64 Co 42/2026-136 — Krajský soud v Plzni

1. Soud prvního stupně přezkoumávaným rozsudkem žalované uložil povinnost zaplatit žalobci částku 340 361 Kč se specifikovaným zákonným úrokem z prodlení a náklady spojenými s uplatněním pohledávky ve výši 4 800 Kč (výrok I) a náhradu nákladů řízení ve výši 87 304 Kč (výrok II), v obou případech do tří dnů od právní moci rozsudku. Tím rozhodl o nároku žalobce na zaplacení dlužného nájemného za užívání nebytových prostor ve Skladové ulici v Plzni (dále nebytové prostory) žalovanou za měsíc květen, červen, červenec a 16 dní srpna 2024, které žalované vyúčtoval čtyřmi v žalobě označenými fakturami. Vyšel ze zjištění, že účastníci uzavřeli 1. 3. 2024 smlouvu o nájmu, na základě které žalobce pronajal žalované nebytové prostory na dobu 5 let za účelem provozování autoservisu za nájemné ve výši 96 800 Kč měsíčně včetně DPH, splatné k 15. dni příslušného měsíce. Podle bodu 1.2 smlouvy je budova, kde se nebytové prostory nacházejí, zkolaudována pro prodej osobních automobilů a jejich servis, jak dokládá kolaudační rozhodnutí tvořící přílohu č. 1 smlouvy. Žalovaná ve smlouvě prohlásila, že si před jejím uzavřením smlouvy předmět nájmu prohlédla a v čl. 6.2 se zavázala předmět nájmu odevzdat pronajímateli v den, kdy nájem končí, a po skončení nájmu jej vyklidit a předat ve stavu, v jakém jej před tím převzala. V čl. 7.1 smlouvy bylo dohodnuto, že jakékoliv změny či dodatky smlouvy je možno činit písemně. Žalovaná se souhlasem žalobce užívala nebytové prostory už od ledna 2024, a protože nezaplatila nájemné za duben 2024, resp. zaplatila je až poté, co jí byla povinnost uložena rozsudkem Okresního soudu Plzeň-město z 15. 1. 2025, č. j. 34 C 136/2024-75, žalobce nájemní smlouvu podle jejího čl.6.1 písm. c) dne 16. 5. 2024 vypověděl.2. Soud prvního stupně po právní stránce uzavřel, že účastníci uzavřeli platnou nájemní smlouvou podle § § 2201 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (o. z.), která uplynutím tříměsíční výpovědní doby ke dni 16. 8. 2024 zanikla. Až do této doby měla žalovaná právo prostory užívat a žalobce měl povinnost jí v tom nebránit. Žalobě proto vyhověl a žalobci přiznal dlužné nájemné za předmětné čtyři měsíce od 1. 5. do 16. 8. 2024 včetně úroku z prodlení od sjednaných lhůt splatnosti faktur podle § 1970 o. z. a § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., a dále náklady spojenými s uplatněním pohledávky podle § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. (1 200 Kč/faktura). O náhradě nákladů řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a úspěšnému žalobci přiznal náhradu za zaplacený soudní poplatek a náklady právního zastoupení za 6 specifikovaných úkonů právní služby po 9 700 Kč podle § 7 a § 9 odst. 3 písm. e) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (AT), 6 režijních paušálů po 450 Kč podle § 13 odst. 4 AT a 21 % DPH podle § 137 odst. 3 o. s. ř.3. Jako nedůvodnou soud prvního stupně odmítl námitku žalované, že nájemní smlouva zanikla dohodou účastníků ke dni 16. 4. 2024, kdy nebytové prostory vyklidila a žalobci včetně klíčů předala. Žalovaná ani po poučení podle § 118a odst. 3 o. s. ř. existenci této dohody neprokázala, neboť z důkazů, které k tomu navrhla, a to účastnických výpovědí a předávacího protokolu z 16. 4. 2024, to nelze dovodit. Žalobce v účastnické výpovědi existenci dohody popřel a jednatel žalované v ní zmiňoval pouze jakýsi telefonát mezi ním a žalobcem z března 2024, kde po něm požadoval ukončení nájemní smlouvy, na což měl žalobce reagovat tak, že mu v tom bránit nebude. Ukončení nájmu dohodou neprokazuje ani předávací protokol z 16. 4. 2024, z něhož nelze společnou vůli smluvních stran dovodit, navíc by k takové dohodě byla zapotřebí písemná forma. Žalovaná přitom netvrdila, že smluvní strany povinnost písemné formy později opustily, naopak její jednatel to výslovně popřel.4. Soud prvního stupně poukázal dále na to, že ukončení nájemní smlouvy konkludentní dohodou účastníků ke dni 16. 4. 2024 neplyne ani z předchozího či pozdějšího chování žalované, která nejdřív namítala absolutní neplatnost nájemní smlouvy z důvodu chybějící kolaudace nebytových prostor jako autoservisu, v korespondenci vedené jejím právním zástupcem, ale ani v soudním řízení o zaplacení nájemného za duben 2024, se o existenci dohody nezmiňovala a dopisem z 19. 4. 2024 od nájemní smlouvy odstoupila. Žalovaná se sice snažila nájemní smlouvu ukončit písemnou dohodou, kterou při předání nebytových prostor žalobci předložila k podpisu, ten to ale odmítl a stejně tak to učinil jeho právní zástupce o cca dvě hodiny později dopisem adresovaným jejímu právnímu zástupci. Z těchto vnějších okolností tak podle soudu prvního stupně nelze dovodit, že vůle žalobce při podpisu předávacího protokolu směřovala k ukončení nájemního vztahu, ale jednalo se pouze o vůli převzít nebytové prostory za účelem jejich zajištění. Na tomto závěru nic nemění ani čl. 6.2 nájemní smlouvy, který upravuje povinnost žalované předat nebytové prostory k datu ukončení nájmu. Stejně tak žalovanou namítané rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2059/2018 není pro tuto věc případné, neboť v něm bylo postaveno na jisto, že před předáním nemovitosti došlo k řádnému ukončení smlouvy. V této věci sice žalobce nijak nezpochybňuje, že mu žalovaná prostory předala, to však neznamená, že tím došlo k ukončení nájemní smlouvy dohodou. Na adresu žalované soud prvního stupně podotkl, že pokud její vůle skutečně směřovala k ukončení nájemní smlouvy ať už odstoupením, výpovědí, dohodou či jiným způsobem, měla to také zákonu či smlouvě odpovídajícím způsobem vyjádřit, což neučinila. Jako nedůvodnou odmítl rovněž její námitku o rozporu nároku žalobce s dobrými mravy či zásadou poctivosti obchodního styku. Poukázal na to, že bezprostředně po naplnění výpovědního důvodu, kterým bylo nezaplacení nájemného za duben 2024 do 30 dní od jeho splatnosti, žalobce nájemní smlouvu vypověděl a dluh žalované dále nenavyšoval. To, že v době výpovědní lhůty nabízel nebytové prostory na internetových stránkách k pronájmu, nijak neprokazuje, že v rozhodném období je užívala třetí osoba. Naopak vyjádření nového nájemce Elsa Group, s.r.o. prokazuje, že nebytové prostory užíval až od poloviny září 2024.5. Žalovaná se proti rozsudku odvolala a namítla nesprávné právní posouzení věci soudem prvního stupně, který při výkladu projevu vůle účastníků nezohlednil zásady ochrany její dobré víry a legitimního očekávání a posoudil věc přepjatě formalisticky. Nedostatečně se rovněž vypořádal se skutkovými okolnostmi, které objektivně svědčí o tom, že k ukončení nájemní smlouvy včetně její povinnosti platit nájemné došlo dohodou účastníků. Odkázala na § 545 a § 546 o. z., podle kterého právní jednání může být učiněno nejen výslovně, ale i konkludentně, jestliže z chování jednajícího lze bez důvodných pochybností dovodit jeho vůli. V jejím případě proto poté, co zjistila, že zřejmě nebude moci v pronajatých prostorách vykonávat podnikatelskou činnost, se žalobcem dohodla na ukončení smlouvy, a k tomu pak směřovaly všechny jejich kroky. Žalobce na vyklizení prostor poměrně spěchal, takže veškeré vybavení včetně hydraulických zvedáků na auta musela vystěhovat během víkendu. V souladu s jejich domluvou předmět nájmu kompletně vyklidila včetně odmontování měřiče energie a žalobci protokolárně dne 16. 4. 2024 předala a ten je od ní včetně klíčů převzal. Tím jí fakticky znemožnil další užívání. Při tomto předání měla připravenu k podpisu standardní dohodu o ukončení nájmu, žalobce ji ale odmítl podepsat bez právní konzultace a dokonce uváděl, že to není třeba a že stačí podepsat předávací protokol. Z toho je podle žalované zřejmé, že oba tehdy považovali jejich jednání za dohodu o ukončení nájemní smlouvy. Z chování obou plynula shodná vůle ukončit nájemní vztah v prostorách, kde ona nemohla vykonávat podnikatelskou činnost, se současnou snahou žalobce vyhnout se uplatnění sankcí za pronájem nevyhovujících prostor, a také jeho zájmem prostory co nejdříve pronajmout. I při absenci písemné formy se proto jednalo o platnou dohodu učiněnou v souladu s čl. 6.2 nájemní smlouvy, podle kterého nájem končí v den, kdy vrátí předmět nájmu. Výklad soudu prvního stupně, že toto ujednání upravovalo pouze její povinnost vrátit prostory ke dni skončení nájmu, považuje až za tendenční. V neposlední řadě žalovaná poukázala na to, že v souladu s jejich dohodou pak účastníci také postupovali, tedy žalobce začal na portále bazoš.cz inzerovat prostory k dalšímu pronájmu a umožnil v nich provádět stavební úpravy, a naopak ona od něj požadovala dobropisování faktury nájemného za duben 2024 a fakturu za květen 2024 mu vrátila.6. Žalovaná dále v odvolání připustila, že její kroky směřující k ukončení nájemní smlouvy se sice mohly jevit jako chaotické, úkolem soudu však podle ní bylo rozkrýt, který z jí zvolených způsobů ukončení je platným a účinným. To se mu však nepodařilo a nakonec se přiklonil k tomu nejjednoduššímu, že nájemní smlouva zanikla výpovědí žalobce. Ze žádného důkazu přitom nevyplynulo, že nájemní vztah měl po předání prostor nadále