27 CO 278/2021-148 — Krajský soud v Hradci Králové, pobočka Pardubice

1. Okresní soud shora označeným rozsudkem uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 42 212 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05% ročně z částky 8 092 Kč od 16. 9. 2017 do zaplacení, z částky 8 092 Kč od 16. 11. 2017 do zaplacení, z částky 4 840 Kč od 1. 8. 2016 do zaplacení a z částky 5 115 Kč od 1. 8. 2017 do zaplacení, a dále se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5% ročně z částky 5 395 Kč od 16. 2. 2018 do zaplacení a z částky 7 082 Kč od 1. 8. 2018 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I.). Okresní soud dále rozhodl o povinnosti žalovaného nahradit žalobci náklady řízení ve výši 2 711 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.). 2. Okresní soud v odůvodnění rozsudku uvedl, že žalobce v podané žalobě tvrdil, že byl vlastníkem nebytové jednotky [číslo] v bytovém domě [adresa] na st. [parcelní číslo] v [katastrální uzemí], kterou kupní smlouvou ze dne 24. 9. 2018 převedl na třetí osobu. S žalovaným uzavřel dne 19. 11. 2004 nájemní smlouvu, na jejímž základě byl žalovaný oprávněn užívat nebytové prostory o celkové výměře 46,24 m² za účelem zřízení prodejny. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou a byla doplněna dvěma dodatky ke smlouvě ze dne 23. 1. 2006 a ze dne 18. 11. 2010, kdy bylo sjednáno roční nájemné ve výši 32 368 Kč, které bylo splatné ve čtvrtletních splátkách po 8 092 Kč. S ohledem na rozpory týkající se výše dlužného nájemného a úhrad za služby dal žalobce dne 23. 10. 2017 žalovanému výpověď z nájmu nebytových prostor, který skončil dne 28. 2. 2018. Žalovaný užíval nebytové prostory až do jejich vyklizení a předání žalobci dne 10. 4. 2018. Přestože žalovaný měl dluh na nájemném a službách již od roku 2010, tak se žalobce podanou žalobou domáhal dlužného nájemného pouze za 3. a 4. čtvrtletí roku 2017 ve výši 2x 8 092 Kč, dlužného nájemného za období od 1. 1. 2018 do skončení nájmu dne 28. 2. 2018 ve výši 5 395 Kč, náhrady za užívání nebytových prostor bez právního důvodu v období od 1. 3. 2017 (správně 2018) do 10. 4. 2018 ve výši 3 596 Kč a dluhů za spotřebované služby (vodné, stočné a ústřední dálkové vytápění) za rok 2015 ve výši 4 840 Kč, za rok 2016 ve výši 5 115 Kč a za rok 2017 ve výši 7 082 Kč, které byly splatné vždy k 31. 7. daného kalendářního roku. 3. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Namítal, že nájemní smlouva ani její dodatky neupravují úhradu souvisejících služeb. Žalovaný tak byl přesvědčen, že služby jsou součástí nájemného, i když připustil, že je v minulosti hradil. V průběhu nájemního vztahu nereklamoval množství spotřebované vody a stočné, nýbrž nedostatečnou teplotu v pronajatých nebytových prostorech. Žalovaný měl zájem o odprodej předmětných nebytových prostor. Žádost podával již dne 15. 12. 2008, nicméně trval na odstranění právní vady, kterou představovaly černé stavby na pozemku patřícímu k nebytovému prostoru. Žalovaný do zrušení schválení prodeje [anonymizováno] žalobce dne 28. 5. 2019 zbytečně uhradil nájemné v celkové výši 264 000 Kč. Žalovaný nakonec poukázal na rekonstrukci kanalizace a vozovky, která v roce 2017 na půl roku znemožnila zásobování prodejny, čímž došlo k odlivu zákazníků. Žalobce však žádosti žalovaného o prominutí nájemného nevyhověl. 4. Okresní soud provedl dokazování listinnými důkazy, a to nájemní smlouvou ze dne 19. 11. 2004, jejími dodatky ze dne 23. 1. 2006 a 18. 11. 2010, výpovědí z nájmu ze dne 23. 10. 2017 a připojenou doručenkou prokazující doručení výpovědi žalovanému dne 4. 11. 2017, protokolem o převzetí nebytového prostoru dne 10. 4. 2018 a protokoly o vyúčtování služeb za období let 2015 – 2017 Okresní soud se rovněž zabýval vyřízením reklamací žalovaného týkajících se vyúčtování služeb za období let 2015 a 2017 a dospěl k závěru, že vyúčtování služeb bylo provedeno standardním způsobem v souladu s vyhláškou č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele. 5. Okresní soud měl prokázáno, že žalobce byl do 25. 9. 2018 vlastníkem předmětného nebytového prostoru [číslo] v bytovém domě [adresa] v [část obce], který nájemní smlouvou ze dne 19. 11. 2004 pronajal žalovanému na dobu neurčitou. Nájemné bylo dodatkem k nájemní smlouvě ze dne 18. 11. 2010 sníženo na částku 32 368 Kč ročně a bylo splatné čtvrtletně. Žalobce zajišťoval pro žalovaného dodávky vody, odvádění odpadních vod a vytápění nebytových prostor, ačkoliv o tom účastníci neuzavřeli žádnou smlouvu. Nájem nebytových prostor skončil ke dni 28. 2. 2018 a žalovaný předal žalobci předmět nájmu dne 10. 4. 2018. 6. Vzhledem k tomu, že smlouva o nájmu nebytových prostor byla uzavřena dne 19. 11. 2004, tak se práva a povinnosti smluvních stran do nabytí účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, řídila zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Přestože v nájemní smlouvě ze dne 19. 11. 2004 nebyla sjednána cena služeb poskytovaných s nájmem nebytových prostor, takto neměl vliv na platnost smlouvy, která obsahovala všechny požadované náležitosti podle v té době účinného zákona č. 116/1990 Sb. Ze smlouvy nevyplývá, že by platby za služby byly součástí nájemného. Nakonec i žalovaný v některých obdobích, jak sám připustil, platil za služby podle vyúčtování žalobce. Okresní soud tak měl za prokázanou jak výši nájemného, tak i výši dluhu za služby z vyúčtování předložených žalobcem za jednotlivá období. Zohlednit nelze ani znesnadněný přístup motorovými vozidly k provozovně žalovaného, protože rekonstrukci rozvodů plynu nelze přičítat k tíži pronajímatele. Důvodná není ani námitka o zbytečném placení nájemného za nebytové prostory, které mohl žalovaný od žalobce zakoupit, protože povinnost žalobce prodat nebytové prostory žalovanému neplyne z žádného smluvního ujednání účastníků ani z právního předpisu. Okresní soud nakonec pro rozhodnutí ve věci samé nepovažoval za relevantní ani žalovaným navrhované důkazy připojením a čtením spisů týkajících se veškerých sporů žalobce za uplynulých 10 let a výslechem příslušných úředníků [územní celek]. Z výše uvedených důvodů proto soud podané žalobě v plném rozsahu vyhověl a žalovanému kromě dlužné částky uložil povinnost zaplatit zákonné úroky z prodlení podle § 1970 občanského zákoníku. 7. Okresní soud přiznal žalobci podle § 142 odst. 1 občanského soudního řádu (dále „o.s.ř.“) plnou náhradu nákladů řízení, kterou představuje zaplacený soudní poplatek ve výši 2 111 Kč a dva režijní paušály po 300 Kč podle nařízení vlády (správně vyhlášky) č. 254/2015 Sb. 8. Žalovaný podal proti rozsudku včas odvolání. Opakovaně namítal podjatost soudkyně okresního soudu, která o věci rozhodovala, ačkoliv je matkou [anonymizováno] ZUŠ [obec], která je financována z rozpočtu žalobce. Dále zopakoval, že pronajaté prostory byly v dezolátním stavu a teplota se v nich v zimě pohybovala mezi 12°C – 18°C. Přitom žalovanému účtovaná spotřeba tepla třikrát převyšovala celorepublikový průměr. Žalovaný ví o podnikatelích, kteří žalobci neplatili nájemné ani služby po dobu dvaceti let, a proto jako svědky žádal předvolat vedoucí pracovníky města, kteří by to potvrdili. Žalovaný neměl z důvodu rekonstrukce sítí a vozovky možnost provozovat prodejnu téměř rok, přesto Rada [územní celek] zamítla žádost žalovaného o prominutí nájemného za dva měsíce. Podle žalovaného však není rozdíl mezi zavřením ulice z důvodu její rekonstrukce a uzavřením provozoven v době pandemie nemoci Covid-19, kdy byly podnikatelům vypláceny plošné finanční kompenzace. Žalovaný připomněl, že žalobce opakovaně žádal o koupi předmětných nebytových prostor a odstranění jediné vady bránící prodeji, a to existenci černých staveb na přilehlém dvoře. Žalovaného nikdo nevyrozuměl o dluzích, o kterých se dozvěděl až z předžalobní výzvy. Výpovědí z nájmu byla prakticky ukončena dlouholetá činnost žalovaného, který poukázal i na přeplatek na nájemném z let 2004 2008 ve výši 99 206 Kč, který vznikl chybným zařazením žalovaného do jiné zóny a který nebyl žalovanému nikdy vrácen. Žalovaný proto navrhl, aby odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně a žalobu v plném rozsahu zamítl. 9. Žalobce se ztotožnil s právními závěry soudu prvního stupně a navrhl odvoláním napadený rozsudek okresního soudu potvrdit. K námitkám žalovaného týkajícím se nedostatků předmětného nebytového prostoru uvedl, že žalovanému nic nebránilo, aby si zajistil jiné vyhovující prostory pro své podnikání. 10. Odvolací soud po zjištění, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 o.s.ř.), osobou k němu oprávněnou (§ 201 o.s.ř.), je přípustné (§ 202 o.s.ř.) a obsahuje náležitosti dle § 205 odst. 1 o.s.ř., rozsudek z podnětu odvolání přezkoumal, když přihlížel i k důvodům výslovně neuplatněným (§ 212 a § 212a o.s.ř.). 11. V posuzované věci okresní soud provedl veškeré důkazy nezbytné k objektivnímu zjištění skutkového stavu, z jednotlivých důkazů učinil správná a obsahu těchto důkazů odpovídající skutková zjištění, která promítl do správného závěru o skutkovém stavu. Proto na n