27 CO 315/2021-145 — Krajský soud v Hradci Králové, pobočka Pardubice

1. Okresní soud shora označeným rozsudkem zamítl žalobu o zaplacení částky 850 000 Kč s příslušenstvím (výrok I.) a žalobci uložil povinnost zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 60 690 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok II.). 2. Okresní soud uvedl v odůvodnění rozsudku, že žalobce, který byl vlastníkem, resp. rovněž spoluvlastníkem pozemků v katastrálních územích [část obce] [anonymizováno] [obec], [část obce] a [část obce] (dále i„ předmětné pozemky“), uzavřel s žalovaným dne 5. 3. 2010 pachtovní smlouvu, která byla postupem času měněna dodatky číslo 1 - 3. Dodatkem číslo 2 k této smlouvě byla výpovědní lhůta změněna z jednoleté na desetiletou. Žalobce požádal dopisem ze dne 27. 5. 2020 o změnu výpovědní lhůty na jednoroční. Žalovaný na to reagoval zasláním návrhu dodatku číslo 4 k pachtovní smlouvě, který měl žalobce po zkontrolování a podepsání vrátit nejpozději do 30 dnů. Takto korespondenčně postupoval žalovaný i v předchozích případech uzavření nájemní (pachtovní) smlouvy a jejich dodatků, kdy byl žalobci nejprve doručen nepodepsaný stejnopis smlouvy. Žalobce tak učinil a zaslal žalovanému dvě vyhotovení dodatku číslo 4 s podpisem žalobce, nicméně namísto očekávaného vrácení jednoho výtisku dodatku číslo 4 od žalovaného od něj obdržel pouze dopis ze dne 15. 6. 2020, ve kterém ho žalovaný informoval, že trvá na desetileté výpovědní lhůtě. Uzavření dodatku číslo 4 se žalobci jevilo jako vysoce pravděpodobné, scházel jen podpis žalovaného. Žalobce v té době již od počátku roku 2020 vedl jednání se zájemcem o koupi předmětných pozemků, který nabízel o 850 000 Kč vyšší kupní cenu v případě, že pozemky budou zatíženy pachtem s jednoletou výpovědní lhůtou. Žalobci s ohledem na ukončení jednání ze strany žalovaného o uzavření dodatku k pachtovní smlouvě ve fázi, kdy již chyběl jen podpis žalovaného, nezbylo než pozemky prodat kupujícímu za nižší kupní cenu. Žalobce nepochyboval o tom, že zaměstnankyně žalovaného, paní [příjmení] a ještě předtím paní [příjmení], mohly jednat ohledně dodatků k pachtovní smlouvě, protože s nimi jednal i o uzavření předchozích dodatků ke smlouvě. Dodatek číslo 2, kterým byla změněna jednoletá výpovědní lhůta na desetiletou, byl vyjednán obdobným způsobem. Žalobce je proto přesvědčen o tom, že uzavření dodatku číslo 4 k pachtovní smlouvě bylo dokonce jisté, a nikoliv jen vysoce pravděpodobné. Podle § 1729 odst. 2 občanského zákoníku platí, že strana, která nejedná poctivě, nahradí druhé straně škodu, která je limitována částkou, která odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech. 3. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout. Připustil, že zemědělsky užíval předmětné pozemky na základě nájemní smlouvy ze dne 5. 3. 2010 uzavřené s žalobcem na dobu neurčitou. Dodatkem číslo 2 ze dne 29. 7. 2016 byla výpovědní lhůta změněna na desetiletou. Bylo volbou žalobce jako pronajímatele, jakou délku výpovědní lhůty, a tím i nájemného, si zvolí. Žalobce si nejdříve zvolil kratší výpovědní lhůtu a nižší nájemné, což změnil dodatkem číslo 2, ve kterém si zvolil delší výpovědní lhůtu a vyšší nájemné. Pokud jde o návrh dodatku číslo 4, tak paní [příjmení] oproti u žalovaného zavedené praxi odeslala žalobci návrh tohoto dodatku, aniž by byl dodržen postup, že konkrétní právní jednání odsouhlasí předseda představenstva žalovaného. Paní [příjmení] nebyla a není oprávněná za žalovaného jednat. Nikdy nebyla členem statutárního orgánu žalovaného. O sjednání dodatku číslo 4 k nájemní smlouvě nebylo mezi stranami vedeno žádné jednání. Za to se nedá považovat dopis ze dne 27. 5. 2020, kterým žalobce požádal zaměstnankyni žalovaného o vyhotovení dodatku k nájemní smlouvě. Žalovaný neměl žádné informace o tom, zda, kdy a jaká vedl žalobce jednání o prodeji předmětných pozemků. O těchto jednáních se dozvěděl až z korespondence, kterou vedl se zástupcem žalobce od července 2020. Žalobce v tomto smyslu nesplnil informační povinnost vůči žalovanému. Písemnou nabídku [právnická osoba] – [právnická osoba], která předmětné pozemky koupila, předložil žalovanému až dne 7. 7. 2020, kdy již věděl o stanovisku žalovaného, že návrh na změnu výpovědní lhůty nepřijímá. 4. Okresní soud prováděl dokazování listinnými důkazy. Z nájemní smlouvy ze dne 5. 3. 2010 zjistil, že žalobce pronajal žalovanému předmětné pozemky za sjednané nájemné ve výši 26 343,53 Kč a přepočtenou daň ve výši 19 900,11 Kč. Hned vzápětí dodatkem č. 1 k nájemní smlouvě ze dne 6. 3. 2010 bylo nájemné mírně zvýšeno, a zároveň se zvýšila i výměra pozemků. Dodatkem č. 3 k nájemní smlouvě ze dne 29. 7. 2016 se zvýšilo pachtovné a výpovědní lhůta se prodloužila na deset let. Nakonec dodatkem č. 3 k pachtovní smlouvě ze dne 8. 10. 2018 došlo k dalšímu zvýšení pachtovného. Smlouvu i všechny dodatky podepisoval na straně žalovaného jeho předseda spolu s místopředsedou nebo členem představenstva žalovaného. Z dopisu žalobce ze dne 27. 5. 2020, který byl adresován žalovanému s uvedením jména paní [jméno] [příjmení], vyplynulo, že žalobce požádal paní [příjmení] o vyhotovení dodatku k nájemní smlouvě s úpravou výpovědní lhůty z deseti let na jeden rok. Paní [příjmení] dopisem ze dne 8. 6. 2020, na kterém bylo připojeno razítko žalovaného, odpověděla s tím, že posílá návrh dodatku č. 4, který měl být žalobcem po kontrole a podpisu žalobce vrácen. Žalobce tak dopisem ze dne 10. 6. 2020 učinil. Dopisem ze dne 15. 6. 2020 však paní [příjmení] žalobci sdělila, že předseda žalovaného návrhu žalobce na změnu výpovědní doby nevyhověl. Žalobce se ještě výzvou ze dne 9. 7. 2020 snažil o přehodnocení stanoviska žalovaného s tím, že mu jinak vznikne škoda ve výši 850 000 Kč na kupní ceně. Výše škody vyplývala z nabídky [právnická osoba] – [právnická osoba] ze dne 7. 7. 2020, ve které tato společnost uvedla, že by byla ochotna nabídnout kupní cenu ve výši 7 000 000 Kč, pokud by pachtovní smlouva byla uzavřena s roční výpovědní dobou. V případě desetileté výpovědní doby nabízela kupní cenu ve výši 6 150 000 Kč. Za tuto kupní cenu byly nakonec předmětné pozemky prodány, jak soud prvního stupně zjistil z kupní smlouvy ze dne 7. 9. 2020. Z emailové komunikace mezi žalobcem a panem [jméno] [příjmení], která byla zahájena dne 13. 2. 2020, je zřejmé, že se se týkala zájmu žalobce prodat předmětné pozemky a že již dne 14. 2. 2020 se zájemce o koupi pozemků dotazoval na detaily pachtovní smlouvy. 5. Okresní soud vzal z provedeného dokazování za prokázané, že veškerá jednání o změně nájemní smlouvy z roku 2010 spočívala v oslovení paní [příjmení] jako zaměstnankyně žalovaného dopisem ze dne 27. 5. 2020, ve kterém ji žalobce požádal o vyhotovení dodatku k nájemní smlouvě s úpravou výpovědní doby z deseti let na jeden rok. Paní [příjmení] poslala dne 8. 6. 2020 s uvedením razítka žalovaného návrh dodatku číslo 4 k nájemní smlouvě, který měl být po kontrole a podpisu vrácen zpět žalovanému. Když se tak stalo, tak žalobci dopisem ze dne 15. 6. 2020 sdělila, že předseda žalovaného nepřijímá návrh žalobce na změnu výpovědní doby. Žalobce přitom jednal se zájemcem o koupi předmětných pozemků již od února 2020 a sděloval mu, že nebude problém změnit výpovědní dobu, když už se několikrát měnila. Ve skutečnosti se to však stalo pouze jednou z jednoroční na desetiletou výpovědní dobu, což bylo pro žalovaného výhodné. Žalobce mohl z obchodního rejstříku snadno zjistit, kdo je za žalovaného oprávněn uzavírat smlouvy. 6. Žalobci se tak podle mínění okresního soudu nepodařilo prokázat, že by účastníci při jednání o smlouvě dospěli tak daleko, že by se uzavření smlouvy jevilo jako vysoce pravděpodobné. Žádost o změnu výpovědní doby směřovaná k paní [jméno] [příjmení] z oddělení evidence půdy žalovaného není jednáním, kdy by bylo možné uzavřít, že žalovaný jednal nepoctivě. Jako nepravdivé se ukázalo sdělení žalobce zájemci o koupi předmětných pozemků, že žalobce už několikrát měnil výpovědní dobu. Z provedeného dokazování je zřejmé, že žalovaný ani jednou neakceptoval zkrácení výpovědní doby. Ostatně podnikání v zemědělství je založeno na dlouhodobých užívacích vztazích, za což zemědělští podnikatelé nabízejí zvýšené nájemné. Žalovaný podle přesvědčení soudu prvního stupně nezahájil s žalobcem žádná jednání o uzavření dodatku číslo 4 k nájemní smlouvě. Vykládat za takové jednání přípravu žalobcem navrhovaného dodatku číslo 4 paní [příjmení] se jeví jako přehnané. Žalobce dopisem ze dne 27. 5. 2020 sice požádal o vyhotovení dodatku ke smlouvě, ale o podmínkách jeho sjednání nevyvolal žádné jednání. Vzhledem k tomu, že mezi stranami nebyla vedena žádná jednání, tak je žalovaný nemohl ani ukončit, čímž nemohlo dojít k naplnění znaků skutkové podstaty nepoctivého jednání podle § 1729 občanského zákoníku Okresní soud tak žalobu zamítl, protože neshledal, ža by žalovaný odpovídal žalobci za škodu vzniklou v souvislosti s dosažením nižší kupní ceny vzhledem k tomu, že předmětné pozemky byly prodávány s pachtem s delší výpovědní dobou. 7. Okresní soud rozhodl o náhradě nákladů řízení mezi účastníky podle