61 CO 104/2023-113 — Krajský soud v Plzni

1. Soud prvního stupně napadeným rozsudkem zamítl žalobu o zaplacení výše uvedené částky, kterou žalobce žádal po žalované s tvrzením, že byl nájemcem nemovitostí ve vlastnictví žalované, investoval do jejich rekonstrukce, a po skončení nájmu požaduje zaplacení protihodnoty toho, o co se hodnota pronajatých nemovitostí jeho investicemi zvýšila dle § 667 odst. 1 zák. č. 40/1964 Sb. Uvedl, že nárok na vydání protihodnoty měl vzniknout žalobci zhodnocením nemovitostí, které užíval dle nájemní smlouvy uzavřené se žalovanou dne 20. 4. 2012, tedy pozemků a budovy k provozování ubytovacích služeb, kulturních akcí a restaurační činnosti v k. ú. [obec] [anonymizována dvě slova]. Žalobce uplatněný nárok odůvodnil tím, že žalovaná se sice nezavázala k úhradě nákladů spojených se změnou (rekonstrukcí) předmětu nájmu, neboť obsahem nájemní smlouvy byl jeho závazek nepožadovat náhradu nákladů na změnu věci, to se ale netýká náhrady za zhodnocení investicemi po skončení nájmu. Soud prvního stupně poukázal na znění nájemní smlouvy ze dne 20. 4. 2012 a zejména jejího dodatku z 30. 4. 2012, podle nichž mj. bylo sjednáno, že nájemné je sníženo o 10 000 Kč oproti obvyklému nájemnému, vzhledem k současnému stavu předmětu nájmu a k tomu, že nájemce hodlá provést zhodnocení předmětu nájmu stavebními úpravami. Účastníci sjednali též, že ke dni skončení nájmu dojde mezi stranami k rekapitulaci závazků a pohledávek. V dodatku je uvedeno, že nájemce je oprávněn provádět stavební a jiné úpravy pouze s písemným souhlasem pronajímatele, a že stavební úpravy předmětu nájmu provede nájemce na své vlastní náklady (počítaje v to také dotaci z veřejných rozpočtů) a nemá nárok na náhradu těchto vynaložených nákladů ani při skončení nájmu, a to vzhledem ke sníženému nájemnému. Nájemce je oprávněn žádat a čerpat dotaci z veřejných rozpočtů, a v případě, že by nájemce byl povinen vrátit dotaci nebo její část, a z finančních prostředků dotace dojde ke zhodnocení předmětu nájmu, není nájemce oprávněn žádat úhradu takového zhodnocení. Nájemce se dále zavázal investovat do stavebních úprav, zejména budovy, částku minimálně 3 000 000 Kč, a to v období 2 let s tím, že pokud by byl tento závazek porušen, nájemní smlouva by zanikla. Nájemní poměr by uzavřen na dobu určitou od 20. 4. 2012 do 30. 4. 2022, a tímto dnem nájemní vztah skutečně skončil. 2. Soud prvního stupně uzavřel, že v průběhu nájemního vztahu žalobce se souhlasem žalované do rekonstrukce předmětu nájmu investoval a v důsledku toho došlo ke stavebním úpravám trvalého charakteru. Žalovaná se ale nezavázala k úhradě nákladů rekonstrukce a investic, proto žalobce nemá nárok na náhradu takto vynaložených nákladů. Účastníci sjednali, že žalobce provede rekonstrukci a investice na své vlastní náklady včetně dotačních prostředků a že nemá nárok na náhradu takto vynaložených nákladů ani při skončení nájmu. Účastníci v nájemní smlouvě neuvedli, že žalovaná uhradí po skončení nájemního vztahu žalobci zhodnocení předmětu nájmu, naopak bylo dohodnuto výrazně snížené nájemné, neboť obvyklé nájemné by činilo 46 000 Kč, v prvních dvou letech vzhledem k rekonstrukci pak 23 000 Kč měsíčně, výnosnost z provozování předmětu nájmu žalobcem by mohla činit 100 000 Kč měsíčně. Po právní stránce soud prvního stupně postupoval dle § 3028 a § 3074 o. z. a vztahy mezi účastníky posoudil dle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013, tj. dle občanského zákoníku – zák. č. 40/1964 Sb. Výklad smlouvy a jejího dodatku provedl zejména dle § 35 uvedeného zákona, a ke skutkové otázce, co si účastníci sjednali, uvedl, že jednoznačně se žalovaná nezavázala k úhradě nákladů na rekonstrukci a investic, to bylo výslovně vyloučeno. To ale neznamená, že by tím účastníci sjednali závazek žalované, že po skončení nájemního vztahu uhradí žalobci zhodnocení předmětu nájmu. To nevyplývá ani z ujednání, jímž účastníci dohodli, že při skončení nájmu provedenou vzájemné vypořádání práv a závazků. Poukázal na to, že při výkladu právního úkonu učiněného v písemné formě je právně významná vůle účastníků vyjádřená v textu a záměry, jež v textu nejsou nebo jsou odlišné od těch, které jsou zachyceny písemně, jsou právně bezvýznamné. Podstatné z hlediska uplatněného nároku je ust. § 667 zák. č. 40/1964 Sb., které upravuje dva nároky, přičemž v daném případě se uplatňuje nárok dle § 667 odst. 1 věta čtvrtá zák. č. 40/1964 Sb., neboť žalobce žádá po skončení nájmu vydat protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota pronajaté věci. Jde o ustanovení dispozitivního charakteru, připouští tedy odchylné ujednání, přičemž v takovém případě nejde o dohodu neplatnou ve smyslu vzdání se budoucích práv nájemce. Soud prvního stupně dovodil, že k modifikaci uvedeného nároku v dané věci došlo, neboť účastníci výslovně dohodli, že žalobce provede rekonstrukci a investice na své vlastní náklady a že nemá nárok na jejich náhradu ani při skončení nájmu vzhledem ke sjednanému sníženému nájemnému. To znamená, že tím účastníci vyloučili možnost nájemce domáhat se po ukončení nájmu kompenzace vynaložených nákladů a tím spíše nemůže požadovat protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota nemovitostí v důsledku jím provedených změn. Soud prvního stupně poukázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 26 Cdo 1536/2017 s tím, že tedy žalobce nemohl mít rozumný důvod předpokládat, že by mu mohla být požadovaná částka uhrazena. Podrobně rozebral i argument žalované o důvodech snížení obvyklého nájemného a odůvodnil, proč neprovedl další důkazy, které měly směřovat k podpoře žalobcova tvrzení o tom, že účastníci ve skutečnosti sjednali, že žalobci bude při ukončení nájmu vyplacena protihodnota toho, o co zvýší hodnotu předmětu nájmu svými investicemi. Vysvětlil, že žalobcovo tvrzení o vzniku bezdůvodného obohacení na straně žalované je nesprávné, neboť případ řeší speciální ustanovení o vypořádání investic do předmětu nájmu dle § 667 zák. č. 40/1964 Sb. Žalobu tedy zamítl a o náhradě nákladů řízení rozhodl dle § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť žalovaná byla ve věci zcela úspěšná. Vysvětlil ale, že se zabýval účelností vynaložených nákladů a odměny advokáta žalované a dospěl k závěru, že náklady na sepis vyjádření ze dne 9. 12. 2022 nebyly účelné, neboť šlo jen o doplnění předchozího vyjádření a argumentace v něm obsažená se vztahuje jen k výši uplatněného nároku. Neúčelně vynaloženy byly i náklady 20 000 Kč za předložený znalecký posudek. Zadání znalci ke zjištění výše zhodnocení nemovitostí bylo z hlediska argumentace žalované předčasné a nadbytečné, neboť výše uplatněného nároku nebyla předmětem řízení. 3. Ve včasném odvolání žalobce namítl, že soud prvního stupně řešil pouze právní význam textu nájemní smlouvy a jejího dodatku, nezabýval se ale tvrzeními účastníků a jejich skutečnou vůlí – o tom neprovedl navržené důkazy. Poukázal na znění § 35 odst. 2 zák. č. 40/1964 Sb. a § 266 zák. č. 513/1991 Sb. s tím, že soud prvního stupně tato ustanovení neaplikoval správně, přestože účastníci smlouvy vystupovali při jejím uzavření jako podnikatelé. Poukázal na výklad posledně uvedeného ustanovení obchodního zákoníku se závěrem, že základní zásadou je zjištění úmyslu toho, kdo jednal, a ostatně i dle § 35 odst. 2 zák. č. 40/1964 Sb. platí, že právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejen dle jejich jazykového vyjádření, ale též dle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li to v rozporu s jazykovým projevem. Poukázal také na znění § 667 odst. 1 zák. č. 40/1964 Sb. s tím, že strany vedly při uzavření smlouvy jednání, jakým způsobem zajistit návratnost investic žalobce do předmětu nájmu. Měl za to, že strany úmyslně rozlišovaly pojmy náklady a zhodnocení, rozdílu těchto pojmů si byly vědomy, a jejich úmyslem bylo tedy zachování žalobcova nároku na náhradu za zhodnocení nemovitých věcí po skončení nájmu. Vyloučen byl pouze nárok na zaplacení vynaložených nákladů na změnu věci. Dále žalobce vytkl, že soud prvního stupně nehodnotil korespondenci z roku 2012 mezi ním a zástupcem žalované, tedy neúplně zjistil skutkový stav věci. Nelze přitom rezignovat na výklad skutečné vůle účastníků smlouvy jen proto, že ho strany interpretují rozdílně, nelze ostatně vycházet pouze ze samotného textu listiny, který nemusí být v souladu s vůlí jednajících stran. Trval na tom, že úmyslem stran bylo vyloučit pouze nárok na náhradu nákladů vynaložených na změnu věci, nikoliv však nárok na úhradu zhodnocení nemovitých věcí. Žádal proto, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. 4. Žalovaná se včas odvolala proti výroku o nákladech řízení, které byl žalobce zavázán zaplatit celkem ve výši 124 244,54 Kč. Uvedla, že soud prvního stupně postupoval při posouzení účelnosti vynaložených nákladů bez přihlédnutí k tomu, že žalovaná čelila žalobě o zaplacení částky, která značně přesahuje její aktiva. Žalobce svůj nárok opíral i o znalecké vyčíslení, ohledně něhož měla žalovaná pochybnosti, a přestože vycházela z toho, že nárok není důvodný, zajistila znalce, který byl schopen posudek