64 Co 157/2022-194 — Krajský soud v Plzni

1. Okresní soud v Karlových Varech (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 8. 3. 2022, č. j. 20 C 95/2021-44 vyhověl žalobě a žalované uložil povinnost vyklidit a vyklizený předat žalobci byt č. , hodnota, , I. kategorie, o velikosti 2 + 1 s příslušenstvím, v 1. podlaží domu na adrese , adresa, (dále byt) do 15 dní od právní moci rozsudku (výrok I) a zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 23 574 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II). Vyšel ze zjištění, že žalovaná užívala byt ve vlastnictví žalobce na základě nájemní smlouvy ze dne 1. 10. 2001 uzavřené na dobu určitou 18 měsíců s možností jejího automatického prodloužení za sjednaných podmínek. Nájemní smlouva zanikla ke dni 1. 4. 2021 uplynutím doby poté, co žalobce vzhledem k dlouhodobému neplacení nájemného a nedodržování splátkového kalendáře žalovanou dopisem , právnická osoba, ., , právnická osoba, , provozovna , adresa, (dále , Anonymizováno, ) ze dne 1. 12. 2020 žalované sdělil úmysl nájemní vztah neprodloužit, o čemž ji vyrozuměl ještě i dopisem ze dne 9. 3. 2021. Stejně tak v čestném prohlášení ze dne 7. 2. 2022 pracovnice , Anonymizováno, , jméno FO, potvrdila, že žalovanou opakovaně upozorňovala na nutnost dodržovat splátkový kalendář a že dne 18. 1. 2021, kdy žalovaná znovu žádala o odklad splátek, jí sdělila, že nájemní smlouva s ní nebude prodloužena. Podle splátkového kalendáře odsouhlaseného , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, měla totiž žalovaná splácet 1 000 Kč měsíčně po dobu 29 měsíců do 29. 11. 2019, k úhradě však nakonec došlo až v roce 2021. V situaci, kdy žalobce dne 22. 4. 2021 žalovanou vyzval k vyklizení, soud prvního stupně po právní stránce podle § 2285 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (o. z.) uzavřel, že k obnovení nájemního vztahu nedošlo a žalobce se oprávněně podle § 1040 odst. 1 o. z. domáhá ochrany vlastnického práva, do kterého mu žalovaná zasahuje užíváním bytu bez právního důvodu.2. Po odvolání žalované Krajský soud v Plzni rozsudkem ze dne 27. 9. 2022, č. j. 64 Co 157/2022-119 změnil rozsudek soudu prvního stupně a žalobu zamítl a žalobci uložil povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů. Vyšel ze zjištění soudu prvního stupně, po právní stránce však uzavřel, že vzhledem k datu uzavření nájemní smlouvy se smluvní vztah řídí zákonem č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (obč. zák.) účinným do 31. 12. 2013. K obnovování nájemní smlouvy tak docházelo nikoli podle § 2285 o. z., ale v souladu se smluvním ujednáním, podle kterého k zániku nájemní smlouvy uplynutím doby dojde za předpokladu, že žalobce písemně oznámí žalované nejméně 2 měsíce před jejím uplynutím svou vůli v nájmu nepokračovat, což ale žalobce neprokázal. Za takový důkaz tehdy nepovažoval dopis žalobce ze dne 9. 3. 2021 s ohledem na nedodržení sjednané dvouměsíční lhůty, ale ani dopis , Anonymizováno, ze dne 1. 12. 2020, kde byla žalovaná pouze upozorněna na následky neplnění povinností nájemce. Kvůli nedodržení písemné formy pak za platný projev vůle žalobce nepovažoval ani jednání zaměstnankyně , Anonymizováno, , jméno FO, , která měla žalovanou na ukončení nájemní smlouvy ústně upozornit dne 18. 1. 2021, jak uvedla v čestném prohlášení. Z toho důvodu žalobu zamítl a úspěšné žalované přiznal náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů. Vzhledem k jejímu zastoupení ustanoveným advokátem, kterému byla odměna za zastoupení zaplacena státem, jako platební místo k úhradě nákladů uvedl stát.3. V důsledku žalobcem podaného dovolání Nejvyšší soud rozsudkem ze dne 6. 3. 2024, č. j. 26 Cdo 1302/2023-159 zrušil rozsudek odvolacího soudu z důvodu nesprávného právního posouzení a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Poukázal předně na to, že pokud nájem vznikl dne 1. 10. 2001, tak se podle § 3074 odst. 1 věty první o. z. se řídí od 1. 1. 2014 občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb., vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí jeho účinnosti se však posuzují podle dosavadních předpisů. Jako nesprávný rovněž odmítl názor odvolacího soudu o absolutní neplatnosti právního jednání žalobce s tím, že neprokázal, že ve smluvené písemné formě a ve lhůtě 2 měsíců před tím, než měl nájem skončit, vyjádřil vůli v nájmu nepokračovat. S odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu a komentářovou literaturu odvolacímu soudu uložil zabývat se otázkou ne/platnosti tohoto právního jednání žalobce, posoudit, zda se jedná o neplatností relativní podle § 582 odst. 1 o. z. pro nedodržení sjednané písemné formy, k níž soud přihlédne toliko k námitce oprávněné osoby, zda byla tato námitka neplatnosti sporného úkonu žalovanou vznesena či zda nedošlo k dodatečnému zhojení vady formy právního jednání, nebo zda se jedná skutečně o neplatnost absolutní podle § 588 o. z., k níž soud přihlédne z úřední povinnosti. Zároveň upozornil, že ne každé právní jednání, které odporuje zákonu, je stiženo absolutní neplatností, ale že je to pouze v případě zjevného narušení veřejného pořádku, který lze chápat jako soubor pravidel, na nichž je třeba bezvýhradně trvat, majících původ v samotném právním řádu, a nikoliv jen v etice, jako je tomu u dobrých mravů. V rozporu s veřejným pořádkem je tedy jen taková situace, která se v daném čase jeví jako zcela společensky nepřijatelná, což ale podle něj z dosavadních zjištění soudů obou stupňů nevyplývá.4. Po vrácení věci Nejvyšším soudem k dalšímu řízení žalovaná s ohledem na právní názor dovolacího soudu poukázala jednak na silnější postavení žalobce v jejich závazkovém vztahu, který jako vlastník většího množství bytů uzavírající řadu nájemních smluv a vykonávající tuto činnost prostřednictvím , Anonymizováno, specializované na správu a údržbu nemovitostí, vyhotovil nájemní smlouvu, musel tedy znát rozdíl mezi výpovědí nájemní smlouvy a skončením nájemního vztahu uplynutím doby, resp. neprodloužením nájemní smlouvy. V přípise , Anonymizováno, ze dne 1. 12. 2020 však byla pouze upozorněna na následky nedodržení splátkového kalendáře, což nelze považovat za oznámení o neprodloužení nájemní smlouvy. Z přípisu naopak plyne vůle žalobce pokračovat v nájemním vztahu za současného plnění splátkového kalendáře, neboť jinak neměl důvod vyzývat ji k uzavření splátkového kalendáře a poučovat o následcích včetně možné výpovědi. Tento přípis nemá obsahové náležitosti požadované čl. II odst. 2 nájemní smlouvy, hovoří se v něm o výpovědi nájmu, a nikoliv o jeho neprodloužení nájmu. Skutečnou vůlí žalobce tak bylo „ukončení nájemního poměru výpovědí z důvodu špatné platební morálky“. Žádný jiný výklad tohoto právního jednání, než výklad doslovný, nepřichází v úvahu, neboť ona coby adresát nemohla znát jinou vůli jednajícího, než tu, která v něm byla výslovně vyjádřena. Sdělení žalobce ze dne 9. 3. 2021 o ukončení nájmu ke dni 1. 4. 2021 pak rovněž nelze považovat za právní jednání učiněné podle nájemní smlouvy s ohledem na nedodržení dvouměsíční lhůty. Čestné prohlášení ze dne 7. 2. 2022 datované více jak rok poté, co mělo dojít k v něm popsanému jednání mezi ní a , jméno FO, dne 18. 1. 2021, jednak postrádá věrohodnost, neboť je otázkou, jak si může po roce pamatovat obsah konverzace s jedním z mnoha nájemců, navíc jsou v něm rozpory, neboť pokud jí měla tato pracovnice , Anonymizováno, sdělit, že „porušila splátkový kalendář a rozhodnutí soudu, že se s tím již nedá nic dělat a že jí nebude prodloužena nájemní smlouva“ a zároveň v něm uvedla že „dne 3. 12. 2020 byl paní , Anonymizováno, odeslán doporučeně dopis o nutnosti dodržet rozhodnutí soudu a uzavřít splátkový kalendář“, zjevně hovoří o onom přípisu ze dne 1. 12. 2020, kde však jasně uvedla, že následkem porušení splátkového kalendáře bude výpověď z nájmu. Kromě toho i pokud by jí skutečně sdělila, že k prodloužení nájemní smlouvy nedojde (což ale ona popírá), jednalo by se o sdělení ústní, které je s ohledem na nedostatek písemné formy jednáním neplatným. Konvalidace nedostatku písemné formy oznámení o neprodloužení nájemní smlouvy přitom žalobce nemohl dosáhnout sdělením z března 2021, neboť to podle odborné literatury působí až od tohoto okamžiku, takže u něj nebyla dodržena dvouměsíční lhůta. Žádné z těchto jednání tak podle žalované nemohlo vést k zániku nájemní smlouvy. V situaci, kdy jako laik nezastoupený advokátem podala žalobu na určení neplatnosti, vyjádřila tím vůli domáhat se neplatnosti právního jednání, kterým došlo k ukončení nájemní vztahu. Opakovaně se rovněž obracela na žalobce s žádostmi o prodloužení nájemní smlouvy, a na Veřejného ochránce práv, a rovněž její předchozí právní zástupce , tituly před jménem, , Anonymizováno, namítal nedostatek formy při jednání u odvolacího soudu dne 27. 9. 2022. Nepochybně tak vznesla námitku relativní neplatnosti právního jednání a z procesní opatrnosti tuto námitku opětovně a výslovně vznáší i nyní. Stejně tak opět navrhuje výslech syna , jméno FO, , který jí pomáhal s vyřizováním záležitosti a byl přítomen řadě jednání s , Anonymizováno, .5. Žalovaná v neposlední řadě namítla rozpor jednání žalobce s dobrým