61 C 314/2023-51 — Městský soud v Brně

Žalobou z 11.12.2023 domáhal se žalobce určení výše nájemného dle § 2249 zákona 89/2012 Sb. Žalovaný se k žalobě nevyjádřil. Dle § 115a zákona 99/1963 Sb. občanský soudní řád (dále o.s.ř.) bylo ve věci rozhodováno bez nařízení jednání na základě listinných důkazů doložených žalobcem.Z nájemní smlouvy a informace z katastru nemovitostí vzal soud za prokázáno, že smlouvou z 2.5.2005 přenechal žalobce jako pronajímatel žalovanému jako nájemci do nájmu byt č. , hodnota, v domě čp. , Anonymizováno, na , adresa, , který je zapsán na LV , Anonymizováno, pro k.ú. , adresa, , s tím, že nájem byl sjednán na dobu neurčitou. V čl. II bylo sjednáno, že výše nájemného je stanovena dohodou, přičemž v bodě 4 byla sjednána možnost navýšení v souladu se zákonnou úpravou. Z výpočtového listu vzal soud za prokázáno, že od 1.5.2020 činilo nájemné 3.828,00 Kč, nájemné za inventář 45,00 Kč, přičemž sazba nájemného byla 66,00 Kč za 1 m2. Přípisem z 12.7.2023, který si žalovaný v úložní době u doručující pošty nevyzvedl, navrhl žalobce žalovanému navýšení nájemného o 20 % na 79,00 Kč za 1 m2, tj. na částku 4.582,00 Kč. Požadavek opakoval žalobce přípisem z 23.10.2023, který žalovaný převzal 31.10.2023, v němž byl žalovaný upozorněn na možnost soudního řešení sporu. Z dokumentu Stanovení ekonomického nájemného pro potřeby , Anonymizováno, vzal soud za prokázáno, že znalci , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, , kteří materiál zpracovali, stanovili v roce 2016 ekonomické nájemné pro potřeby města výpočtem z průměrných hodnot od 89,91 Kč po 106,13 Kč a výpočtem jako vážený průměr nájmů z městských částí od 82,74 Kč do 99,26 Kč. Pro nově pronajímané byty podle Pravidel pronájmů bytů v domech v majetku , Anonymizováno, dle čl. 4 bod 3 musí být nájemné sjednáno i u sociálních bytů nejméně ve výši 85 Kč za 1 m2, a to s inflační doložkou, u běžných bytů pak nesmí být nižší než ekonomické nájemné stanovené pro potřeby města s mírou kapitalizace 1,7, opět s inflační doložkou. Z přehledu výše nájemného u nově uzavíraných nájemních smluv vzal soud za prokázáno, že pro rok 2023/24 činí nejnižší nájemné 100,95 Kč u panelových domů a 96,76 Kč u cihlových domů.Po takto provedeném dokazování dopěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. V řízení bylo prokázáno, že žalovaný je nájemcem předmětného bytu, k němuž byl nájem sjednán na dobu neurčitou. Tento smluvní vztah se od 1.1.2014 řídí § 2201 an., § 2235 an. zákona 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále o.z.). Původně dohodnutý způsob navyšování nájemného v důsledku změny právní úpravy od doby uzavření nájemní smlouvy již není použitelný. Žalobce jako pronajímatel proto postupem dle § 2249 o.z. navrhl žalovanému zvýšení nájemného o 20 %, když z evidenčního listu vyplývá, že je splněna tříletá podmínka dle citovaného ustanovení. Žalovaný pasivním přístupem neumožnil dohodu o navýšení nájemného (§ 2249 odst. 3 o.z.), a žalobce se proto stanovení výše nájemného dle § 2249 odst. 3 věta druhá o.z., přičemž žaloba byla podána ve lhůtě stanovené uvedeným ustanovením. Žalobce prokázal (§ 2249 odst. 2 o.z. ve spojení s § 3 odst. 1 vládního nařízení 453/2013 Sb. o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě), že navrhovaná nová výše nájemného je nižší než obvyklá výše nájemného v daném čase a místě, a to jak při stanovení znaleckým posudkem, tak i porovnávací metodou.Soud proto žalobě v plném rozsahu vyhověl a současně žalovaného jako procesně neúspěšného účastníka zavázal k úhradě nákladů řízení, sestávajících ze zaplaceného soudního poplatku 2.000,00 Kč a z nákladů právního zastoupení dle vyhl. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů za dva úkony (převzetí zastoupení a sepis žaloby) po 1.500,00 Kč, včetně dvou režijních paušálů po 300,00 Kč, celkem 5.600,00 Kč. Lhůta k plnění byla stanovena dle § 160 odst. 1 o.s.ř.