2116 C 16/2022-96 — Městský soud v Brně

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 15.7.2022 se žalobce domáhal zaplacení částky 48 988,06 Kč s příslušenstvím za užívání plochy 450 m2 nad rámec nájemní smlouvy za 12 měsíců. Mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva s dodatky. Žalovaný však užíval ploch navíc k uskladnění materiálu a výrobků.2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Ačkoli nerozporoval užívání prostor nad rámec nájemní smlouvy, tak se domníval, že tato částka se stala předmětem započtení. Žalovaný užíval část venkovní plochy nad smluvený rámec po dohodě s žalobcem, resp. předchozím správcem areálu , tituly před jménem, , jméno FO, . Podmínkou užívání venkovní plochy však byl funkční mostový jeřáb ve vlastnictví žalobce. Žalobce ale zamlčel, že jeřáb je nefunkční, resp. funguje v omezeném režimu. Žalovaný nechal mostový jeřáb na své náklady opravit za celkovou částku 31 486 Kč plus DPH. Tuto částku a kauci ve výši 9 000 Kč pak započetl na úhradu pohledávky žalobce. Zbývající částku ve výši 3 283,94 Kč pak žalobci zaslal dne 28.7.2020 na účet. Tímto považoval záležitost za vyřízenou.3. Soud provedl dokazování, z něhož zjistil následující skutkový stav:4. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor bylo zjištěno, že účastníci uzavřeli dne 22.5.2018 smlouvu jejíž předmětem byl nájem prostor uvnitř areálu , právnická osoba, pro zajištění podnikatelské činnosti nájemce. Pronajímatel přenechal smlouvou do užívání nebytové prostory s příslušenstvím objektu na pozemku parc. č. 1370/7 dle přílohy č. , právnická osoba, čl. 2 si účastníci sjednali, že předmět nájmu je ve způsobilém stavu a změny v pronajatých prostorách a stavební úpravy a opravy může nájemce provádět pouze po předchozím písemném souhlasu pronajímatele. Dále se účastníci dohodli, že nájemce na vlastní náklady udržuje, opravuje, zajištuje revize a odpovídá za technický stav svých instalovaných zařízení. Nájemné bylo v čl. 3 smlouvy stanoveno od 1.6.2018 na částku 9 000 Kč plus DPH. Žalovaný se zavázal složit u žalovaného jako pronajímatele kauci ve výši jednoho měsíčního nájmu. Strany si ujednaly možnost zápočtu pohledávek pronajímatele vůči budoucím pohledávkám za nájemcem. V čl. 3.8. si účastníci sjednali možnost užívání mostového jeřábu nájemcem za 3 000 Kč bez DPH měsíčně. Povinností nájemce bylo udržování zařízení v bezvadném provozuschopném stavu, včetně revizí a pravidelného servisu. V čl. 4 bod 5 smlouvy se pronajímatel zavázal umožnit dodávky energií, veřejné osvětlení a služby spojené s nájmem (ostraha areálu, pravidelné pochůzky, úklid a údržba areálu, zimní údržba komunikací, užívání mostového jeřábu) za částku 4 000 Kč plus DPH.5. Z přílohy č. 1 smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 22.5.2018 bylo zjištěno, že se jedná o zápis o předání a převzetí předmětu nájmu ze dne 1.6.2018. Ze zápisu vyplývá, že při předání nebyly zjištěny závady, resp. nejsou zde žádné uvedeny.6. Z přílohy č. 4 ke smlouvě o nájmu nebytových prostor byla zjištěna situace areálu se zakreslením pronajímaných prostor.7. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 31.7.2018. Dodatkem č. 1 ze dne 30.7.2018 byla účinnost prodloužena do 30.9.2018.8. Z dodatku č. 3 ze dne 23.1.2019 bylo zjištěno, že smlouva se mění v části trvání, a to na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 3 měsíce.9. Z faktury č. 20200153 bylo zjištěno, že žalobce vystavil dne 30.6.2020 fakturu za dofakturaci nájmu venkovní plochy nad rámec nájemní smlouvy za 12 měsíců užívání plochy 450 m2, tj. 360 m nad původní plochu, za 10 Kč za 1m. Celková částka včetně DPH byla vyčíslena na 52 272 Kč. Splatnost byla na faktuře uvedena 14.7.2020.10. Z potvrzení o provedení transakce u ČSOB bylo zjištěno, že žalovaný zaslal žalobci na účet částku 3 283,94 Kč dne 28.7.2020 pod variabilním symbolem , var. symbol, se zprávou „Zápočet“.11. Z Google mapy byla zjištěna velikost užívané plochy nad rámec nájemní smlouvy.12. Z výpovědi smlouvy ze dne 19.3.2020 bylo zjištěno, že žalovaný jako nájemce vypověděl nájem nebytových prostor na p. č. 1370/7 – objekt haly HARD s tím, že nájem bude ukončen 30.4.2020.13. Z emailu ze dne 17.7.2020 od jednatele žalovaného na email žalobce bylo zjištěno, že žalovaný sdělil žalobci, že oprava jeřábu stála 23 498 Kč a 7 988 Kč a tyto částky včetně kauce ve výši jednoho nájmu ve výši 9 000 Kč započítává oproti faktuře za užívání pozemku. Po zápočtu svých pohledávek oproti pohledávce žalobce se zavázal dlužnou částku ve výši 2 714 Kč plus DPH obratem uhradit a zaslat zápočet k faktuře.14. Z výpisu z běžného účtu žalovaného bylo zjištěno, že dne 28.7.2020 provedl příkaz k úhradě na částku 3 283,94 Kč s poznámkou zápočet.15. Z daňového dokladu č. 220002 ze dne 13.1.2020 bylo zjištěno, že žalovanému vystavila firma , právnická osoba, fakturu za opravu jeřábu v Koryčanech, a to za částku 9 665,50 Kč včetně DPH, se splatností 30.1.2020.16. Z faktury č. 202600089 bylo zjištěno, že žalovanému vystavila firma , právnická osoba, . fakturu za provedení oprav na mostovém jeřábu dne 10.2.2020 splatnou dne 24.2.2020 na částku 28 433 Kč včetně DPH.17. Z montážních listů firmy , Anonymizováno, bylo zjištěno, že předmětem práce pro žalovaného bylo zjištění závady na mostovém jeřábu, měření, oprava, zprovoznění a přezkoušení.18. Z faktury č. 00-20-36 bylo zjištěno, že žalovaný vystavil dne 20.7.2020 žalobci fakturu na částku 38 098,06 Kč za generální opravu mostového jeřábu v objektu haly , Anonymizováno, p.č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, se splatností 3.8.2020.19. Z výpovědi svědka , jméno FO, bylo zjištěno, že nastoupil do firmy žalovaného v létě 2019. Mostový jeřáb byl funkční, ale musely se tam dělat občas nějaké opravy kvůli pojezdu. Nefungoval třeba nějaký směr, muselo se to zapnout vypnout. Někdy se to takto podařilo zprovoznit, jindy se zastavil na dvě až tři hodiny. Za třičtvrtě roku, co tam pracoval se musel volat opravář čtyřikrát až pětkrát. Na pozemku mimo halu měli uskladněny okolo plotu hranoly na paletách. Fotografie ze spisu podle svědka odpovídá tomu, jak to tam vypadalo.20. Z výslechu jednatele žalovaného , jméno FO, bylo zjištěno, že jeřáb byl od počátku nefunkční, resp. fungoval v omezeném režimu. , adresa, fungoval omezeně, potom přestal fungovat úplně. Opravu řešil s tehdejším správcem , tituly před jménem, , jméno FO, , který slíbil, že opravu zajistí ale nedošlo k tomu. Jeřáb se pokazil v době, kdy začal fungovat jako prokurista pan , jméno FO, . Po ústní žádosti, opravu zamítl a výslovně sdělil, že ji nezaplatí. Žalovaný užíval plochu nad rámec nájemní smlouvy po dohodě s panem , jméno FO, . Jakou výměru pozemek měl se jednatel vyjádřit nedokázal, nicméně potvrdil, že užívání nerozporovali.21. Z listiny nazvané dohoda o vzájemném zápočtu pohledávek a závazků mezi organizacemi bylo zjištěno, že žalovaný vypracoval tuto dohodu a zaslal žalobci k podpisu. Tímto mělo dojít ke kompenzaci faktur č. , hodnota, na částku 52 2720 a č. , hodnota, -, Anonymizováno, _, Anonymizováno, na částku 38 098,06 Kč a zaplacené kauce ve výši 9 000 Kč. Rozdíl ve výši 5 173,94 Kč se zavázal žalovaný zaplatit žalobci pod variabilním symbolem , var. symbol, .22. Z emailové komunikace mezi zástupcem účastníků bylo zjištěno, že žalobce zasílal dodatek nájemní smlouvy k podpisu žalovanému. Žalovaný zaslal nabídku na dokončení opravy jeřábu a požadoval její úhradu. Žalobce navrhl, aby faktury za opravy uhradil žalovaný s tím, že nebude požadována náhrada za užívání plochy nad rámec nájemní smlouvy. Žalovaný zaslal žalobci zápočet pohledávek a žádal o její potvrzení. Emailem ze dne 19.3.2020 zaslal žalobci podepsaný dodatek smlouvy a výpověď nájmu. Žalovaný emailem ze dne 30.6.2020 sdělil, že ukončil nájem, objekt vyklidil, uvedl do původního stavu a klíče předal na vrátnici. Pro případ nutnosti osobního předání navrhl termíny 2.7. nebo 3.7. Žalobce nesouhlasil a požadoval předání dle smlouvy a sdělil, že provede vyúčtování a vyzval žalovaného k nápravě zničené podlahy a následně upozornil na splatnou fakturu za užívání venkovní plochy.23. Svědka , tituly před jménem, , jméno FO, s nepodařilo zajistit žalovanému ani soudu.24. Po provedeném dokazování soud zjistil, že účastníci uzavřeli nájemní smlouvu. Žalovaný jako nájemce užíval v areálu žalobce větší plochu pozemku, než stanovila nájemní smlouva. Součástí pronájmu byl i mostový jeřáb, který však fungoval pouze omezeně. Poté, co se žalovaný marně domáhal po pronajímateli opravy, objednal a zaplatil si opravu sám. Poté, co se obrátil o proplacení nákladů opravy na žalobce, vyúčtoval mu bezdůvodné obohacení za užívání plochy 360 m2 za 10 Kč/1 m. Celková částka bezdůvodného obohacení byla vyčíslena na 52 272 Kč. Splatnost byla na faktuře uvedena 14.7.2020. Žalovaný, jelikož chtěl udržet dobré vztahy nerozporoval velikost ani cenu a navrhl započtení vzájemných pohledávek. Žalobce se zápočtem nesouhlasil, jelikož k opravě jeřábu nedal souhlas, a také z důvodu, že předmět nájmu nebyl po skončení nájmu předán v souladu se smlouvou a nedošlo tak ještě k vyúčtování a případnému zápočtu na složenou kauci žalované