26 Co 3/2026-242 — Krajský soud v Hradci Králové

1. Shora označeným rozsudkem okresní soud uložil žalovaným zaplatit společně a nerozdílně žalobcům do 3 dnů od právní moci rozsudku , částka, s , číslo, % úrokem z prodlení od , datum, do zaplacení (výrok I) a současně povinnost nahradit žalobcům náklady řízení , částka, (výrok II). Žalovanému 1. navíc okresní soud uložil povinnost nahradit České republice na účet Okresního soudu v Jičíně náklady řízení , částka, (výrok III).2. Žalobci se domáhali zaplacení výše uvedeného peněžitého plnění s odůvodněním, že požadují náhradu škody, kterou jim žalovaní způsobili tím, že bezdůvodně odmítli uzavřít smlouvou o prodeji pozemku p. č. st. , číslo, , jehož součástí je budova čp. , číslo, , a pozemku p. č. st. , číslo, , jehož součástí je budova čp. , číslo, , vše v obci a katastrálním území , adresa, . Žalobci tvrdili, že jim žalovaní přislíbili nemovitosti prodat za kupní cenu , částka, , že jednání vyústila ve vypracování konceptu smlouvy o smlouvě budoucí, že na jejím základě požádali o poskytnutí hypotečního úvěru a dne , datum, uzavřeli úvěrovou smlouvu. Žalovaní však dne , datum, žalobcům oznámili, že jejich rozhodnutí o prodeji bylo unáhlené, a prodej nemovitostí odmítli. Proto žalobci nemohli hypoteční úvěr čerpat, za což po nich banka požadovala smluvní pokutu ve výši , částka, . Žalobcům se prostřednictvím zastoupení advokátem podařilo smluvní pokutu ponížit na , částka, a advokátovi za tyto služby uhradili , částka, . S odkazem na ustanovení § 1729 o. z. žalobci tvrdili, že se uzavření kupní smlouvy jevilo jako vysoce pravděpodobným, a že žalovaní jednání o smlouvě ukončili, aniž by k tomu měli legitimní důvod. Proto požadovali po žalovaných nahradit škodu ve výši uhrazené smluvní pokuty a prostředků, které vynaložili za právní služby.3. Žalovaní se bránili tvrzením, že se jednání mezi stranami nedostala do takové fáze, aby mohli být žalobci v dobré víře, že smlouva bude uzavřena. Současně namítali, že k ukončení jednání měli spravedlivé důvody, jimiž byly nepřiměřeně nízká kupní cena a rovněž nemožnost zajistit si za takto sjednanou kupní cenu nové – bezbariérové – bydlení.4. Okresní soud z provedených důkazů zjistil, že žalobci poptávali přes sociální sítě bydlení. Oslovil je syn žalovaných s tím, že jeho rodiče prodávají nemovitosti, uskutečnila se schůzka s žalovanými a syn žalovaných začal s žalobci řešit hypoteční úvěr pro žalobce. Domluvená kupní cena činila , částka, . Před návštěvou odhadce se uskutečnila ještě jedna osobní schůzka, na které byl i otec žalobkyně. Odhadce úvěrující banky po prohlídce nemovitostí , datum, konstatoval, že jde o cenu obvyklou. Strany jednaly o obsahu smlouvy o smlouvě budoucí (návrh smlouvy žalobci obdrželi , datum, , upravený návrh pak , datum, ). Návrh smlouvy o smlouvě budoucí nechal právnímu zástupci žalovaných vypracovat syn žalovaných. Žalobci věděli, že žalovaný 1. a syn žalovaných jsou nemocní, a že si budou shánět bezbariérové bydlení. Žalovaní věděli, že žalobci si domlouvají za účelem financování koupě nemovitostí hypoteční úvěr. Po uzavření smlouvy o hypotečním úvěru dne , datum, však žalobcům přišel dne , datum, od žalovaných email, v němž žalovaní prodej nemovitostí odmítli s tím, že „za , částka, Kč se nedá nic kloudného sehnat“ a v domě tedy zůstanou bydlet. Smlouvou z , datum, následně žalobci prodali nemovitosti za součinnosti realitní kanceláře jinému zájemci za kupní cenu , částka, (realitní kancelář začala nemovitosti prodávat už někdy koncem , datum, ). Žalobci museli uhradit úvěrující bance smluvní pokutu, kterou se jejich právnímu zástupci (za právní zastoupení vynaložili , částka, ) podařilo nakonec snížit na , částka, .5. Okresní soud s ohledem na závěry předchozího zrušovacího rozhodnutí odvolacího soudu (usnesení ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, ) uzavřel, že v daném případě byla naplněna podmínka první části ustanovení § 1729 odst. 1 o. z., tedy že smluvní strany při jednání o smlouvě dospěly tak daleko, že se uzavření smlouvy jevilo jako vysoce pravděpodobné.6. Proto se okresní soud dále zabýval druhou podmínku pro naplnění odpovědnosti žalobců podle ustanovení § 1729 o. z., a sice absencí spravedlivého důvodu pro ukončení jednání o uzavření smlouvy.7. S odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu okresní soud vyložil, že žalovanými tvrzené důvody k ukončení jednání (nepřiměřeně nízká kupní cena a nemožnost zajistit si za utržené prostředky bezbariérové bydlení) nemohly být spravedlivým důvodem pro ukončení kontraktačních jednání ve smyslu § 1729 o. z. Zmínil, že kupní cena , částka, byla sjednána oběma stranami, neboť právě takovou cenu žalovaný 1. na první osobní schůzce požadoval, byla uvedena v návrhu smlouvy o smlouvě budoucí a nebyla předmětem dalšího jednání o obsahu smlouvy. Současně okresní soud poukázal na to, že taková cena byla zároveň potvrzena znaleckým odhadem banky jako cena obvyklá. Uskutečněné ocenění tak nemohlo v žalovaných vyvolat dojem, že prodávají nemovitosti hluboko pod cenou, byť nakonec realizovaná kupní cena byla skutečně několik měsíců poté s ohledem na vývoj cen výrazně vyšší, avšak nikoliv taková, aby bylo možné hovořit o neúměrném zkrácení ve smyslu § 1793 o. z.8. Dále okresní soud uzavřel, že žalovaní mohli a (na rozdíl od žalobců) měli znát hodnotu nemovitostí již při zahájení jednání. Skutečnost, že později došlo na trhu k růstu cen, nelze přenášet jednostranně na žalobce. Rovněž potřeba zajistit si náhradní bezbariérové bydlení byla žalovaným známa od počátku. Přesto vstoupili do vážných jednání a vyvolali u žalobců důvodné očekávání. Podle závěrů okresního soudu nemůže jít k tíži žalobců ani to, že nakonec žalovaní nebyli schopni své potřeby naplnit za sjednanou cenu, ani to, že si prodej nemovitostí rozmysleli. Okresní soud současně vyslovil domněnku, že důvodem změny postoje žalovaných byla spíše nabídka výhodnější kupní ceny jiným zájemcem, což je ale okolnost, která není způsobilá prolomit povinnost poctivosti v právním styku. Pokud žalovaní zahájili jednání o prodeji nemovitosti, měli si předem ověřit tržní hodnotu předmětných nemovitostí. Skutečnost, že až po několikaměsíčním jednání žalovaní namítli údajnou nepřiměřenost kupní ceny, nelze považovat za jednání v souladu s principem pečlivosti a odpovědnosti, která se od prodávající strany očekává.9. Okresní soud s odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu též zmínil, že každá smluvní strana je povinna jednat poctivě a informovat druhou stranu o změnách, které mohou mít vliv na uzavření smlouvy. Pokud žalovaní měli pochybnosti o výši kupní ceny, měli povinnost s žalobci tuto otázku projednat a navrhnout úpravu podmínek. Jejich postup, kdy po několika měsících jednání bez jakýchkoli předchozích náznaků či výhrad náhle oznámili konec jednání, měl okresní soud za rozporný s principem dobré víry a poctivosti. Okresní soud proto uzavřel, že žalovaní ukončili jednání bez spravedlivého důvodu, jednali nepoctivě ve smyslu § 1729 odst. 1 o. z. a jsou povinni nahradit žalobcům škodu v rozsahu daném ustanovením § 1729 odst. 2 o. z. Současně okresní soud dospěl k závěru, že žalobci požadovaná náhrada za zaplacenou smluvní pokutu bance , částka, a za vyplacené náklady na právní služby advokáta , částka, byla prokázána a přímo souvisí s neuzavřením kupní smlouvy. Proto žalobě vyhověl.10. Povinnost nahradit náklady řízení žalobců uložil okresní soud dle § 142 odst. 1 o. s. ř. žalovaným, jakožto v řízení zcela neúspěšným účastníkům.11. Postupem dle § 148 odst. 1 o. s. ř. okresní soud uložil žalovanému 1. nahradit náklady státu, které tvořily vyplacenou odměnu opatrovníka žalovaného 1.12. Proti rozsudku podali oba žalovaní společně odvolání. Zopakovali, že důvodem k ukončení jednání byla jednak nízká kupní cena neodpovídající tržní ceně prodávaných nemovitostí a současně též nemožnost zajistit si za takovou cenu nové bezbariérové bydlení. Tvrdili, že rozhodující byl nárůst cen bezbariérové bydlení o , číslo, %, v jehož důsledku nebyli schopni pořídit za původně požadovanou kupní cenu nové vyhovující bydlení. Namítali, že sami žalobci si počínali lehkovážně, když uzavřeli úvěrovou smlouvu, aniž by byla uzavřena alespoň smlouva o smlouvě budoucí. Ohradili se proti úvahám okresního soudu, že by důvodem ukončení jednání o uzavření smlouvy byla nabídka výhodnější kupní ceny jiným zájemcem. Navrhli, aby odvolací soud rozsudek okresního soudu změnil a žalobu zcela zamítl.13. Žalobci se s rozsudkem okresního soudu ztotožnili a navrhli jeho potvrzení. Žalovaným vytkli, že jednali nepoctivě, když žalobce udržovali v omylu o tom, že chtějí smlouvu uzavřít.14. Po zjištění, že odvolání bylo podáno včas a osobami oprávněnými (§ 201 a 204 odst. 1 o. s. ř.), krajský soud přezkoumal napadené rozhodnutí a dospěl k závěru, že odvolání ve věci samé není důvodné.15. Odvolací soud zcela sdílí skutkové i právní závěry okresního soudu, který ve věci provedl odpovídající dokazování, dostatečně zjistil skutkový stav, na daný případ aplikoval příslušná ustanovení zákona, použil relevantní jud