13 Co 227/2025-271 — Krajský soud v Plzni

1. Soud prvního stupně uložil napadeným rozsudkem žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 650 000 Kč (výrok I), co do částky 6 250 Kč žalobu zamítnul (výrok II) a dále rozhodl, že žádné z účastnic nepřísluší právo na náhradu nákladů řízení (výrok III).2. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem byla uzavřena dne 31. 1. 2017 smlouva o pronájmu pozemku parc. č. , parc. č., o výměře 109 m2, jehož součástí je dům č. p. , č. p., v , adresa, , v němž se nacházelo restaurační zařízení a bytová jednotka. Doba nájmu byla sjednána na dobu 10 let (od 1. 2. 2017 do 1. 2. 2027). Žalovaná se zavázala užívat nemovitosti ke sjednanému účelu, tj. provozovat v nich restauraci s barem a výčepem. Podle tvrzení žalobkyně žalovaná od počátku předmět nájmu řádně neužívala, nezajistila jeho údržbu (vymalování, revizi technických zařízení), zásadně omezila sortiment restaurace, a především nedodržovala hygienické normy. Stav vygradoval, když dne 20. 2. 2018 Krajská hygienická stanice , Anonymizováno, kraje po kontrole rozhodla, že restauraci z důvodu nevhodných hygienických podmínek okamžitě uzavírá na dobu 1 měsíce, a to v rozsahu skladu v přízemí a manipulační chodby před vstupem do suterénu provozovny. Žalovaná pak byla rozhodnutím téhož orgánu ze dne 23. 3. 2018 uznána vinnou přestupkem dle ust. § 92f odst. 1 písm. a) zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví, za kontaminaci a nečistoty v kuchyni restauračního zařízení. Vzhledem k uvedenému žalobkyně dne 26. 2. 2018 odstoupila od nájemní smlouvy. Následně pak dala žalované ještě výpověď z nájmu. K předání restaurace žalovanou zpět žalobkyni došlo 31. 5. 2018. V paralelně vedeném řízení u soudu prvního stupně pod sp. zn. 4 C 282/2019 o náhradu škody za poškození restaurace žalovanou a o nedoplatky na nájemném dospěly nalézací soudy k závěru, že odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy je třeba pokládat za neplatné, stejně jako výpověď z nájemní smlouvy, kterou dala žalobkyně žalované po tomto odstoupení a že nájemní vztah mezi účastnicemi skončil dne 31. 5. 2018 při předání nemovitosti dohodou.3. V tomto řízení uplatňuje žalobkyně po žalované smluvní pokutu za předčasné ukončení nájmu před uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán z důvodu na straně žalované jako nájemce podle článku IV nájemní smlouvy, který stanoví: ,,V případě ukončení nájmu ze strany nájemce nebo z důvodů odstoupení od nájemní smlouvy ze strany pronajímatele před uplynutím doby, na kterou byla tato nájemní smlouvy sjednána, se nájemce tímto zavazuje zaplatit smluvní pokutu ve výši 25 % ze zbytku nájmu do doby, na kterou byl tento nájem sjednán“. Soud prvního stupně vycházel ze závěru nalézacích soudů přijatých v řízení sp. zn. 4 C 282/2019, že odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy bylo neplatné. Těžištěm sporu mezi účastnicemi byla tedy otázka, zda nastal druhý smluvně zakotvený důvod podmiňující nárok žalobkyně na smluvní pokutu, tedy ukončení nájmu ze strany nájemce před uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán, jakož i výklad pojmu ukončení nájmu za strany nájemce.4. Co se tedy týče výkladu dotčeného sporného pojmu ukončení nájmu ze strany nájemce, žalobkyně tvrdila a prokazovala, že tato podmínka nároku na smluvní pokutu byla splněna, neboť nájem byl mezi stranami ukončen z důvodu, že žalovaná užívala předmět nájmu vadně, tj. neudržovala zařízení restaurace, nedodržovala hygienické normy a v tom důsledku odradila zákaznickou základnu, která předtím restauraci navštěvovala. Z důvodu takovéhoto závadového jednání žalované pak došlo k tomu, že žalobkyně usilovala o ukončení nájmu před uplynutím sjednané doby a byl tak porušen její zájem na dodržení sjednané dlouhé doby nájmu v délce 10 let, k jehož utvrzení byla smluvní pokuta sjednána.5. Žalovaná naproti tomu trvala na tom, že byl-li nájem ukončen dohodou, nelze to pokládat za ukončení nájmu ze strany nájemce, a proto smluvní podmínky pro vznik nároku na zaplacení smluvní pokuty podle článku IV nájemní smlouvy žalobkyni nevznikly.6. Soud prvního stupně provedl ve věci dokazování zejména spisem Krajské hygienické stanice , Anonymizováno, jež bylo mezi účastnicemi vedeno u soudu prvního stupně pod sp. zn. 4 C 282/2019 o náhradu škody na zařízení restaurace. Další důkazy navrhované žalobkyní k prokázání závadového jednání žalované při užívání předmětu nájmu již neprováděl a zamítl je pro nadbytečnost, neboť již jen na podkladě těchto provedených důkazů dospěl k závěru, že žalobkyni lze přisvědčit, že se žalovaná chovala jako nájemce tak, že prakticky zdecimovala skupinu stálých zákazníků restaurace a restauraci a související prostory uvedla do takového stavu, že v důsledku zásahu orgánů hygienické správy byla její část z moci úřední uzavřena. Soud prvního stupně přisvědčil žalobkyni, že nelze pohlížet na „ukončení“ nájemního vztahu striktně formalisticky, se zřetelem toliko ke zjištění, že k němu došlo dohodou, jak to prosazuje žalovaná, ale je třeba hodnotit také vlastní důvody uzavření takové dohody o ukončení nájemního vztahu. Potud se pak jednalo o tyto důvody, soud prvního stupně vzal za prokázané, že nájem byl skončen z důvodů přičitatelných žalované, jinak řečeno „z důvodů na straně nájemce“, neboť žalovaná de facto musela ukončit podnikání v restauraci v důsledku (dočasné) nezpůsobilosti zařízení k dalšímu provozu, kterou sama zavinila vlastním jednáním. Vzhledem k uvedenému soud prvního stupně žalobě vyhověl (po aritmetické úpravě, která se promítla do zamítavého výroku II napadeného rozhodnutí) a žalobkyni nárok na smluvní pokutu přiznal.7. Co se týče nákladů řízení, soud prvního stupně rozhodl tak, že žádné ze stran nárok na náhradu nákladů řízení nepřísluší. K odůvodnění nákladového výroku odkázal na ust. § 142 odst. 3 o. s. ř., o němž konstatoval, že ho aplikuje per analogiam. Vyložil, že takto rozhodl proto, že žalobkyně, která byla v řízení plně úspěšná, formulovala sporné znění čl. IV nájemní smlouvy o smluvní pokutě, čímž zapříčinila, že o jeho výkladu muselo být vedeno složité řízení, v němž rozhodnutí o výši plnění záviselo na úvaze soudu. Současně soud prvního stupně uvedl, že při rozhodování o náhradě nákladů řízení zohlednil, že žalovaná byla v řízení neúspěšná výhradně v důsledku svého trestuhodného a nemravného přístupu k plnění smluvních povinností.8. Žalovaná napadla rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé ve výroku I a dále ve výroku III o nákladech řízení odvoláním, žalobkyně se odvolala jen do výroku III o nákladech řízení.9. Žalovaná v odvolání opakuje svou již výše shrnutou argumentaci, že smluvní pokuta sjednaná v čl. IV nájemní smlouvy se nevztahuje na situaci, k níž mezi účastnicemi došlo, a to na ukončení nájmu dohodou. Namítala, že vztahy mezi žalobkyní a žalovanou se v průběhu nájemního vztahu významně zhoršily tak, že ani jedna ze stran nájemní smlouvy neměla zájem na jejím pokračování. Právě proto uzavřela s žalobkyní dohodu o skončení nájmu. Dle názoru žalované nelze konec nájemního vztahu vztahovat pouze k její osobě, podle ní provozování restaurace skončilo díky žalobkyni, která měla neustále nějaké výtky vůči žalované a v postavení pronajímatele se chovala, jako by restauraci provozovala ona sama a nikoli žalovaná. Zdůraznila, že restaurace byla uzavřena Krajskou hygienickou stanicí Plzeňského kraje toliko po dobu jednoho měsíce, a to jen část restaurace, kam zákazníci neměli přístup, tj. sklad v přízemí a manipulační chodba před vstupem do suterénu provozovny, přičemž po následné kontrole byly uzavřené prostory opět otevřeny. Navrhovala zrušení napadeného rozsudku a vrácení věci soudu prvního stupně k dalšímu řízení.10. Žalobkyně v odvolání proti nákladovému výroku namítala, že konstatoval-li soud prvního stupně v odůvodnění nákladového výroku, že chování žalované jako nájemce, které vyvolalo spor, bylo trestuhodné a nemravné, vylučuje to možnost aplikace ust. § 150 o. s. ř. při rozhodování o nákladech řízení. Navrhovala změnu výroku III napadeného rozhodnutí tak, že se žalobkyni přiznává plná náhrada nákladů řízení. K výzvě odvolacího soudu pak žalobkyně účelně vynaložené náklady řízení před soudem prvního stupně specifikovala.11. Co se týče vyjádření žalobkyně k odvolání žalované, žalobkyně připustila, že ke konci trvání nájemního vztahu došlo mezi účastnicemi k vyhrocení vzájemných vtahů, ale to dle jejího názoru samo o sobě nebylo důvodem, proč ukončily nájemní vztah dohodou. Tento závěr opírá mimo jiné o to, že několikrát žalovanou vyzývala k opuštění a předání nájemních prostor, ale žalovaná tomu nevyhověla. Nebyla totiž schopna předat restaurační zařízení ve stavu, který by odpovídal toliko běžnému opotřebení. Má za to, že pokud by skutečně žalovaná měla zájem ukončit nájemní vztah dohodou, jak nyní ve svém odvolání tvrdí, reagovala by na výzvu žalobkyně a bez zbytečného odkladu by prostory dobrovolně opustila a vyklidila. Žalobkyně navrhovala, aby odvolací soud napadené rozhodnutí ve výroku I ve věci samé potvrdil a přiznal jí náhradu nákladů