylo napočítáno 70 ks kadáverů celých těl a části těl prasat různého stáří, 4 kadávery ovcí a 1 kadáver krůty. Zvířata hynula delší dobu, patrně mezi nimi docházelo ke kanibalismu. Bylo shledáno dlouhodobé, trýznivé a těžko představitelné utrpení chovaných prasat, ovcí a krůt.10. Krajský soud se se skutkovými zjištěními okresního soudu z provedených důkazů shoduje. Přezkoumal, zdali je správné i právní posouzení věci.11. Podle § 3074 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.12. Ve smlouvě o nájmu pozemku s předkupním právem bylo ujednáno pouze užívání pronajatých pozemků, nikoli i jejich požívání (čl. II bod 2, čl. IV bod 1 smlouvy), nebyl tedy sjednán pacht. Odstoupení a výpověď smlouvy je třeba posuzovat podle zák. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku.13. Podle § 2228 odst. 1 o. z. užívá-li nájemce věc takovým způsobem, že se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo že hrozí zničení věci, vyzve ho pronajímatel, aby věc užíval řádně, dá mu přiměřenou lhůtu k nápravě a upozorní jej na možné následky neuposlechnutí výzvy. Výzva vyžaduje písemnou formu a musí být nájemci doručena. Podle odst. 2 neuposlechne-li nájemce výzvy podle odstavce 1, má pronajímatel právo nájem vypovědět bez výpovědní doby. Podle odst. 3 hrozí-li však v případě uvedeném v odstavci 1 naléhavě vážné nebezpečí z prodlení, má pronajímatel právo nájem vypovědět bez výpovědní doby, aniž nájemce vyzval k nápravě.14. Žalobkyně prokázala, že žalovaná přes výslovný zákaz ve smlouvě poskytla prostory třetí osobě (, právnická osoba, ). Dále prokázala trestním rozsudkem a zprávou státní veterinární správy ze dne , datum, , že pronajaté pozemky byly silně zarostlé vysokým porostem a na pozemcích se nacházela uhynulá zvířata v různých stadiích rozkladu v hlubokých vrstvách neodklizených exkrementů dosahujících až 1 m výšky. Z takového zjištění lze dovodit, že je pravdivé i tvrzení žalobkyně uvedené v odstoupení od smlouvy, že pozemky byly zamořeny kolonií potkanů, které ohrožovaly zdraví a majetek osob.15. Okresní soud správně dovodil, že porušení nájemní smlouvy žalovanou bylo porušením zvlášť závažným způsobem. Při kontaminaci pozemků kadávery zvířat hrozilo vážné nebezpečí z prodlení, zejména s ohledem na ohrožení zdraví občanů a jejich