27 CO 196/2022-322 — Krajský soud v Hradci Králové, pobočka Pardubice

1. Okresní soud shora označeným rozsudkem určil, že výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor datovaná dnem 30. 6. 2020 a doručená žalobkyni dne 2. 7. 2020, jíž žalované 1/ - 4/ vypovídají nájem prostor sloužících k podnikání o výměře 181 m² umístěných v 1. patře vpravo ve dvorním traktu domu na adrese [adresa] [číslo] pro [anonymizováno] a [územní celek] u [stát. instituce], [stát. instituce], je neoprávněná (výrok I.) a uložil žalovaným 1/ - 4/ povinnost nahradit společně a nerozdílně žalobkyni k rukám zástupce žalobkyně náklady řízení ve výši 62 555,90 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.). 2. Okresní soud rozhodoval o žalobě, kterou se žalobkyně žalobou podanou dne 1. 9. 2020 domáhala určení, že výpověď žalovaných pronajímatelek ze dne 30. 6. 2020 z nájmu prostor sloužících k podnikání ve dvorním traktu domu na adrese tř. [ulice a číslo] v [obec] je neoprávněná. Tvrdila, že s žalovanými, resp. právním předchůdcem žalovaných 2/ a 3/, uzavřela dne 1. 10. 2005 nájemní smlouvu na dobu určitou do 31. 12. 2035. Žalované ve výpovědi z nájmu odkazovaly na výzvy k odstranění nedostatků ze dne 18. 10. 2019 a 6. 1. 2020, nicméně žalobkyně takové výzvy neobdržela. Pokud jde o výtky žalovaných, tak k ucpání odpadu ve vnitrobloku došlo pouze jednou a závada byla s nízkými náklady odstraněna. Únik vody je běžnou provozní záležitostí a k žádné škodě při něm nedošlo. Podnájemce žalobkyně umístil do místnosti v 1. patře domu, která nebyla pronajata, své věci jen na krátký čas v květnu 2019 a k výzvě žalobkyně tento prostor vyklidil. Na zadním schodišti a podestě v 1. patře domu, které slouží jako přístupové a manipulační prostory, měli umístěny věci i jiní nájemci. Podlaha na podestě, která byla znečištěna provozem fastfoodového občerstvení, byla ve špatném původním stavu a její opravou došlo ke zhodnocení prostor. I kdyby žalobkyně připustila vznik škody, která byla uvedena ve znaleckém posudku, který si žalované nechaly zpracovat, tak se nejednalo o závažné, hrubé či opakované porušení povinností nájemce. Žalobkyně poukázala na skutečnost, že provedla nákladnou rekonstrukci pronajatých prostor v hodnotě několika milionů korun českých a že pronajaté prostory dala od března 2018 se souhlasem pronajímatelů do podnájmu [právnická osoba] [právní forma]. Žalobkyně opakovaně upozorňovala v rámci své prevenční povinnosti na závadný stav domu, nicméně žalované neprováděly nezbytné opravy. Výpovědní důvody žalovaných jsou neurčité. 3. Žalované navrhly žalobu zamítnout. Potvrdily, že v průběhu nájemního vztahu s žalobkyní řešily opakované porušování povinností nájemce, které zahrnovalo vyplavení prostor v přízemí, ucpání kanalizace, obtěžování pachy z fastfoodového občerstvení a nevhodné skladování olejů na schodišti a podestě v 1. patře. Opakovaně vyzývaly žalobkyni k nápravě, a to dopisem ze dne 18. 10. 2019, který byl doručen do sféry žalobkyně, a dále výpovědí z nájmu ze dne 23. 12. 2019, která byla dopisem ze dne 6. 2. 2020 vzata zpět s upozorněním, že se jedná o výzvu k nápravě. Ke zjištění výše škody způsobené žalobkyní nechaly žalované zpracovat znalecký posudek, se kterým žalobkyni seznámily. Výše škody není podle jejich názoru zanedbatelná. Žalobkyně přes opakované výzvy nezjednala nápravu, a proto je výpověď z nájmu nebytových prostor pro hrubé porušení povinností nájemce oprávněná. 4. Okresní soud poté, co zjistil, že mezi účastnicemi je nesporná mj. i skutečnost, že zadní přístupové schodiště nebylo předmětem pronájmu žalobkyni a že ještě dne 14. 1. 2021 byla na stropě 1. nadzemního podlaží domu olejová skvrna, byť minimálního rozsahu, provedl dokazování listinnými důkazy (zejména smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne 1. 10. 2005, dopisem žalované 4/ ze dne 18. 10. 2019 a výpověďmi z pronájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 23. 12. 2019 a 30. 6. 2020), znaleckým posudkem znalce [titul] [jméno] [příjmení] ze dne 9. 4. 2020, výpověďmi účastnic a výslechy svědků, a to jednatele podnájemce a dalších nájemců nebytových prostor v předmětném domě. 5. Okresní soud měl po provedeném dokazování prokázáno, že žalované, resp. jejich právní předchůdce, a žalobkyně uzavřely dne 1. 10. 2005 nájemní smlouvu na dobu určitou do 31. 12. 2035. Předmětem nájmu byly prostory o výměře 181 m² v 1. patře domu vpravo na adrese [adresa]. Nájemné bylo sjednáno ve výši 60 000 Kč ročně. Žalobkyně se souhlasem pronajímatelek provedla celkovou rekonstrukci pronajatých prostor. Smluvní strany si ve smlouvě sjednaly možnost výpovědi nájmu podle § 9 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Žalobkyně nejdříve provozovala v pronajatých prostorech cukrárnu. V letech 2008 – 2015 si navíc pronajímala i místnost v 1. patře vlevo, kam přesunula své věci ze zadního schodiště. Žalobkyně, jak bylo prokázáno korespondencí účastnic, upozorňovala žalované na závady na domě (zatékání v důsledku vadné střechy, zatečení vody do prostor pronajatých paní [příjmení]). Žalované na to reagovaly a v roce 2019 provedly celkovou rekonstrukci střechy. Se souhlasem pronajímatelek přenechala žalobkyně pronajatý prostor v roce 2018 do podnájmu [právnická osoba] [právní forma], která provozovala fastfoodové občerstvení. Podnájemce skladoval použité oleje ze svého provozu na podestě v 1. patře, kde v roce 2019 olej vytekl a prosákl na strop ateliéru nájemce [jméno] [příjmení], což nájemce svou svědeckou výpovědí potvrdil. K výzvě tohoto nájemce přemístil podnájemce barely s olejem na zadní schodiště, kde v letech 2018 – 2020 bylo skladováno větší množství krabic z provozovny paní [příjmení] umístěné v přízemí objektu. Do této provozovny v době podnájmu předmětných nebytových prostor 2x – 3x zatekla voda, když v jednom případě se jednalo o prasklý bojler. Paní [příjmení] žádnou náhradu škody nežádala. V červenci 2019 došlo k ucpání kanalizace, která byla vyčištěna za 5 300 Kč poté, co žalovaná emailem ze dne 2. 7. 2019 informovala jednatelku žalobkyně o vzniku tohoto problému. Vinu za ucpání kanalizace potvrdil i výslech jednatele společnosti [právnická osoba], pana [jméno] [příjmení], který rovněž připustil, že podnájemce skladoval použité oleje na zadním přístupovém schodišti a podestě v 1. patře a že asi v červenci 2019 došlo k nehodě – úniku oleje z barelu umístěného na podestě v 1. patře. Škoda, která vznikla únikem oleje z barelu, měla být odstraněna v září 2021. Umístění barelů s olejem z provozu [právnická osoba] [právní forma] v roce 2019 na zadním schodišti připustila i jednatelka žalobkyně v rámci své výpovědi, kdy však zároveň poukázala na špatnou komunikaci se žalovanou 4/, která přes upozornění ze strany žalobkyně až s velkým časovým odstupem řešila špatný stavebně technický stav objektu. Žalovaná 4/ naopak v průběhu své účastnické výpovědi uvedla, že žalobkyni vycházela vstříc, a to mj. i tím, že nežádala vyklizení pronajaté místnosti v 1. patře. Potvrdila rovněž, že skladování věcí na podestě nikomu nevadilo a že problémy začaly až s příchodem [právnická osoba] [právní forma], kdy došlo k ucpání kanalizace, zatečení vody do prostor paní [příjmení] a na dvoře byl cítit přepálený tuk, což mělo negativní dopad na shánění nových nájemců. 6. Žalované z výše uvedených důvodů zaslaly na adresu sídla žalobkyně doporučený dopis ze dne 18. 10. 2019 s výzvou k nápravě hrubého porušování povinností, které představovalo zejména ucpání kanalizace, opakované vytopení nebytových prostor a užívání prostor, které nejsou předmětem nájmu a ve kterých došlo k znečištění a poškození dlažby. Dopis se sice žalovaným po skončení úložní doby vrátil zpět, nicméně okresní soud měl za prokázané, že se dostal do dispoziční sféry žalobkyně, ačkoliv se s ním fakticky neseznámila, protože na prvním místě byla jako adresát uvedena jednatelka žalobkyně a dopis se po skončení úložní doby vrátil jako nedoručený zpět. Další výzva k odstranění nedostatků byla zahrnuta ve výpovědi z pronájmu ze dne 23. 12. 2019, která byla žalobkyni doručena dne 6. 1. 2020 a která byla dopisem ze dne 6. 2. 2020 vzata zpět s tím, že výpověď má být považována za výzvu k odstranění porušení povinností nájemce. 7. Další výpověď z pronájmu prostor sloužících k podnikání byla žalobkyni doručena dne 2. 7. 2020 s odůvodněním, že nájemce opakovaně porušoval své povinnosti, uchovával tuky v nevhodných nádobách, jejich únikem poškodil část budovy a škoda byla znaleckým posudkem vyčíslena na částku 23 472 Kč Okresní soud poukázal na celou řadu nepřesností ve výpovědi, počínaje chybně uvedeným datem uzavření nájemní smlouvy (1. 10. 2015 místo 1. 10. 2005) a konče chybným poučením dle § 2286 občanského zákoníku, které se uplatní u výpovědi z nájmu bytu. Tyto nepřesnosti však neplatnost výpovědi nezpůsobily, neboť nebylo pochybnosti o tom, že nájemní smlouvou je míněna smlouva ze dne 1. 10. 2005 a že sankce neplatnosti se při chybně uvedeném poučení ve výpovědi neuplatní. 8. Okresní soud s ohledem na ustanovení § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku na posouzení věci aplikoval občanský