2112 C 2/2020-79 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se žalobou podanou dne 20. 7. 2020 domáhal uložení povinnosti žalovaným zaplatit mu částku 6 250,50 Kč s příslušenstvím. Žalobce je vlastníkem pozemku parc. [číslo] v kat. území [část obce], na němž mají žalovaní postavenu garáž. Původně byla mezi účastníky uzavřena nájemní smlouva, došlo však k 30. 11. 2016 k ukončení nájemního vztahu. Žalovaní nebyli ochotni přistoupit na dohodu odrážející tržní výši nájemného, které podle žalobce činí 126 Kč/m2/rok, vždy platili pouze částku 45 Kč/m2/rok. Vzhledem k výměře pozemku 18 m2 tak činí rozdíl v úhradách a tedy výše bezdůvodného obohacení žalovaných částku 121,5 Kč, 1 458 Kč, 1 458 Kč, 2 268 Kč a 945 Kč za léta 2016 až 2020 (v roce 2019 nebylo uhrazeno ničeho). 2. Žalovaní nárok žalobce odmítli, když podle jejich názoru činí tržní výše nájemného částku podstatně nižší. 3. Žalobce ve své replice k vyjádření žalovaných uvedl, že doklady předložené žalobcem odůvodňují jeho žalobní požadavek. 4. V dalším průběhu řízení setrvali účastníci na svých stanoviscích. 5. Po provedeném dokazování soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním. 6. V katastru nemovitostí je žalobce veden jako vlastník předmětného pozemku, u něhož byla mezi účastníky uzavřena 1. 1. 2012 nájemní smlouva (č. l. 5 až 9). Dle ní bylo nájemné stanoveno na částku 45 Kč/m2/rok. Žalobce se dopisem z 2. 3. 2015 pokusil dojednat vyšší nájemné (č. l. 10), načež byla pro neochotu žalobců s výjimkou nabídky na odkoupení pozemku (č. l. 13) smlouva o nájmu vypovězena dopisem z 8. 8. 2016 (č. l. 11 až 12). Žalovaní nabídli dopisem z 25. 8. 2016 částku 67 Kč/m2/rok (č. l. 14). Žalobce dopisem z 4. 6. 2020 vyzval žalované k platbě žalované částky (č. l. 15 a 16), když k tomu došlo již v minulosti (č. l. 17). Ze znaleckého odhadu (č. l. 18 až 24) z roku 20014 bylo zjištěno, že obvyklá výše nájemného u pozemku zastavěného stavbou jiného vlastníka činí 126 Kč/m2/rok. Ze znaleckého posudku předloženého žalovanými (č. l. 67 až 74) bylo zjištěno, že obvyklá výše nájemného pozemku o výměře 18 m2 by měla činit 952 Kč/měsíc, tedy cca 635 Kč/m2/rok. 7. Shora zjištěný skutkový stav soud posoudil jako nárok z titulu bezdůvodného obohacení. S ohledem na skutečnost, že k bezdůvodnému obohacení mělo dojít za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ ObčZ“), postupoval soud dle relevantních ustanovení tohoto zákona. 8. Podle § 2991 ObčZ,„ kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil“. Podle odst. 2 téhož ustanovení„ bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám“. 9. Podle § 2999 odst. 1 ObčZ,„ není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. Bylo-li plněno na základě neplatného nebo zrušeného právního jednání, právo na peněžitou náhradu však nevznikne v rozsahu, v jakém se to příčí účelu pravidla vylučujícího platnost právního jednání“. 10. Z prakticky nesporovaných skutkových tvrzení vzal soud za prokázané, že žalovaní v období od 1. 12. 2016 dosud užívají předmětný pozemek evidovaný ve vlastnictví žalobce. Vlastník předmětných pozemků nemůže v plné míře realizovat oprávnění vyplývající z vlastnického práva (§ 1012 ObčZ), resp. je limitován právem žalovaného jako vlastníka stavby na pozemcích se nacházejících. Za situace, kdy žalobce je povinen strpět užívání pozemků žalovanými jako, přičemž právní vztah žalovaných k předmětným pozemkům nebyl v rozhodném období jakkoliv upraven, vzniká žalovaným bezdůvodné obohacení v podobě užívání bez právního důvodu (§ 2991 odst. 2 ObčZ), které jsou povinni vydat (§ 2991 odst. 1 ObčZ) ve formě peněžité náhrady (§ 2999 odst. 1 ObčZ). 11. Výše peněžité náhrady vyplývá z finančního ocenění prospěchu, který obohacenému užíváním cizí věci vznikl a jehož majetkovým vyjádřením je peněžitá částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání takové věci, zpravidla formou nájmu, a kterou by nájemce byl povinen plnit podle platné nájemní smlouvy; náhrada se tady poměřuje s obvyklou hladinou nájemného (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 6. 1999, sp. zn. 25 Cdo 2578/98, publikovaný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 53, ročník 2000, rozsudek ze dne 30. 5. 2006, sp. zn. 33 Odo 394/2004, publikován mimo jiné v systému ASPI pod č. JUD33984CZ či rozsudek ze dne 28. 11. 2007, sp. zn. 33 Odo 412/2005, publikován mimo jiné v systému ASPI pod č. JUD104211CZ). 12. Mezi účastníky řízení je v projednávané věci sporná výše peněžité náhrady, kterou jsou žalovaní za své bezdůvodné obohacení povinni žalobci vydat. 13. Žalobce výši adekvátní peněžité náhrady za užívání předmětných pozemků považuje konstantně od roku 2016 částku 126 Kč/m2/rok, tedy částku, k níž dospěl jím předložený znalecký odhad zhotovený k roku 2014. Tuto částku žalovaní rozporovali, nechali si zpracovat znalecký posudek v roce 2021, z něhož nicméně vyplynul závěr o částce obvyklého nájemného obdobného pozemku v částce 635 Kč/m2/rok. 14. Soud rozhodl přihlížet k závěrům znaleckých posudků, které ke svým závěrům dospěly metodou porovnávací. Vyšel přitom z obou posudků, když sice znalecký odhad z roku 2014 byl již poněkud staršího data, na druhou stranu nově předložený posudek, který se stejně jako odhad zabýval pouze částkou právě aktuální a nezabýval se tak změnami v průběhu doby, stanovil výši nájemného na několikanásobek. Při zohlednění skutečnosti v zásadě obecně platné, že ceny nemovitostí a současně i cena jejich užívání v čase rostou, dospěl k závěru, že i při absenci podrobnějších dat z let 2016 až 2020 lze přisvědčit žalobci a souhlasit s obvyklou výší nájemného v daném období na částku 126 Kč/m2/rok. Tento závěr je odůvodněn zejména tím, že si lze jen těžko představit, že by v průběhu pěti let do minulosti (při zohlednění nyní nově zjištěné aktuální částky) došlo k ponížení částky nájemného na méně než žalobcem žádanou částku – méně než 20 %. S ohledem na výše uvedené závěry soud vyšel z obvyklé výše nájemného za sporné období ve výši 126 Kč/m2/rok a při zohlednění žalobcem uváděných plateb ze strany žalovaných, kteří je nijak nezpochybňovali, určil výši bezdůvodného obohacení na žalobcem žádanou částku. Lhůtu k plnění soud stanovil podle § 160 odst. 1 OSŘ. 15. Výrok II. o náhradě nákladů řízení je pak odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 OSŘ. Výše náhrady nákladů řízení se skládá z paušální náhrady hotových výdajů dle § 151 odst. 3 OSŘ ve spojení s vyhláškou č. 254/2015 Sb. ve výši 1 200 Kč. Dle § 1 a § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb. soud žalobci přiznal paušální náhradu hotových výdajů za čtyři úkony spočívajících v žalobě, výzvě k plnění a účasti u dvou jednání soudu (dle § 1 odst. 3 písm. a) a c) zmíněné vyhlášky). K tomu je třeba přičíst soudní poplatek ve výši 1 000 Kč. Náhradu nákladů řízení v celkové výši 2 200 Kč uložil soud zaplatit žalovaným ve lhůtě podle § 160 odst. 1 OSŘ.