21 Co 422/2025-673 — Krajský soud v Hradci Králové

1. Okresní soud shora citovaným rozsudkem zastavil řízení co do nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč (výrok I/). Zamítl žalobu o zaplacení částky 45 000 Kč s úrokem z prodlení od 1. 12. 2020 do zaplacení (výrok II/). Žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalovanému částku 65 744 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od 30. 12. 2020 do zaplacení do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok III/). Zamítl vzájemný návrh žalovaného co do částky 236 568 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od 1. 12. 2020 (výrok IV/). Žalovanému uložil povinnost nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši 156 905 Kč (výrok V/). Žalobkyni uložil povinnost nahradit České republice náklady řízení ve výši 1 152 Kč na účet Okresního soudu v Trutnově (výrok VI/) a žalovanému uložil povinnost nahradit České republice náklady řízení ve výši 2 448 Kč na účet Okresního soudu v Trutnově (výrok VII/).2. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne , datum, domáhala po žalovaném zaplacení částky 45 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky. Tvrdila, že žalobkyně a žalovaný uzavřeli dne 30. 6. 2018 nájemní smlouvu na dobu neurčitou, kterou žalovaný pronajal žalobkyni nemovitost – budovu čp. , číslo, (rodinný dům), postavenou na pozemku parc. č. st. , číslo, , pozemek parc. č. st. , číslo, a pozemek parc. č. , číslo, vše v , adresa, . V souladu s nájemní smlouvou uhradila žalobkyně žalovanému vratnou jistotu ve výši 45 000 Kč. Nájemní smlouva byla k žádosti žalovaného ukončena ke dni 30. 11. 2019 a žalobkyně a žalovaný spolu uzavřeli dne 1. 12. 2019 další nájemní smlouvu k týmž nemovitostem, a to na dobu určitou do 30. 11. 2020. Po ukončení nájemního vztahu žalovaný nevrátil uhrazenou jistotu. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Potvrdil, že mu žalobkyně uhradila jistotu ve výši 45 000 Kč. Tvrdil, že žalobkyně bez jeho vědomí a souhlasu v době užívání pronajaté nemovitosti: Rozšířila zahradní chodník, vedoucí od vstupního schodiště do vily až na spodní prostranství ke garáži. Chodník byl původně vydlážděný kamennými pískovcovými dlaždicemi a lemovaný z obou stran kamennými pískovcovými opěrnými zdmi. Chodník byl nájemcem rozšířen nepřijatelným, technologicky zcela nevhodným způsobem a navíc v rozporu s původní konstrukcí chodníku a originálně použitým materiálem pískovcového kamene. Navíc byl vydlážděn podřadnými a lacinými betonovými dlaždicemi, opěrná kamenná pískovcová stěna byla nově postavena bez patřičného základu. Odstranila tři dřevěné paravány mezi zahradou a prostranstvím určeným k venkovnímu posezení u bazénu. Bez jakékoli konzultace se žalovaným vykácela vzrostlé stálezelené dřeviny, konkrétně 21 tújí rostlých podél hranice pozemku s přilehlým pozemkem souseda , jméno FO, . Dalších 12 ks tújí bylo neodborným a nevkusným způsobem ořezáno. Dále byly uříznuty kmeny popínavé rostliny přísavníku pětiprstého v několika místech u garáže. Žalobkyně poškodila další vybavení předmětu nájmu (odstranila kuchyňskou linku, vchodové i další dveře a dřevěné vybavení interiéru, v domě byli zavíráni psi, kteří jednotlivé dřevěné prvky poškrábali a vyměšovali se na ně). Žalobkyně rovněž poškodila 6 kusů venkovních rolet na oknech domu, které jsou nyní ve zcela nepoužitelném stavu. Žalovaný proto započetl jistotu ve výši 45 000 Kč proti své pohledávce z titulu náhrady škody vzniklé demolicí původního chodníku. Po zohlednění (započtení) zaplacené jistoty se domáhal náhrady škody ve výši 302 312 Kč vzájemným návrhem. Jednotlivé dílčí škody vzniklé na nemovitosti vyčíslil na 91 310 Kč (škoda na chodníku), 36 000 Kč (škoda vzniklá odstraněním paravánů), 123 370 Kč (škoda na dřevinách), 70 000 Kč (poškození rámů, dveří a dalších dřevěných součástí interiéru domu), 26 632 Kč (náklady na opravu venkovních rolet); celková škoda způsobená žalobkyní dosáhla podle přesvědčení žalovaného nejméně částky 347 312 Kč. Na základě provedeného dokazování okresní soud dospěl k závěru, že vznik škody na dřevěných součástech interiéru předmětu nájmu (náklady na odbornou rekonstrukci ve výši 70 000 Kč) a škody na roletách (náklady na opravu 26 632 Kč) nebyl prokázán. Z fotodokumentace chodníku na pozemku u domu žalovaného i ze souhlasných prohlášení účastníků vyplynulo, že uživatelé nemovitosti během trvání nájmu přistoupili k úpravě části chodníku. Změna spočívala v rozšíření části chodníku od brány k hlavnímu vchodu do domu. Účastníci se lišili v tvrzení, zda žalovaný zamýšlenou změnu chodníku odsouhlasil již před vznikem nájmu, nebo zda neohlášené stavební úpravy objevil náhodně. Žalobkyně potvrdila, že žádná písemná dohoda o stavebních úpravách chodníku či jiných změnách na pozemku mezi stranami uzavřena nebyla. Bylo proto povinností žalobkyně vydat chodník v původním stavu, a pokud tak neučinila, nahradit škodu vzniklou tím, že k vrácení chodníku žalovanému v původním stavu nedošlo. Znalec z oboru ekonomiky a stavebnictví , tituly před jménem, , jméno FO, , jehož úkolem bylo zhodnotit stav chodníku v červenci 2018 a v listopadu 2020 a stanovit, jaký měla stavební úprava realizovaná nájemcem vliv na cenu chodníku, učinil závěr, že původní vlastník nemovitosti při návrhu a realizaci zpevněných ploch preferoval vzhled zpevněných ploch před jejich užitnými vlastnostmi V případě posuzování pouze technického hlediska došlo podle znalce ke zvýšení hodnoty chodníku, který je nyní z jedné strany ohraničen zídkou z pískovcových kamenů spojených cementovou maltou, došlo ke zvětšení plochy přístupového chodníku betonovou dlažbou. Při posuzování estetického hlediska došlo ke znehodnocení chodníku, a to jak zídky z pískovcových kamenů, tak vlastního chodníku z pískovcových kamenů. Náklady na uvedení chodníku do původního stavu znalec stanovil na částku 30 313 Kč. Stávající chodník, především jeho část z betonové dlažby, působí vzhledem ke zbývajícím zpevněným plochám z pískovce nepatřičně a negativně ovlivňuje hodnotu nemovitosti. Znalec proto považoval uvedení chodníku do stavu před červencem 2018 za vhodný postup. V rámci své výpovědi znalec upřesnil, že v souvislosti s odstraněním a posunem zídky došlo k poškození přívodního kabelu k osvětlovacímu tělesu a k odstranění osvětlovacího tělesa. Znalec souhlasil s odhadovaným nákladem na napojení elektroinstalace osvětlení chodníku ve výši 6 000 Kč, neboť znovuzavedení osvětlení by vyžadovalo novou revizi přívodního kabelu. Po zohlednění nákladu na položku elektroinstalace osvětlení okresní soud uzavřel, že náklady na uvedení chodníku do stavu před započetím nájmu žalobkyně by činily částku 36 313 Kč. Žalovaný, kromě jiného, tvrdil, že po levé i pravé straně vstupního schodiště rostly túje, podél plotu se sousedy , jméno FO, se nacházela souvislá řada tújí. Odhad výše škody žalovaný opíral o stanovisko , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, , který v době zpracování ocenění pro žalovaného nebyl zapsán v seznamu znalců. Celkovou škodu na dřevinách v zahradě vily , tituly před jménem, , jméno FO, vyčíslil na částku 201 090 Kč. Žalovaný náhradu škody, která mu byla způsobena zásahy žalobkyně na zahradě, požadoval v přiměřeně snížené částce 123 370 Kč. Okresní soud vzal na základě fotografie č. l. 193 a shodně na č. l. 519 za prokázané, že na levé i pravé straně schodiště se nacházely samostatně stojící (na pravé straně spíše ležící) túje. Existenci tújí u vstupu do vily potvrdil svědek , jméno FO, a dokonce i , jméno FO, , jenž ve výpovědi zmínil údajnou reakci žalovaného, který podle svědka nad tújemi u hlavního vchodu pouze mávl rukou a vyjádřil tím, že mohou přijít pryč. Řada obrostlých tújí rostoucí podél plotu zahrady byla zachycena na fotografiích na č. l. 194 (2. strana) a č. l. 195. Na základě svědecké výpovědi , jméno FO, a jím pořízených fotografií soud zjistil, že dne 29. 9. 2020 pokácel , jméno FO, řadu tújí, která se nacházela podél plotu v úrovni stavěné zdi garáže. , jméno FO, kácení tújí připustil s tvrzením, že postupoval v zájmu souseda a se souhlasem žalovaného. Žalovaný trval na tom, že o kácení tújí nebyl informován, provedené zásahy neodsouhlasil, stav tújí zjistil až po skončení nájmu. Soud uvěřil tvrzení žalovaného, že , jméno FO, neposkytl souhlas k odstranění a ořezání tújí. Vykácení bylo realizováno na konci září 2020, kdy se nájemní vztah chýlil ke konci a vztahy mezi žalovaným a uživateli nemovitosti byly značně napjaté. Pokud měl nájemce v úmyslu provádět změny odstraněním dřevin na pozemku žalovaného, měl tak činit až po výslovném odsouhlasení písemnou formou, jak stanovila nájemní smlouva. Okresní soud ustanovil , tituly před jménem, , jméno FO, , znalce z oboru ekonomiky, ceny a odhady pozemku a porostů a z oboru zemědělství, trvalé porosty a škody na kulturách, aby určil, zda se na místech uvedených v plánku na č. l. 424 nacházely popisované rostliny a keře, jakou měly hodnotu v roce 2018 a 2020 a jaká je jejich současná obvyklá cena, pokud se v místě stále vyskytují. Výpověďmi svědků , jméno FO, , , jméno FO, i , jméno FO, , jakož i z fotog