6 C 26/2024-69 — Okresní soud v Blansku

1. Žalobou uplatněnou u soudu dne , datum, se žalobkyně domáhala určení svého vlastnického práva k pozemku p. č. , Anonymizováno, trvalý travní porost (o výměře , Anonymizováno, m2), zapsaného na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, , oproti povinnosti zaplatit žalovaným částku , částka, (jako vrácení žalovanými uhrazené kupní ceny za uvedený pozemek). Uvedla, že se žalovanými uzavřela dne , datum, kupní smlouvu, jejímž předmětem byl pozemek p. č. , Anonymizováno, trvalý travní porost, zapsaný na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, . Žalovaní se v článku IV. bod 1 kupní smlouvy zavázali, že po dobu deseti let ode dne nabytí vlastnického práva pozemek nepřevedou do vlastnictví třetích osob. Žalobkyně prodala pozemek za předpokladu, že na něm bude postaven rodinný dům, neboť žalovaní projevili vážný zájem o provedení výstavby nového rodinného domu právě v obci , adresa, . Účel prodeje je zřejmý z celého znění článku IV. kupní smlouvy. S ohledem na uvedené skutečnosti byla sjednána i výše kupní ceny ve výši , částka, , která zohledňovala závazek uvedený ve smlouvě, tedy že žalovaní na pozemku postaví nový rodinný dům. Žalobkyně nahlédnutím do katastru nemovitostí zjistila, že právní vztahy k pozemku jsou dotčeny změnou, a to řízením vedeným Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , pod č. , Anonymizováno, , jehož předmětem je návrh na vklad převodu vlastnického práva žalovaných na , tituly před jménem, , jméno FO, . Řízení bylo zahájeno dne , datum, . Převod byl sjednán za úplatu s tím, že inzerovaná kupní cena byla v částce , částka, , jak se uvádí v inzerátu realitní kanceláře. Žalobkyně si s žalovanými v kupní smlouvě ujednala, že tito vystaví na pozemku rodinný dům, čemuž odpovídá i ujednání o zákazu převodu pozemku na třetí osoby. Žalobkyně by v případě, že žalovaní pozemek dále převedou a neprovedou výstavbu rodinného domu, pozemek žalovaným neprodala. Ze strany žalovaných tedy došlo k podstatnému porušení kupní smlouvy (konkrétně článku IV. bod 1) a žalobkyni tak vzniklo právo na odstoupení od smlouvy, které realizovala bez zbytečného odkladu dopisem ze dne , datum, adresovaným oběma žalovaným, doručeným dne , datum, . Současně žalobkyně argumentovala tím, že omezení žalovaných (zákaz převodu pozemku a výstavba nového rodinného domu) zohlednila při prodeji ve výši kupní ceny, přičemž žalovaní jednak porušili ujednání o zákazu převodu a jednak pozemek prodávají třetí osobě za kupní cenu téměř osm krát vyšší, než byla sjednána v kupní smlouvě ze dne , datum, . Jejich jednání tak lze hodnotit jako jednání nepoctivé a v rozporu s dobrou vírou. Podle § 2004 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) se odstoupením od smlouvy závazek zrušuje od počátku a strany jsou si povinny navrátit poskytnutá plnění. Žalobkyně se tak domáhá určení vlastnického k pozemku, neboť v důsledku odstoupení je jeho výlučným vlastníkem, zároveň je připravena navrátit jí poskytnuté plnění, tj. vrátit žalovaným kupní cenu ve výši , částka, .2. Žalovaní ve vyjádření k žalobě požadovali její zamítnutí. Potvrdili, že na základě kupní smlouvy ze dne , datum, nabyli vlastnické právo k pozemku p. č. , Anonymizováno, zapsanému na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, . Na tomto pozemku si chtěli postavit rodinný dům a za tímto účelem zahájili přípravné práce, zejména práce na projektu domu a získání stanovisek dotčených orgánů pro stavební povolení. Nakonec ale vlivem okolností byli nuceni přistoupit k prodeji pozemku. Odstoupení žalobkyně od kupní smlouvy považují za neplatné. V článku IV. bod 1 kupní smlouvy je pro případ, že by žalovaní převedli vlastnické právo na jinou osobu, stanovena jediná sankce, a to smluvní pokuta , částka, , není zde stanoveno, že toto porušení smlouvy dává žalobkyni (zároveň nebo alternativně) právo odstoupit od smlouvy. Pokud měla žalobkyně zájem, aby v budoucnu nedošlo k převodu vlastnického práva na třetí osobu, měla si v kupní smlouvě sjednat nad rámec smluvní pokuty i možnost odstoupení od smlouvy a zároveň věcné předkupní právo. Současně namítali, že žalobkyně jim svými kroky a nečinností situaci ohledně výstavby rodinného domu nejen komplikovala, ale fakticky jim kladla překážky. Když podali na stavební úřad žádost o stavební povolení, žalobkyně svévolně změnila přístup a vjezd na pozemek (původně byl vjezd určený z pozemku p. č. , Anonymizováno, , ale poté, co si nechali vypracovat projekt na stavbu domu, byl změněn z jiné strany, a to z pozemku p. č. , Anonymizováno, ). Žalovaní proto museli změnit umístění stavby na pozemku, upravit projektovou dokumentaci. To způsobilo časovou prodlevu a vznik dalších nákladů na úpravu projektové dokumentace (částka , částka, ). Žalobkyně způsobila, že při kácení vzrostlých stromů spadly tyto na pozemek žalovaných, jejich odklizení trvalo měsíc a v důsledku toho stavební firma nemohla zakoupený materiál složit na pozemek. Žalovaní museli stavební firmě uhradit penále za storno koupě materiálu ve výši , částka, . K těmto potížím způsobeným žalobkyní se přidaly i problémy v rodinném životě, kdy u , Anonymizováno, propukla , Anonymizováno, , která se projevuje , Anonymizováno, (není schopen se sám o sebe postarat). Byť se , Anonymizováno, podařilo hospitalizovat, vyžaduje neustálou péči. Tato skutečnost rovněž přispěla k tomu, že žalovaní se rozhodli prodat pozemek, aby byli blíže k nemocnému příbuznému. Pro úplnost podotkli, že kupní cena, za kterou chtěli prodat pozemek, činí , částka, , tato částka pokryje jejich náklady, které měli s plánovanou, ale nerealizovanou stavbou. Odstoupení od smlouvy se tak jeví s ohledem na tyto okolnosti jako velice tvrdé a nepřiměřené., právnická osoba, replice žalobkyně uvedla, že netvrdí, že by v kupní smlouvě byla ujednána možnost odstoupení, od smlouvy odstoupila ze zákonného důvodu, tedy v souladu s § 2002 odst. 1 o. z., neboť ze strany žalovaných došlo k podstatnému porušení kupní smlouvy. Pokud žalovaní argumentují, že pro podstatné porušení smlouvy měla uplatnit smluvní pokutu, pak instituty odstoupení od smlouvy a smluvní pokuty jsou zcela odlišné a slouží k odlišným účelům. Odstoupení od smlouvy je institutem mimořádného a předčasného ukončení smlouvy, smluvní pokuta je institutem utvrzujícím závazek a zajišťuje řádné plnění povinností ze strany účastníků smlouvy. Popřela, že by svým jednáním znesnadňovala či kladla překážky žalovaným pro realizaci výstavby rodinného domu, o čemž svědčí již jen skutečnost, že na vlastní náklady po uzavření kupní smlouvy zajistila výstavbu nové větve vodovodního řadu, na který měl být připojen i předmětný pozemek. K otázce přístupu na pozemek uvedla, že žalovaní byli seznámeni s faktickým a právním stavem před uzavřením smlouvy včetně skutečnosti, že na oddělovaném pozemku p. č. , Anonymizováno, se nachází kanalizační stoka, kterou bude žalobkyně na své náklady v brzké době po uzavření smlouvy opravovat, k čemuž došlo. Žalobkyně nezřídila věcné břemeno ani žalovaným nepřislíbila, že by k pozemku měli mít přístup právě z pozemku p. č. , Anonymizováno, . Mylná dedukce žalovaných, že by přístup měl vést přes pozemek p. č. , Anonymizováno, , tak nemůže jít k její tíži. Již na první pohled je zřejmé a logické, že přístup k pozemku žalovaných by měl vést z veřejně přístupné pozemní komunikace (pozemku p. č. , Anonymizováno, ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace). Připustila, že na pozemku, resp. na hranici s pozemkem p. č. , Anonymizováno, , se nacházel vzrostlý strom, který nechala skácet, ale učinila tak po dohodě se žalovanými právě z důvodu, aby tento nebránil výstavbě rodinného domu, a to na vlastní náklady. Kmen skáceného stromu se sice nacházel nějakou dobu na pozemku, nezabíral však ani jednu desetinu výměry a nemohl tak bránit složení materiálu na výstavbu. Nezpochybňuje úmysl žalovaných postavit na pozemku rodinný dům, což ale nemění nic na skutečnosti, že žalovaní podstatným způsobem porušili smlouvu, když porušili sjednaný zákaz převodu a vlastnické právo k pozemku se snažili převést na třetí osobu. Stejně tak nelze připustit jako omluvitelný důvod pro porušení smlouvy onemocnění , Anonymizováno, . Žalobkyně se pokoušela s žalovanými smírně domluvit na „zpětném odkupu“ pozemku za kupní cenu ve výši podle kupní smlouvy. Rovněž v momentě, kdy zjistila, že je pozemek inzerován k prodeji, kontaktovala žalované a upozornila je na sjednaný zákaz převodu. Žalovaní se však i přesto rozhodli prodat pozemek třetí osobě a pokusili se obohatit na úkor žalobkyně, což je jednání nepoctivé a v rozporu s dobrou vírou a dobrými mravy.4. Z provedených listinných důkazů učinil soud následující skutková zjištění. Z kupní smlouvy ze dne , datum, a výpisu z katastru nemovitostí se podává, že žalobkyně, jako prodávající, a žalovaní, jako kupující, uzavřeli kupní smlouvu, na základě níž byli žalovaní zapsáni podílovými spoluvlast