13 Co 22/2024-283 — Krajský soud v Plzni

Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, kterou se žalobkyně po žalovaném domáhala zaplacení částky 46 265 Kč s příslušenstvím (výrok I) a žádnému z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení (výrok II). Žalobkyně se po žalovaném domáhala zaplacení částky 46 265 Kč představující dlužné nájemné a zálohy na služby a otop za období od 1. 9. 2019 do 5. 12. 2021, dále i nedoplatky z vyúčtování spotřebovaných služeb za období od 18. 12. 2018 do 30. 6. 2021 s tvrzením, že podle nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní jako pronajímatelkou a žalovaným jako nájemcem ohledně bytové jednotky č. , hodnota, , , adresa, , , adresa, , byl žalovaný povinen hradit nájemné ve výši 2 500 Kč měsíčně a zálohy na služby a otop ve výši 2 270 Kč měsíčně (počínaje od 1. 9. 2019) a ve výši 2 200 Kč měsíčně (počínaje od 1. 9. 2020), kdy po odpočtu plateb uhrazených žalovaným v uvedeném období činí dluh žalovaného celkem částku 46 265 Kč. Žalovaný namítal, že nedošlo mezi účastníky ke změně nájemní smlouvy, žalobkyně tak nemá nárok na zálohy na služby ve výši 2 270 Kč, respektive 2 200 Kč a dále namítal, že jednotlivá vyúčtování služeb trpí vadami a nedostatky. Jako obranu pak žalovaný uplatnil k započtení svoji pohledávku za žalobkyní představující pokutu dle § 13 z. č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, a to za nedodání řádného vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu za zúčtovací období od 18. 12. 2018 do 30. 6. 2019, vyčíslenou za období od 1. 11. 2019 do 5. 1. 2022 na částku 40 350 Kč (50 Kč za každý započatý den prodlení). Soud prvního stupně po provedeném důkazním řízení vzal za prokázáno, že mezi účastníky byla dne 18. 12. 2018 uzavřena platně podle § 2235 a násl. o. z. nájemní smlouva na uvedený byt, na základě níž se žalovaný zavázal hradit žalobkyni nájem ve výši 2 500 Kč a dále zálohu na služby (vodu a elektřinu ve společných prostorách) ve výši 700 Kč. Vytápění jednotlivých bytů do doby osazení nového centrálního kotle, k čemuž došlo v rozhodném období od 1. 9. 2019, si do té doby zajišťovali jednotliví nájemci bytů domu na adrese , adresa, sami. Po osazení nového kotle žalobkyní v období od 1. 9. 2019 došlo ke změně způsobu vytápění jednotlivých bytů, neboť kotel mohla nadále obsluhovat pouze jedna, žalobkyní pověřená, osoba, a tedy po osazení nového kotle na podzim 2019 proto žalobkyni vznikla ze zákona povinnost podle § 2247 odst. 2 o. z. zajistit jako nezbytnou službu pro užívání bytu i dodávku tepla. Za situace, kdy mezi účastníky nebyla uzavřena platně změna nájemní smlouvy, pro níž je ve smyslu ust. § 2237 a § 564 o. z. vyžadována písemná forma, vyšel soud prvního stupně ze zjištění, že žalobkyně jakožto pronajímatel byla oprávněna podle § 4 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. určit žalovanému jakožto příjemci služeb měsíční zálohy za jednotlivé služby jako podíl z předpokládaných ročních nákladů na službu z uplynulého roku, případně z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku. Ve vztahu k nově stanoveným zálohám za topení, které žalobkyně žalovanému oznámila e-mailem ze dne 4. 8. 2019, ohledně něhož žalovaný potvrdil, že byl s ním seznámen, tak soud dovodil, že částka 1 000 Kč (na uhlí) a 100 Kč (odměna topičovi) měsíčně vychází z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku. Soud prvního stupně uzavřel, že žalovaný tak měl povinnost platit od 1. 9. 2019 za nájem a služby spojené s užíváním předmětného bytu sjednané nájemné 2 500 Kč měsíčně, dále zálohu za vodu a elektřinu ve společných prostorách ve výši 700 Kč měsíčně a nově zálohu na topení ve výši 1 100 Kč měsíčně, celkem 4 300 Kč měsíčně. Za období od 1. 9. 2019 do 5. 12. 2021, které žalobkyně učinila předmětem řízení, tj. za 27 měsíců a 5 dnů, tak měl žalovaný uhradit na nájmu a zálohách na služby částku celkem 116 794 Kč. Z tvrzení účastníků vzal soud za prokázáno, že žalovaný v tomto období od 1. 9. 2019 do 5. 12. 2021 zaplatil částku 96 101 Kč, tedy dluh žalovaného na nájmu a zálohách na služby za toto období tak činil 20 693 Kč. Nárok žalobkyně na zaplacení nedoplatků za služby z jednotlivých vyúčtování soud prvního stupně důvodným neshledal proto, že předložená vyúčtování trpí nedostatky (chybně uvedena délka zúčtovacího období, absence údajů o ceně za konkrétní službu, absence údajů o množství dodané služby). Vyúčtování vyhotovená žalobkyní tak nemají zákonné náležitosti, a proto uvedená vyúčtování nejsou řádným vyúčtováním, které je podmínkou splatnosti nedoplatku za spotřebované služby. Z toho důvodu splatnost nedoplatku za služby na základě uvedených vyúčtování nenastala a žalovanému tak povinnost k úhradě nedoplatků z vyúčtování dosud nevznikla. Soud prvního stupně uzavřel, že důvodnou by tak byla žaloba pouze co do částky 20 693 Kč včetně zákonného příslušenství. Avšak žalovaný vůči tomuto nároku žalobkyně jako obranu namítl k započtení svoji pohledávku za žalobkyní ve výši 40 350 Kč představující pokutu za nedodání řádného vyúčtování žalobkyní za prvé zúčtovací období od 18. 12. 2018 do 30. 6. 2019, vypočtenou podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. jako částku 50 Kč za každý i započatý den prodlení za období od 1. 11. 2019 do 15. 1. 2022. Soud prvního stupně obranu žalovaného shledal důvodnou. Vzal za prokázáno, že žalobkyně nepředložila žalovanému řádné vyúčtování, nesplnila tak svoji povinnost doručit nájemci vyúčtování včas a žalovanému proto v souladu s ust. § 13 odst. 1 a 2 zákona č. 67/2013 Sb. vznikl nárok na pokutu ve výši 50 Kč za každý započatý den prodlení, a to i s odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu (rozsudek sp. zn. 26 Cdo 2998/2020). Námitku žalobkyně, že žalovanému neměla být pokuta přiznána, protože měl jednat nepoctivě, když neoznámil žalobkyni vyšší počet osob žijících v bytě a tím snížil výši záloh, soud prvního stupně neshledal důvodnou, neboť tato okolnost neměla vliv na vznik pokuty za nedodání řádného vyúčtování, když bylo prokázáno, že žalobkyně od počátku ve vyúčtování počítala se správným počtem osob v domácnosti žalovaného, tj. počtem tří osob, a to dokonce i za dobu od 1. 7. 2018, kdy nájemní vztah žalovaného ještě netrval (vznikl až od 18. 12. 2018). Nenahlášení počtu osob ze strany žalovaného nemělo proto žádný vliv na správnost či řádnost vyúčtování. Soud neshledal požadavek žalovaného na splnění povinnosti žalobkyně, tj. vyhotovení a dodání řádného vyúčtování ve stanovené lhůtě, za nespravedlivý a ani že by k nesplnění lhůty, respektive k nevyhotovení řádného vyúčtování, došlo zaviněním žalovaného. Soud tak neshledal okolnosti vylučující vznik nároku na pokutu podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb., když k řádným náležitostem vyúčtování náleží, aby bylo pro příjemce služeb seznatelné, jaká cena a z jakého důvodu a za jaké období a za spotřebu jakých služeb je účtována, což předloženým vyúčtováním splněno nebylo. Soud se zabýval splatností pohledávky žalovaného a vyšel ze zjištění, že žalovaný dopisem ze dne 16. 1. 2022, adresovaným žalobkyni na adresu uváděnou jí samotnou nejen v nájemní smlouvě ale i v žalobě, vyzval žalobkyni k zaplacení této pokuty ve výši 40 350 Kč, uvedená zásilka byla žalobkyni doručena náhradním způsobem, uložením na poště dne 18. 1. 2022 se dostala do dispozice žalobkyně. Splatnost pokuty požadované žalovaným po žalobkyni tak nastala 19. 1. 2022 a od 20. 1. 2022 se žalobkyně s plněním nároku, uplatněného žalovaným v tomto řízení jako obrana k započtení, dostala do prodlení. Došlo k střetu pohledávek způsobilých podle § 1982 odst. 2 o. z. k započtení a pohledávka žalobkyně na zaplacení dlužného nájemného a záloh ve výši 20 693 Kč včetně úroků z prodlení jakožto zákonného příslušenství do té doby narostlého tak zanikla započtením, neboť započítávaná pohledávka žalovaného v částce 40 350 Kč převyšuje pohledávku žalobkyně. Z tohoto důvodu soud prvního stupně v důsledku zániku pohledávky žalobkyně zápočtem žalobu v celém rozsahu zamítl. Pokud žalobkyně namítala, že žalovanému nelze pokutu z důvodu nevyhotovení řádného vyúčtování žalobkyní přiznat proto, že je jím uplatněný nárok v rozporu s dobrými mravy s ohledem na jeho chování v nájemním vztahu a jeho platební nekázeň, soud prvního stupně tuto námitku důvodnou neshledal. Konstatoval, že posuzoval jednání žalovaného v období, za které podle žalobních tvrzení dlužil žalovaný nájemné a zálohy na služby a zda jednání žalovaného je zjevným zneužitím práva a dospěl k závěru, že pokud v období přesahujícím 27 měsíců měl uhradit částku 116 794 Kč, z níž dlužil žalobkyni 20 693 Kč, pak neplacení nájemného a záloh v tomto rozsahu za uvedené období soud nepovažoval za jednání, které by vykazovalo znaky zjevného zneužití práva. Soud prvního stupně pak neshledal důvodnou ani další námitku žalobkyně na moderaci zákonné pokuty, a to proto, že jednostranným zápočtem pohledávky žalovaného z titulu pokuty proti pohledávce žalobkyně z titulu dlužného nájemného a záloh na služby došlo k zániku pohledávky (pokuty) v rozsahu zápočtu, a soud