12 C 43/2021-105 — Okresní soud v Benešově

1. Žalobou ze dne [datum] se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky [částka] s příslušenstvím. Uvedl, že v průběhu měsíce února a března roku [rok] jednal s žalovaným o možnosti prodeje spoluvlastnického podílu v rozsahu ½ na pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], k. ú. [obec], [územní celek], část [územní celek] (dále jen„ Nemovitost“). V březnu roku [rok] došlo mezi žalobcem a žalovaným k dohodě, že žalovaný [příjmení] žalobci prodá. Žalovaný žalobci poskytl dokumentaci k provedení právní a technické prověrky Nemovitosti a žalobce nechal ke zjištění ceny Nemovitosti zpracovat [anonymizováno] [jméno] [příjmení] znalecký posudek. Zároveň nechal žalobce připravit návrh kupní smlouvy advokátkou [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Ke dni [datum] dospěla jednání o kupní smlouvě tak daleko, že její text byl již dohodnut a strany pouze čekaly na sdělení čísla účtu na převod kupní ceny ze strany žalovaného. Žalovaný číslo účtu sdělil dne [datum] makléřce zastupující žalobce, paní [příjmení] [jméno] [příjmení]. Následně však žalobce paní [příjmení] sdělil, že kupní smlouvu uzavírat nebude a tuto následně uzavřel nikoli se žalobcem, nýbrž se společností [právnická osoba] Vzhledem k uvedenému je žalobce přesvědčen, že žalovanému vznikla tzv. předsmluvní odpovědnost dle ustanovení § 1729 odst. 1 občanského zákoníku, neboť jednání dospěla tak daleko, že žalobce uzavření kupní smlouvy důvodně očekával a vynaložil za tím účelem výdaje. Jednání žalovaného tedy vedlo ke vzniku škody žalobce, kterou žalobce vyčíslil částkou [částka] jakožto marně vynaložené náklady na právní poradenství, částkou [částka] vynaloženou na pořízení znaleckého posudku a částkou [částka], kterou vynaložil na služby makléřky Ing. [jméno] [příjmení]. Žalobce žalovaného předžalobní výzvou ze dne [datum] vyznal k úhradě dlužné částky, ta však uhrazena nebyla. 2. Ve věci byl dne [datum] vydán platební rozkaz, č.j. [číslo jednací], proti kterému podal žalovaný odpor, v němž uvedl, že se žalobou nesouhlasí, neboť není ničím řádně doložena. K věci samé ve vyjádření ze dne [datum] uvedl, že s žalobcem skutečně jednal o prodeji Nemovitosti, nedospěli však ke shodě ohledně výše kupní ceny. Žalobce nesouhlasil s výší kupní ceny navrženou žalovaným, a proto si se souhlasem žalovaného na vlastní náklady nechal zpracovat znalecký posudek o výši ceny Nemovitosti. K tomu mu žalovaný poskytl veškeré originální dokumenty, které mu žalobce dosud nevrátil. Během měsíce března roku [rok] žalovaný obdržel velmi dobrou nabídku od společnosti [právnická osoba] a vzhledem k tomu, že tato společnost ani nevyžadovala vyhotovení znaleckého posudku, žalovaný s ní kupní smlouvu dne [datum] uzavřel. Mezi žalobcem a žalovaným nebylo nikdy konkrétně ujednáno uzavření kupní smlouvy, a to ani písemně ani ústně a žalovaný proto navrhl, aby žaloba byla zamítnuta. 3. Na vyjádření žalovaného reagoval žalobce replikou ze dne [datum], ve které uvedl, že znalecký posudek nechal zpracovat po dohodě se žalovaným. E-mailem ze dne [datum] žalovaný potvrdil poslední chybějící údaj do kupní smlouvy, kterým bylo číslo účtu pro zaplacení kupní ceny. Dále byl sjednán na den [datum] termín jednání za účelem podpisu smlouvy u [anonymizováno] [příjmení]. Tentýž den však žalovaný [příjmení] [jméno] [příjmení] sdělil, že mu někdo nabídl vyšší cenu, a že tedy smlouvu se žalobcem neuzavře. Současně však žalovaný prohlásil a přislíbil, že uhradí náklady na znalecký posudek. 4. Při jednání konaném dne [datum] žalobce setrval na svých žalobních tvrzeních, zopakoval, že se s žalovaným dohodli na prodeji Nemovitosti. K otázce ceny nechal žalobce zpracovat znalecký posudek, kterým zjistil cenu Nemovitosti [částka] mil. Kč. Na základě toho došlo k dohodě o všech náležitostech smlouvy. Jednání účastníků byla přítomna makléřka žalovaného paní [příjmení]. Žalobce následně zadal zpracování smluvní dokumentace své právničce, která dokumentaci zpracovala a čekalo se jen na sdělení čísla účtu žalovaného. Žalovaný číslo účtu sdělil, nicméně tentýž den zároveň sdělil, že má výhodnější nabídku, zhruba o 10 mil. Kč a k uzavření smlouvy se žalobcem proto nedošlo. Veškeré náklady, které žalobce požaduje uhradit, vznikly poté, co už se na podstatných náležitostech strany dohodly, znalecký posudek byl dokonce účtován na žalovaného, nicméně žalobce byl ochoten náklady uhradit s tím, že poté bude uzavřena kupní smlouva. Žalovaný naopak uvedl, že mezi stranami nedošlo ke shodě o výši kupní ceny. Žalovaný navrhl kupní cenu [částka] mil., žalobce však tlačil na nižší cenu, kolem 40 mil. a požadoval zpracování znaleckého posudku, který si následně nechal na své náklady zpracovat. Po vyhotovení znaleckého posudku na cenu 45 mil. (dle tvrzení žalobce, žalovaný znalecký posudek neviděl), žalobce stále tlačil, že by cena měla být 40 mil. Následně žalovaný doslal nabídku vyšší o [číslo] mil., kterou upřednostnil. Žalovaný setrval na svém tvrzení, že s žalobcem se nijak konkrétně nedohodli, pokud advokátka žalobce zpracovala smluvní dokumentaci, je to zcela věcí žalobce a žalovaný takové náklady hradit odmítá. K pokladnímu dokladu předloženému jako důkaz úhrady ceny za zpracování znaleckého posudku, žalobce k dotazu soudu uvedl, že je na něm uvedeno jméno [jméno] [celé jméno žalobce], což je příbuzný žalobce. 5. Na poučení soudu dle § 118a odst. 1 a 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, že je povinen doplnit tvrzení, z jakého důvodu neuzavřel kupní smlouvu právě se žalobcem, kdy tento důvod nastal a zda, kdy a jakým způsobem tento důvod a skutečnost, že smlouvu se žalobcem neuzavře, žalovaný sdělil, žalovaný reagoval podáním ze dne [datum]. Uvedl, že mezi žalobcem a žalovaným nedošlo ke shodě ohledně výše kupní ceny. Dne [datum] žalovaný obdržel velmi dobrou finanční nabídku od společnosti [právnická osoba], na kterou přistoupil a své rozhodnutí bez zbytečného odkladu sdělil realitní makléřce žalobce. Dle jeho názoru nenastala situace, kdy se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, žalovanému nebyl žalobcem nikdy předložen písemný návrh předkupní smlouvy ani kupní smlouvy a žalovaný se vůči žalobci nedopustil nepoctivého jednání. 6. Žalobce byl soudem dle § 118 a odst. 1 a 3 o. s. ř. poučen, že je třeba, aby tvrdil podrobnosti o postupu při jednání o náležitostech kupní smlouvy, o jejíž uzavření měl žalobce se žalovaným zájem, jak daleko tato jednání dospěla, z jakých konkrétních okolností dovozoval jako vysoce pravděpodobné, že smlouvu s ním žalovaný uzavře a dále, aby prokázal, že žalobce uhradil náklady makléřce paní [příjmení] a náklady právního zastoupení [anonymizováno] [příjmení]. Na poučení soudu žalobce reagoval podáním ze dne [datum], ve kterém uvedl, že jednání o koupi Nemovitosti probíhala v průběhu února a března roku [rok]. V rámci jednání o ceně se účastníci dohodli, že žalovaný nechá zpracovat znalecký posudek. To vyplývá i z toho, že na faktuře znalce je příjemcem a objednatelem uveden žalovaný. Žalobce pak souhlasil, že pokud dojde k uzavření kupní smlouvy, náklady na znalce ponese on. Zpracovaný znalecký posudek byl doručen žalobci i žalovanému, což plyne z SMS komunikace paní [příjmení], ve které uvádí, že pan [příjmení] říkal, že až mu odhad přijde, tak si to projde a zavolá. Po doručení posudku proběhlo telefonické jednání mezi žalobcem a žalovaným o ceně a následně došlo ke schůzce v restauraci v období do [datum], na níž došlo k dohodě o podstatných náležitostech smlouvy. U této schůzky byla přítomna i paní [příjmení]. Z uvedeného žalobce dovozoval jako vysoce pravděpodobné, že smlouva bude uzavřena a pověřil proto [anonymizováno] [příjmení] přípravou smluvní dokumentace. Ta dokumentaci připravila a zaslala žalobci a makléřce paní [příjmení] [příjmení], která návrhy smluvní dokumentace zaslala žalovanému. E-mailem ze dne [datum] žalovaný doplnil poslední chybějící údaj do kupní smlouvy, kterým bylo číslo účtu pro úhradu kupní ceny. Zároveň byl sjednán na [datum] termín podpisu smlouvy. Současně však tentýž den, [datum] žalovaný sdělil makléřce [anonymizováno] [příjmení], že mu někdo nabídl vyšší cenu a tedy že smlouvu se žalobcem neuzavře. Zároveň prohlásil a přislíbil, že náklady na znalecký posudek uhradí. 7. Soud ve věci provedl následující listinné důkazy. Z výpisu z katastru nemovitostí vzal soud za prokázané, že pozemek parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], bydlení, vše zapsáno [stát. instituce], [stát. instituce], [územní celek], [katastrální uzemí], na [list vlastnictví], byl ke dni [datum] v podílovém spoluvlastnictví žalovaného (podíl ½) a paní [jméno] [příjmení] (podíl ½). Ke dni [datum] byl předmětný pozemek ve spoluvlastnictví paní [jméno] [příjmení] (podíl ½) a společností [právnická osoba] (podíl ½). Dle části E výpisu z katastru nemovitostí ze dne [datum] nabyla společnost [právnická osoba] pozemek kupní smlouvou ze dne [datum]. 8. Dle faktury [číslo] vystavené [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokátkou, dne [datum], byla žalobci za p