55 Co 19/2025-104 — Městský soud v Praze

1. Žalovaná podala včasné odvolání proti rozsudku, kterým jí soud I. stupně uložil zaplatit žalobci 86 000 Kč s úroky z prodlení, náklady spojené s uplatněním pohledávky 1 2000 Kč a náklady řízení.2. Namítala, že sod věc nesprávně právně posoudil, když výše zadostiučinění nebyla soudem správně zhodnocena. Žádné „nájmy“ nedluží, protože byly dopředu zaplaceny a uvedeny v Dohodě-Kreditu z 27. 2. 2020. Žalovaná zaplatila škody způsobené haváriemi a neobdržela žádné platby z daňových dokladů vystavených žalobcem. Nejde o zápočtové položky a nemusí být oboustranně schváleny. Tyto náklady žalované nebyly zaplaceny, proto bylo použito Kreditu k uhrazení nájmu. Není správný závěr soudu, že všechny předchozí dohody se ruší, nebylo možné toto stornovat, jestliže dluh žalobce nebyl zaplacen. V dalším podání svou argumentaci rozvedla poukazujíc na čtyři havárie vody v r. 2021, nebylo jí předloženo vyúčtování služeb za rok 2020/2021 a došlo k dalším škodám na úkor žalované, jež vyčíslila. Navrhla rozsudek změnit, žalobu zamítnout a uložit žalobci povinnost k náhradě nákladů řízení.3. Žalobce uvedl, že se ztotožňuje se závěry soudu I. stupně, že existence dohody z 27. 2. 2020 je irelevantní, neboť zanikla ke dni uzavření nájemní smlouvy z 28. 2. 2022 v níž strany uvedly, že nové smlouva nabývá platnosti 1. 3. 2022 a neexistují žádná jiná ujednání, která by upravovala předmět smlouvy s tím, že pokud by taková ujednání existovala, jsou tímto zrušena a nahrazena touto smlouvou. Kromě toho trvá na tom, že o předložené listině mu není nic známo a žalobce listinu nepodepsal – jde o falzifikát, jehož pravost a správnost před soudem namítl, což dále rozvedl. V nájemní smlouvě z 27. 2. 2020 bylo ujednáno, že veškeré úpravy i případné investice vyvolané ze strany nájemce v prostorách budou hrazeny nájemcem (žalovanou), a to ani v případě ukončení platnosti nájemní smlouvy. Současně došlo k sepsání předávacího protokolu, podle něhož jsou prostory v dobrém technickém stavu, po celkové GO, vybavení je plně funkční, zařizovací předměty nové. Tomu text citované Dohody neodpovídá.4. Odvolací soud přezkoumal rozsudek dle §§ 212, 212a odst. 1, 5 zákona č. 99/63 Sb., občanský soudní řád, v platném znění (dále jen „o. s. ř.“) a odvolání neshledal důvodným. Vyšel přitom ze skutkových zjištění učiněných soudem I. stupně, jež byla pro odvolací přezkum dostačující.5. Soud I. stupně se zabýval otázkou, zda došlo k zániku pohledávky žalobce vůči žalované z titulu nájemného nebytových prostor za měsíce leden a únor 2023, (kde nebylo sporu o tom, že uhrazena přímo nebyla) uplatněním nároků žalované vůči žalobci z titulu zhodnocení prostor, popř. z titulu nároků na náhradu škody či podřaditelných pod slevu na nájemném. Nezabýval se otázkou platnosti dohody z 27. 2. 2022 jelikož dovodil, že i kdyby šlo o pravé právní jednání, že v každém případě následné ujednání Čl. VIII. smlouvy z 28. 2. 2022 případné nároky nájemce (včetně těch, jež by měly vyplývat ze sporné dohody) vylučuje. Poukázal též na to, že faktury, které žalovaná vystavila žalobci, jsou datovány až po uzavření této (poslední) smlouvy. Dále dovodil, že žalovaná netvrdila (a neprokázala), že by provedla konkrétní započtení svého nároku z důvodu zhodnocení prostor právě vůči nájemnému za leden a únor 2023.6. Odvolací soud shledal, že první argument soudu I. stupně není dostatečný pro závěr o nedůvodnosti žaloby. Uplatnil by se nepochybně ve vztahu k případným nárokům žalované vůči žalobci vzniklým po uzavření této nájemní smlouvy z titulu nákladů na úpravy či případné investice vynaložené na předmět nájmu. Čl. IV. ovšem neřeší nároky žalované vůči žalobci z tohoto titulu vzniklé dříve, ani nároky z jiného titulu (tvrzené havárie vody, nemožnost užívání apod.). V tomto směru zatím není dostačující pro vyloučení takových nároků ani formulace uvedená v závěru smlouvy, že „neexistují žádná jiná ujednání…, která by upravovala předmět této smlouvy, anebo, pokud by existovala, jsou tímto zrušena a nahrazena touto smlouvou.“ Tato formulace by musela být objasněna v tom, co jí přesně strany mínily (jaká byla jejich vůle). Z hlediska samotného jazykového vyjádření je předmětem této smlouvy bezpochyby sjednání nové nájemní smlouvu, nahrazující smlouvu předchozí, včetně ujednání o (budoucím) zhodnocení/investicích do předmětu nájmu nájemcem, nevypovídá ale jasně ničeho o nárocích, které měly/mohly nájemci vůči pronajímateli dříve vzniknout, ať již z důvodu zhodnocení, nebo z důvodů dalších (náhrada škody, nemožnost užívání v důsledku tvrzené havárie/havárií vody). Z textu nelze dovodit bez dalšího, že toto ujednání mělo pokrývat i takového nároky.7. Význam pro závěr o nedůvodnosti žaloby nemají ani závěry soudu I. stupně ohledně faktur vystavených žalobci. Není správný závěr, že všechny byly vystaveny až po uzavření smlouvy 28. 2. 2022, když první dvě z nich měly být splatné v r. 2021 (září a duben). Rozhodné ovšem je, kdy žalované nároky vznikly (zda před 28. 2. 2022 či potom), zda se týkají úprav a investic nájemce, nebo škod nájemci vzniklých a zda jsou důvodné. Kromě toho, dřívější smlouvy sice rovněž uváděly, že úpravy a investice hradí nájemce, ovšem s nejasnou formulací o tom, že „technické zhodnocení“ předmětu nájmu může nájemce odepisovat po dobu nájmu. Co rozuměly strany slovy „technické zhodnocení“ a „odepisovat“ nebylo blíže tvrzeno. Izolovaný jazykový výklad svědčí o možnosti nájemce tyto náklady uplatňovat formou odpisů v rámci přiznání k dani z příjmu, nicméně z kontextu vyjádření žalované lze usuzovat i na možnost je uplatnit jako protipohledávku vůči nájemnému. K tomu ovšem žádné konkrétní tvrzení nebylo uplatněno a platí to převážně i pro další tvrzení žalované (uplatněné do konce koncentrace) když neuvádí konkrétně, kdy, proč a jaké náklady vynaložila, nýbrž argumentovala pouze povšechně. Teprve na základě takového rozlišení by bylo možno učinit závěr o vzniku nákladů a řešit otázku oprávněnosti požadavku na jejich úhradu pronajímatelem.8. Tento nedostatek se pak plně projevil v závěru posledním, který považuje odvolací soud za plně správný a postačující k vyhovění žalobě (nepřijetí obrany žalované), ohledně neurčitosti započtení údajných pohledávek, resp. nedostatku projevu k jejich započtení. Žalovaná by mohla uspět jen v případě, kdy by jednak vymezila (a doložila) konkrétní oprávněné pohledávky vůči žalobci a následně uvedla, v jakém rozsahu je započetla proti konkrétním pohledávkám žalobce, tak aby bylo možné v případě důvodnosti započtení učinit závěr, které pohledávky a v jakém rozsahu započtením zanikly. Že by došlo k takovému započtení z dokazování neplyne a pouhé povšechné tvrzení o pohledávkách žalované vůči žalobci, ani zaslání faktur bez konkrétního úkonu směřujícího k započtení konkrétní pohledávky k úspěšné obraně nepostačí.9. Odvolací soud proto shledal rozsudek správným jak ve výroku o věci samé, tak ohledně nákladů řízení, a proto jej dle § 219 o. s. ř. potvrdil.10. Žalobce byl úspěšný i v odvolacím řízení. Má proto vůči žalované právo na náhradu nákladů v něm vzniklých. Jde o náklady za právní zastoupení sestávající z odměny za 2 úkony právní služby ve stejně jednotkové výši jako před soudem plus dvě paušální náhrady hotových výdajů advokáta po 450 Kč a 21 % DPH. Jiné náklady nebyly uplatněny.