13 CO 220/2022-224 — Krajský soud v Plzni

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, kterou se žalobci domáhali uložení povinnosti žalovanému vyklidit ve lhůtě jednoho měsíce byt [číslo] v domě [adresa], stojícím na pozemku p. č. st. [číslo] v k. ú. [část obce], [územní celek], ulice [ulice a číslo], [obec] – [část obce], (výrok I) a žalobcům uložil povinnost zaplatit žalovanému na nákladech řízení částku 45 254 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného (výrok II). 2. Žalobci se podanou žalobou domáhali vyklizení žalovaného z předmětného bytu s tvrzením, že nájemní smlouva uzavřená žalovaným jako nájemcem a [jméno] [příjmení], menšinovou spoluvlastnicí, jako pronajímatelem dne 12. 3. 2015, na základě níž žalovaný prováděl v bytě nepovolené stavební úpravy, v jejichž důsledku došlo i k narušení nosných konstrukcí budovy, je neplatná pro absenci souhlasu ostatních spoluvlastníků nemovité věci s touto nájemní smlouvou. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalobci jsou většinoví podíloví spoluvlastníci (dohromady v rozsahu 66 %) výše uvedené nemovitosti, v níž se v prvním patře domu nachází byt [číslo] který podle dohody spoluvlastníků uzavřené 11. 12. 1991 je ve společném užívání [jméno] [příjmení], která disponuje spoluvlastnickým podílem v rozsahu 8 %, a [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [anonymizováno], která disponuje spoluvlastnickým podílem v rozsahu 4 %. Předmětný byt pronajala menšinová spoluvlastnice [jméno] [příjmení] žalovanému na základě nájemní smlouvy uzavřené s ním dne 12. 3. 2015. Soud prvního stupně po provedeném důkazním řízení, jímž bylo prokázáno, že pronajímatelka [jméno] [příjmení], menšinová spoluvlastnice, nepožádala ostatní podílové spoluvlastníky o vyslovení souhlasu s uzavřením nájemní smlouvy se žalovaným, dospěl k závěru, že předmětná smlouva o nájmu nemohla být platně uzavřena, když pronájem společné nemovitosti se považuje za běžnou správu a k platnosti nájemní smlouvy tak bylo nutno dosáhnout souhlasu nadpoloviční většiny spoluvlastníků, tedy s podílem větším než 50 %. Avšak i přes dovozenou neplatnost nájemní smlouvy ze dne 12. 3. 2015, na základě níž jako nájemce užíval předmětný byt žalovaný, neshledal soud prvního stupně žalobu žalobců na vyklizení žalovaného důvodnou, a to s odkazem na naplnění podmínek ust. § 2238 o.z., které chrání nájemce, pokud užívá byt po dobu 3 let v dobré víře, že je nájem po právu. V řízení bylo nesporným, že žalovaný výzvu k vyklizení předmětného bytu spolu s upozorněním na neplatnou nájemní smlouvu obdržel až v souvislosti s výzvou právního zástupce žalobců ze dne 16. 10. 2020, tedy až po uplynutí tříleté lhůty uvedené v ust. § 2238 o.z. Soud uzavřel, že zákon dobrou víru nájemce předpokládá a žalobci neprokázali, že by po dobu od uzavření nájemní smlouvy do 12. 3. 2018 upozornili žalovaného na její neplatnost. Pokud žalobci až v rámci závěrečného vyjádření konstatovali, že žalovaný měl být na neplatnost nájemní smlouvy upozorněn při šetření stavebního úřadu dne 4. 5. 2017, učinili tak až po skončení koncentrační lhůty, a navíc k tomuto tvrzení nenavrhli žádné důkazy, proto soud prvního stupně uzavřel, že zpochybnit dobrou víru žalovaného o platnosti nájemní smlouvy se žalobcům nezdařilo a s uvedenou argumentací návrh žalobců na vyklizení žalovaného z předmětného bytu zamítl. Výrok o nákladech řízení odůvodnil ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., plným úspěchem žalovaného ve věci, jemuž přiznal náhradu nákladů řízení v částce 45 254 Kč za právní zastoupení žalovaného advokátem, a to za v odůvodnění rozsudku vyjmenované úkony právní služby. 3. Proti tomuto rozsudku podali žalobci včasné odvolání. Nesouhlasili se závěrem soudu prvního stupně o dobré víře žalovaného v platnost nájemní smlouvy. Namítali, že soud rozhodnutím de facto legalizoval páchání trestné činnosti proti majetku žalobců. V odvolání zopakovali, že o existenci žalovaného jako nájemníka paní [příjmení] se dozvěděli až 1. 11. 2017 na společné schůzi spoluvlastníků předmětného bytového domu. Do té doby o statutu žalovaného, tzn. jestli to není příbuzný z rodiny paní [příjmení] nebo [anonymizováno] [příjmení], nic nevěděli. Namítali, že v důsledku žalovaným prováděných nepovolených stavebních úprav, při nichž došlo k poškození majetku spoluvlastníků domu, byl opakovaně žalovaný upozorňován na skutečnost, že dům je v podílovém spoluvlastnictví a že osoba, která mu byt pronajala, je menšinovým podílovým spoluvlastníkem. V odvolání poukázali na to, že ve vztahu k předmětným stavebním úpravám činěným žalovaným probíhá stavební řízení, jehož se žalovaný na základě opatřené plné moci od menšinové spoluvlastnice účastnil, a tudíž z listin zasílaných žalobci stavebnímu úřadu tak mohl žalovaný seznat to, o čem byl opakovaně informován ústně a) žalobkyní i za přítomnosti b) žalobce, že předmětný byt [číslo] užívá neoprávněně. Namítali, že při jakémkoliv společném jednání vyvolaným zejména v důsledku neoprávněných stavebních úprav narušujících statiku domu byl jak žalovaný, tak pronajímatelka z předmětné nájemní smlouvy, tj. paní [příjmení], upozorňováni, že nájemní smlouva, na základě níž je v předmětném bytě žalovaný, je neplatná a že žalovaný je v tomto bytě nelegálně. Dále obsahem odvolání učinili žalobci popis průběhu jednání před stavebním úřadem v souvislosti s probíhajícím dalším sporem žalobců s žalovaným a menšinovou spoluvlastnicí paní [příjmení] o odstranění zásahů učiněných žalovaným do stavebních konstrukcí domu. Za absurdní označili závěr soudu prvního stupně o existenci dobré víry žalovaného, že nájemní smlouva je platným právním jednáním, když naopak z důkazů doložených žalobci vyplývá, že žalovaný o namítané neplatnosti nájemní smlouvy věděl, byl o tom informován. Navrhli změnu napadeného rozsudku a vyhovění žalobě a uložení povinnosti žalovanému předmětné prostory, odpovídající bytu [číslo] v prvním patře domu [adresa], stojícím na pozemku p. č. st. [číslo] v k. ú. [část obce], [územní celek], které jsou jím užívány neoprávněně, vyklidit. 4. Žalovaný ve vyjádření k odvolání navrhl potvrzení napadeného rozsudku, který shledal jím uplatněnou obranu v řízení za odůvodněnou. Poukázal na to, že k podání žaloby na vyklizení předmětného bytu žalovaným přistoupili žalobci v okamžiku, kdy počínal být patrný jejich buď úplný či alespoň částečný neúspěch v jiném řízení vedeném u Okresního soudu v Karlových Varech sp. zn. 13 C 186/2018, kde uplatnili návrh na zahájení řízení o odstranění zásahu do vlastnického práva žalobců a stanovení povinnosti zdržet se dalších zásahů do vlastnického práva žalobců, kdy řízení je vedeno jak proti žalovanému, tak menšinovým spoluvlastnicím. Zopakoval, že u něho nastala fikce platnosti nájemní smlouvy uzavřené 12. 3. 2015, neboť po dobu 3 let byl v dobré víře, že je nájemní smlouva platným právním jednáním. Poukázal na to, že žalobci neuvedli žádný důkaz, kterým by prokázali, že se jimi uváděná výzva, kde byla neplatnost nájemní smlouvy konstatována, ze dne 2. 11. 2017, zasílaná [anonymizováno] [jméno] [příjmení], že by se dostala do sféry žalovaného, či že by s ní byl jiným prokazatelným způsobem seznámen. To se nestalo a žalovaný byl a je v dobré víře, že nájemní smlouva je řádně uzavřena. Ve vyjádření dále žalovaný uvedl, že a) žalobkyně zasahuje výkonem funkce zmocněnce spoluvlastníků předmětného bytového domu zcela neadekvátním způsobem do spoluvlastnických práv ostatních spoluvlastníků a dalších osob a přímo do jejich osobních životů. Navrhl potvrzení napadeného rozsudku a přiznání žalovanému náhrady nákladů i odvolacího řízení. 5. Odvolací soud přezkoumal podle § 212 a § 212a o. s. ř. napadený rozsudek včetně předcházejícího řízení, zopakoval důkaz listinami – plná moc udělená [jméno] [příjmení] žalovanému dne 9. 5. 2017 k celému řízení podle § 33 odst. 2 písm. b) správního řádu, adresovaná [stát. instituce], stavební úřad, [ulice a číslo], [obec], zápis z jednání u tohoto stavebního úřadu ze dne 4. 5. 2017, výzva zástupce žalobců [příjmení] [jméno] [příjmení] adresovaná [jméno] [příjmení] a [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [anonymizováno] z 2. 11. 2017 upozorňující na neplatnost nájemní smlouvy s nájemcem [jméno] [příjmení] (žalovaným), včetně dokladu o doručení adresátům, dopis žalobců adresovaný stavebnímu úřadu ze dne 7. 11. 2017 obsahující mimo jiné sdělení, že [jméno] [příjmení] je„ nelegálním nájemníkem“, a poté odvolací soud po zhodnocení důkazů dospěl k závěru, že odvolání žalobců je nutno považovat za důvodné. 6. V přezkoumávané věci se žalobci domáhají po žalovaném vyklizení označených prostor s tvrzením, že žalovaný je užívá bez právního důvodu, neboť nájemní smlouva ze dne 12. 3. 2015, na základě které mu předmětné prostory k užívání přenechala menšinová spoluvlastnice [jméno] [příjmení], je neplatným právním jednáním. Soud prvního stupně žalobu žalobců zamítl se závěrem, že jde sice v případě citované nájemní smlouvy o neplatné právní jednání, avšak u žalovaného nastala fikce existence platné nájemní smlouvy dle § 2238 o.z., neboť byl po dobu