71 Co 236/2025-135 — Krajský soud v Ostravě

1. Napadeným rozsudkem okresní soud zrušil podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitostem v katastrálním území , adresa, , zapsaným v katastru nemovitostí vedeném u , právnická osoba, pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště , adresa, , na LV , Anonymizováno, , konkrétně k budově č. p. , Anonymizováno, postavené na pozemku žalovaného parc. č. , Anonymizováno, a k budově bez č. p./č. e. postavené na pozemku žalovaného parc. č. , Anonymizováno, (odstavec I. výroku) – dále jen nemovitosti, nemovitosti přikázal do vlastnictví žalovaného (odstavec II. výroku), žalovaného zavázal zaplatit žalobkyni na vyrovnání náhrady částku 4 954 324 Kč (odstavec III. výroku), rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (odstavec IV. výroku), žalobkyni zavázal zaplatit státu na nákladech znalečného částku 12 842 Kč (odstavec V. výroku), ČR přiznal vůči žalovanému na nákladech řízení částku 12 842 Kč (odstavec VI. výroku) a rozhodl o vrácení přeplatku na zaplacené záloze na znalečném ve výši 15 000 Kč žalovanému (odstavec VII. výroku).2. Okresní soud vycházel ze zjištění, že účastníci jsou spoluvlastníky nemovitostí s výší podílů 27571/100000 ve prospěch žalobkyně a 72429/100000 ve prospěch žalovaného. Žalobkyně nabyla svůj podíl v roce 2016 od společnosti , právnická osoba, ., žalovaný se stal většinovým spoluvlastníkem v září 2023. Výlučným vlastníkem pozemků, na kterých se nemovitosti nachází, je žalovaný. Prostory ve druhém nadzemním podlaží budovy A a v budově B jsou nejméně od října 2024 ve špatném stavebnětechnickém stavu, který lze označit za havarijní. Nejpozději v červnu 2024 byla žalobkyně žalovaným vyzvána k součinnosti při řešení tohoto havarijního stavu, což odmítla. Obvyklá cena nemovitostí ke dni rozhodování soudu je 17 969 330 Kč.3. Na zjištěný skutkový stav aplikoval okresní soud § 1143, § 1147 a § 1083 o. z. a dospěl k závěru, že návrh na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví je důvodný. Neshledal důvody pro rozdělení nemovitostí na jednotky a jejich rozdělení mezi spoluvlastníky, stejně jako návrh žalobkyně na přikázání nemovitostí do jejího výlučného vlastnictví. Takovému způsobu rozdělení se žalovaný bránil a okresní soud považoval za zásadní námitku respektování zásady superficies solo cedit, tedy, že povrch ustupuje půdě, vyplývající z § 1083 odst. 1 o. z. Rozdělení stavby na pozemku jediného vlastníka lze provést, a to ve formě spoluvlastnictví pozemku, nikoliv stavby jako takové. Stavbu jako takovou nelze rozdělit na více částí, protože stavba je (má být) součástí pozemku. Okresní soud proto přikázal nemovitosti do výlučného vlastnictví žalovaného a stanovil mu povinnost zaplatit žalobkyni vypořádací podíl. Při stanovení obvyklé ceny vycházel ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , která při oceňování vzala v úvahu nejen hodnotu obdobných nemovitostí, ale také jejich havarijní stav. Toto naopak ve svém znaleckém posudku nevzala v úvahu , tituly před jménem, , jméno FO, , která navíc použila výnosovou metodu, a to za situace, kdy bylo prokázáno, že reálná výše nájemného byla nižší, než s jakou ve svém posudku pracovala tato znalkyně. Bez ohledu na faktický stav jednotlivých podlaží budovy, vycházela vždy ze stejné výše nájemného. Jako nedůvodnou vyhodnotil námitku žalobkyně, že havarijní stav nemovitostí zavinil žalovaný. Ten nabyl podíl k nemovitostem až v prosinci 2023, již v červnu 2024 zmapoval jejich stav a vyvinul snahu o řešení neutěšeného technického stavu. Byla to naopak žalobkyně, která odmítla poskytnout součinnost.4. Proti rozsudku podala včasné odvolání žalobkyně, rozsudek napadla zcela a domáhala se jeho zrušení a vrácení věci okresnímu soudu k dalšímu řízení. Souhlasila se zrušením podílového spoluvlastnictví, nesouhlasila však se způsobem vypořádání. Namítala, že stavební rozdělení budovy A na jednotky je možné, žalobkyně prostory v 1. nadzemním podlaží této budovy užívala dlouhodobě, vynaložila prostředky na jejich údržbu, a proto je logické, aby byly jako samostatná jednotka přikázány do jejího výlučného vlastnictví. K nemožnosti rozdělení dospěl okresní soud, aniž by se zabýval odbornou otázkou možnosti takového rozdělení. Nesouhlasila rovněž s hodnocením znaleckých posudků ze strany okresního soudu, který bez řádného odůvodnění převzal závěry ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , právnická osoba, . Zopakovala výhrady k tomuto znaleckému posudku s tím, že znalkyně ani nesplnila zadání soudu. Nepodařilo se odstranit rozpory mezi dvěma vypracovanými znaleckými posudky, proto měl být vypracován revizní znalecký posudek znaleckým ústavem. Okresní soud zcela opomenul vyjádření , jméno FO, , které se rovněž týkalo stanovení obvyklé ceny nemovitosti. Nevypořádal se s vyššími cenami nemovitostí, které uváděly obě strany v rámci jednání o mimosoudním vyřízení věci s tím, že byly připraveny uváděné částky v rámci vypořádání podílu druhé straně vyplatit. Není přípustné, aby soud takto stanovené částky zcela ignoroval a v rámci rozhodnutí přiznal na vypořádání podílu částku nižší. Soud by měl přikázat nemovitosti do výlučného vlastnictví toho ze spoluvlastníků, který je připraven uhradit vyšší částku. Poukazovala rovněž na možnost vypořádání formou veřejné dražby s tím, že je možno v odůvodněných případech rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.5. Žalovaný navrhoval potvrzení rozsudku jako věcně správného. Způsob vypořádání je na úvaze soudu. Okresní soud vysvětlil význam skutečnosti, že žalovaný je výlučným vlastníkem pozemku, na kterém předmětné nemovitosti stojí. Poukazoval na dlouhodobě špatné vztahy mezi účastníky, kdy za této situace není rozdělení domu na jednotky možné. Není žádoucí, aby se žalobkyně stala výlučnou vlastnicí jednotky – prostor, které dle rozhodnutí spoluvlastníků ze dne 18. 6. 2024 užívá žalovaný. Žalobkyně by navíc zůstala podílovou spoluvlastnicí společných prostor, které jsou v havarijním stavu, přičemž na nutné rekonstrukci se odmítla podílet. Žalobkyně s tímto způsobem vypořádání dříve souhlasila, podmiňovala ho však uhrazením přemrštěné náhrady. Vyjádřil se ke znaleckým posudkům s tím, že okresní soud správně vycházel ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, . Návrh na vypracování revizního znaleckého posudku nebyl před poučením stran dle § 119a uplatněn. Pokud žalovaný nabízel za podíl žalobkyně vyšší částku, bylo to pouze v souvislosti se snahou o urychlené uzavření soudního smíru či mimosoudní dohody s ohledem na újmy, které mu oddalováním konečného rozhodnutí vznikají. Zdůraznil, že nemovitosti jsou součástí většího celku budov tvořícího bývalé obchodní centrum. Jde o zchátralé a nevyužívané objekty, které brání dalšímu rozvoji centra , Anonymizováno, a hyzdí jej. Žalovanému tak jde o vyřešení dané věci v širším kontextu a ve veřejném zájmu.6. Z podnětu podaného odvolání přezkoumal odvolací soud napadený rozsudek, jakož i řízení, které předcházelo jeho vydání a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.7. V úvodu odvolací soud konstatuje, že jako nedůvodnou shledal odvolací námitku žalobkyně týkající se nepřezkoumatelnosti napadeného rozsudku. Měřítkem toho, zda rozhodnutí soudu prvního stupně je či není přezkoumatelné, nejsou požadavky odvolacího soudu na náležitosti odůvodnění rozhodnutí soudu prvního stupně, ale především zájem účastníků řízení na tom, aby mohli náležitě použít v odvolání proti tomuto rozhodnutí odvolací důvody. I když rozhodnutí soudu prvního stupně nevyhovuje všem požadavkům na jeho odůvodnění, není zpravidla nepřezkoumatelné, jestliže případné nedostatky odůvodnění nebyly podle obsahu odvolání na újmu uplatnění práv odvolatele. V daném případě žalobkyně vymezila velmi podrobně své odvolací důvody, pro které rozsudek okresního soudu napadá a byť rozsudek soudu prvního stupně nesplňuje veškeré náležitosti řádného odůvodnění, nebyly shledány důvody pro jeho zrušení a vrácení zpět z důvodu nepřezkoumatelnosti.8. Odvolací soud vycházel z listinných důkazů provedených okresním soudem, jakož i z výslechu znalkyň a svědka, a po doplnění dokazování dospěl k závěru, že zjištěný skutkový stav je dostačující pro rozhodnutí ve věci. Odvolací soud doplnil dokazování výpisem z účtu žalovaného z , právnická osoba, ze dne 31. 12. 2024 a 30. 6. 2025, ze kterého bylo zjištěno, že žalovaný disponoval k tomuto datu částkou , Anonymizováno, , resp. , Anonymizováno9. Na zjištěný skutkový stav aplikoval okresní soud správná právní ustanovení. Odvolací soud souhlasí se závěrem okresního soudu o zrušení podílového spoluvlastnictví a jeho vypořádání tak, že výlučným vlastníkem se stane žalovaný, který je povinen zaplatit žalobkyni vypořádací podíl.10. V průběhu řízení nebyly zjištěny žádné skutečnosti, které by bránily zrušení podílového spoluvlastnictví, s čímž ostatně oba účastníci souhlasí. Návrh na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví je návrhem na vydání konstitutivního rozhodnutí, jde o tzv. iudicium duplex, kdy soud není vázán návrhy účastníků a může tak pou