14 Co 293/2025-230 — Krajský soud v Plzni

1. Soud prvního stupně vyhověl žalobě o zaplacení 400 000 Kč s úroky z prodlení, poskytnutých na základě podle jeho názoru absolutně neplatné dohody o složení jistoty k zajištění nájemného a úhrad za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu (dále jen „úhrady“).2. Žalovaný se proti rozsudku odvolal s tím, že záloha byla složena nikoli k zajištění nájemného a úhrad, nýbrž za přenechání užívacího práva k bytu, vycházela z rozdílu mezi sjednaným nájemným 1 700 Kč měsíčně a místně obvyklým nájemným ve výši 5 000 Kč měsíčně, byla kalkulována na dobu 10 let a byla použita na dobudování vestavby v jeho domě, která byla následně kolaudována jako byt a pronajata žalobkyni. Ujednání o této záloze, poskytující žalobkyni jistotu nájemního vztahu na dobu 99 let, nelze považovat za absolutně neplatné. V dalším průběhu odvolacího řízení namítl žalovaný rovněž promlčení vymáhané pohledávky.3. Žalobkyně ve vyjádření k odvolání trvala na tom, že poskytnutá částka byla jistotou k zajištění nájemného a úhrad, přičemž žalovaný žádnou odlišnou kauzu platby neprokázal a jeho úvahy o „dorovnání tržního nájemného“ a o zisku dosahovaném žalobkyní z podnájmu bytu nejsou ničím podloženy, stejně jako není ničím podloženo jeho tvrzení o použití jistoty na dokončení stavebních prací na bytě. Excesivní výše jistoty pak vskutku zakládá rozpor dohody s dobrými mravy; výrazně nemravné a narušující spravedlivou rovnováhu smluvních stran je také ujednání, že jistota bude vrácena jen při ukončení nájmu ze strany žalovaného. V dalším průběhu odvolacího řízení žalobkyně tvrdila, že žalovaný ji ubezpečoval, že jistota jí bude při skončení nájmu vrácena bez ohledu na to, kdo a z jakého důvodu nájem ukončí, a při jednání před odvolacím soudem dne 17. 3. 2026 přišla s tvrzením, že se vlastně jednalo o půjčku poskytnutou žalovanému na dokončení vestavby bytu.4. Odvolání je důvodné.5. Odvolací soud zopakoval důkaz kopií nájemní smlouvy ze dne 10. 3. 2003 (č. l. 6-7 spisu) a jejím originálem předloženým při jednání dne 13. 1. 2026, z nichž zjistil, že uvedeného dne žalovaný písemně pronajal žalobkyni byt č. 13 v 5. podlaží domu na adrese , adresa, (dále jen „byt“) na dobu určitou od 15. 4. 2003 do 15. 4. 2102 za nájemné ve výši 1 700 Kč měsíčně, počínaje rokem 2024 zvyšované o inflaci. Odvolací soud zopakoval též důkaz kopií dohody o poskytnutí zálohové platby ze dne 10. 3. 2003 (č. l. 8 spisu) a jejím originálem předloženým při jednání dne 13. 1. 2026, z nichž zjistil, že uvedeného dne se účastníci také dohodli „na poskytnutí zálohové platby 400 000 Kč za přenechání užívacího práva k bytu na dobu 99 let“ s tím, že platba bude provedena v hotovosti žalobkyní a bude provázena podpisem nájemní smlouvy; bylo ujednáno, že v případě ukončení nájemního vztahu ze strany žalovaného před uplynutím sjednané doby nájmu bude záloha vrácena v plné výši do jednoho roku od písemné žádosti a že po uplynutí deseti let od podpisu smlouvy „bude předmětem jednání mezi účastníky dohoda o výši zálohy“; bylo též sjednáno, že nedílnou součástí dohody je nájemní smlouva.6. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že záloha byla „platbou obdobnou kauci“ později upravené v § 686a obč. zák., a její absolutní neplatnost pro rozpor s dobrými mravy dovodil z extrémního nepoměru mezi výší jistoty a výší sjednaného nájemného. Odvolací soud se však se závěrem soudu prvního stupně o úmyslu účastníků sjednat jistotu neztotožnil, a proto při jednání dne 13. 1. 2026 podle § 118a odst. 3 a § 213b odst. 1 o. s. ř. vyzval žalobkyni k označení dalších důkazů k prokázání jejího tvrzení, že o jistotu šlo. Žalobkyně navrhla k důkazu svůj výslech, který odvolací soud podle § 213 odst. 4 o. s. ř. provedl. Žalobkyně vypověděla, že v roce 2003 měla pronajatý byt o velikosti 3 + 1 v Plzni na Lochotíně za nájemné a úhrady ve výši 4 000 Kč měsíčně, z něhož chtěla odejít. Znala se s manželkou žalovaného , jméno FO, , která jí říkala, že žalovaný bude mít ve svém domě k dispozici byt v půdní vestavbě; podmínkou nájmu bude složení kauce 400 000 Kč, jejíž účel žalobkyni nesdělila, žalovaný ji však odůvodňoval tím, aby si nemusel brát úvěr na dostavbu bytů; tvrdil jí, že kauce bude vratná a že když ona bude chtít z bytu odejít, kauce jí bude vrácena; ona by smlouvu o složení kauce na rekonstrukci bytu, který bude mít pouze v nájmu, rozhodně nepodepsala. Na dotaz, zda by jí v případě, že by rekonstrukci provedla na vlastní náklady, byly tyto náklady vráceny, kdyby z bytu chtěla odejít, jí bylo sděleno, že nikoli. Návrh nájemní smlouvy a dohody o záloze jí předložil žalovaný, který jí zároveň tvrdil, že doba deseti let je standardní a že by byl sám proti sobě, kdyby jí v případě, že ona bude chtít z bytu odejít, jistotu nevrátil a byt nepřevzal zpět, aby jej mohl znovu pronajmout za daleko vyšší částku, než za kterou ho pronajal jí. Nájemné ve výši 1 700 Kč měsíčně za byt o výměře zhruba 40 m2 považovala za adekvátní, za výhodu však považovala, že byt jí po určitou dobu – 99 let – „bude říkat pane“. Jistotu složila žalovanému v hotovosti při podpisu obou smluv a určitou dobu poté, co byly byty dokončeny, se do bytu nastěhovala. V roce 2009 otěhotněla a začala si hledat vlastní bydlení; žalovaný jí nabídl, aby si byt ponechala jako startovací pro své dítě a mezitím ho podnajímala, což také učinila. V roce 2015, po druhé mateřské dovolené, nastoupila do práce a v roce 2016 kontaktovala žalovaného s tím, že chce byt vrátit a žádá o vrácení jistoty. Žalovaný inicioval osobní jednání, při němž jí předestřel přehled inkasovaného nájemného a podnájemného a sdělil jí, že na podnajímání bytu velmi vydělala a že on jí jistotu vracet nemusí; chce-li z bytu odejít, může nájem vypovědět, ale jistota jí vrácena nebude. Ona neměla sílu záležitost řešit, a jelikož měla v bytě spolehlivého podnájemce, pokračovala v nájmu. „Zlom“ přišel až v roce 2024, kdy jí žalovaný zvýšil nájemné téměř na dvojnásobek, a jí bylo jasné, že záležitost musí vyřešit, neboť kdyby jí podnájemce neplatil podnájemné nebo ukončil podnájem, nebyla by schopna nájemné platit; proto nájem vypověděla. Podnajímáním bytu vskutku dosahovala zisku.7. K výše uvedené výzvě podle § 118a odst. 3 o. s. ř. navrhla žalobkyně v průběhu odvolacího řízení také důkaz podnájemní smlouvou ze dne 15. 3. 2009 (č. l. 87 spisu). Z ní odvolací soud zjistil, že tohoto dne žalobkyně písemně podnajala byt , Anonymizováno, a , Anonymizováno, za 8 500 Kč měsíčně.8. Pokud jde o důkazy navržené žalovaným, je pravdou, že svůj výslech a výslech svědků , tituly před jménem, , jméno FO, a , adresa, žalovaný navrhl až při druhém jednání ve věci, konaném dne 6. 10. 2025, tedy poté, co měly – skončením prvního jednání, konaného dne 25. 9. 2025 – nastat účinky koncentrace řízení podle § 118b o. s. ř. Je také pravdou, že toto ustanovení striktně vzato nestanoví soudu povinnost poskytnout při skončení prvního jednání účastníkům dodatečnou lhůtu k doplnění skutkových tvrzení a důkazních návrhů. Procesní instituty směřující k urychlení a zkoncentrování řízení však nemají být překážkou zjištění skutkového stavu, mají pouze postihnout účastníka, který je v řízení pasivní a svou nečinností postup řízení zdržuje; tam, kde účastník pasivní není, svým chováním dává najevo, že řízení se chce účastnit a své procesní povinnosti plnit, musí být soud při používání uvedených institutů obezřetný a řádné zjištění skutkového stavu spíše umožnit než neumožnit (ve vztahu ke kvalifikované výzvě viz nálezy Ústavního soudu ze dne 1. 4. 2014, sp. zn. IV. ÚS 2503/13, ze dne 1. 8. 2016, sp. zn. I. ÚS 1024/15, a ze dne 13. 10. 2016, sp. zn. I. ÚS 1261/15, a rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 28. 6. 2017, sp. zn. 28 Cdo 2883/2015, ze dne 29. 5. 2019, sp. zn. 23 Cdo 510/2019, a ze dne 22. 11. 2022, sp. zn. 23 Cdo 2637/2022, nebo jeho usnesení ze dne 29. 10. 2025, sp. zn. 23 Cdo 538/2025).9. V souzené věci soud prvního stupně při prvním jednání, konaném dne 25. 9. 2025, seznámil žalovaného se svým názorem, že záloha podle smlouvy ze dne 10. 3. 2003 je plněním „obdobným“ jistotě k zajištění nájemného a úhrad ve smyslu pozdějšího § 686a obč. zák. Žalovaný v reakci na to požádal o poskytnutí lhůty podle § 118b odst. 1 o. s. ř. k navržení důkazů tento závěr vyvracejících a podporujících naopak skutkovou verzi jeho. Soud prvního stupně mu však lhůtu neposkytl, jeho dosavadní důkazní návrhy zamítl a po závěrečných řečech jednání odročil za účelem vyhlášení rozsudku. Tím sice striktně vzato nastaly účinky koncentrace řízení, postup soudu prvního stupně byl však příliš přísný a formalistický; byl-li žalovaný s náhledem soudu na věc seznámen teprve při tomto jednání, nic soudu prvního stupně nebránilo poskytnout mu alespoň krátkou lhůtu k reakci a k doplnění dalších důkazních návrhů. To ostatně žalovaný také učinil a při dalším jednání, konaném již dne 6. 10. 2025, tedy za necelé dva týdny, další důkazy označil. Nebyla-li žalovanému poskytnuta lhůta podle § 118b odst. 1 o. s. ř., ačkoli se tak mělo stát, účinky koncentrace řízení skončením prvního