114 C 66/2025-39 — Městský soud v Brně

1. Předmětem řízení byl nárok žalobce na určení, že výše nájemného za užívání bytu č. , hodnota, , který se nachází v, Anonymizováno, 2. nadzemním podlaží domu na adrese , Anonymizováno, , č. o. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „byt“) se zvyšuje.2. Žalobce odůvodnil žalobu tím, že nájemné za byt bylo stanoveno vyhláškou ústřední správy pro rozvoj místního hospodářství č. 60/1964 Sb., o úhradě za užívání bytu a za služby spojené s užíváním bytu, nikoli dohodou pronajímatele a nájemců ani rozhodnutím soudu. Nájemné za byt ke dni podání žaloby činilo 3 669 Kč měsíčně a bylo stanoveno právním předpisem regulujícím maximální výši nájemného a do podání žaloby bylo zvažováno pouze v souladu s vývojem předmětné právní úpravy, tedy vyhláškou ministerstva financí č. 176/1193 Sb. a zákonem č. 107/2006 Sb. Nájemné je splatné vždy do konce kalendářního měsíce, za kterého, za které je placeno. Účastníci si v nájemní smlouvě nesjednali způsob zvyšování nájemného ani výslovně jeho zvyšování nevyloučili. Dne 4. 10. 2024 byl žalovaným doručen návrh žalobce na zvýšení nájemného na částku 10 209 Kč, jehož přílohou byl znalecký posudek. Žalovaní žalobci do 2 měsíců od dojití návrhu na zvýšení nájemného nesdělili, že se zvýšením nájemného souhlasí ani zvýšené nájemné nezaplatili. Obvykle nájemné za byt činí v dané lokalitě stanovené dle závěru předloženého znaleckého posudku v místě a čase 20 725 Kč měsíčně; byt má výměru 84,59 m2. Žalobce přesto navrhuje zvýšení nájemného na částku 10 209 Kč měsíčně.3. Žalovaní s navrhovaným jednorázovým zvýšením nájemného nesouhlasili, neboť je to pro ně jakožto starobní důchodce ekonomicky velmi zatěžující a představuje to zásadní zásah do jejich rodinného rozpočtu. Měli za to, že takto razantní zvýšení nájemného je v rozporu s principem ochrany nájemce a dobrými mravy. Žalovaní navrhli, aby případné zvýšení nájemného bylo rozloženo do několika let formou postupných ročnících navýšení o částku nepřevyšující 2 500 Kč.4. Na základě provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav.5. Z dohody o užívání bytu ze dne 14. 12. 1988, ve spojení s evidenčním listem na č.l. 3, evidenčního listu ze dne 1.1.2025 a informací o pozemku ze dne 28. 11. 2020 soud zjistil, že žalovaní jsou nájemci bytu ve vlastnictví žalobce. Výše nájemného nebyla určena dohodou stran, ale cenovými předpisy a aktuální výše nájemného činí 3 669 Kč měsíčně.6. Z návrhu na zvýšení nájemného ze dne 1. 10. 2024 a doručenky na č. l. 19 soud zjistil, že žalobce žalovaným písemně navrhl zvýšení nájemného na částku 10 209 Kč.7. Ze znaleckého posudku č. , č. účtu, opatřeného znaleckou doložkou soud zjistil, že znalec , tituly před jménem, , jméno FO, určil výši nájemného pro byt velikosti 66 až 95 m2 v městské části , adresa, na částku 245 Kč/m2.8. Na základě provedeného dokazování a po jeho právním posouzení soud zjistil, že žaloba je důvodná.9. Ustanovení § 2249 odst. 1 o. z. umožňuje pronajímateli v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě v případě, že si strany neujednaly zvyšování nájemného nebo nevyloučily zvyšování nájemného výslovně, a to pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních 3 letech, nebude vyšší než 20 %.10. Dle § 2249 odst. 3 o. z. nesdělil-li nájemce v písemné formě pronajímateli do 2 měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí nebo ve stanovené lhůtě zvýšené nájemné nezaplatí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud.11. Dle § 3074 o. z. se však § 2249 odst. 1 o. z. nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného předpisu, jak je to v nyní řešené věci.12. Právní úprava citovaného přechodného ustanovení se takto snaží reagovat na situaci, že stávající nájemné je z pohledu pronajímatele nízké a nejde o nájemné obvyklé v daném místě podle občanského zákoníku o omezení zvýšení nejvýš o 20 % je poměrně omezující a právě proto se za podmínek daných § 3074 odst. 2 nepoužije (ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník: Komentář, Svazek VI, (§ 2521-3081). [Systém ASPI]. Wolters Kluwer [cit. 2025-8-27]. ASPI_ID KO89_f2012CZ. Dostupné z: www.aspi.cz. ISSN 2336-517X. )13. Soud přesto může žalobě nevyhovět, pakliže je nájem zvyšován v rozporu s dobrými mravy, tudíž se soud při rozhodování touto otázkou zabýval, avšak porušení dobrých mravů neshledal.14. V nyní řešeném případě bylo nájemné dlouhodobě pod úrovní obvyklého nájemného a i nyní je navrhováno zvýšení v poloviční výši oproti obvyklému nájemnému. V takovém případě ani skutečnost, že žalovaní jsou důchodci a jejich příjem plyne pouze ze sociálního systému státu nemůže založit rozpor s dobrými mravy, proto jsou v žalobě zcela vyhověl.15. Výrok o náhradě nákladů řízení vychází z § 142 odst. 1 o. s. ř. Plně úspěšnému žalobci soud přiznal plnou náhradu nákladů řízení v částce 3 350 Kč. Tato částka sestává ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 1 000 Kč a náhrady za podání žaloby, předžalobní upomínku a účast při jednání v paušální výši 3 x 450 Kč dle § 151 odst. 3 o. s. ř. a § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., jelikož žalobce nedoložil soudu výši svých hotových výdajů a náhrada nákladů řízení za odměnu advokáta žalobci nepřísluší, a to s poukazem na nález Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 372/12 ze dne 14.3.2013, ostatně žalobce ji ani nepožadoval.