5 C 68/2020-175 — Okresní soud v Benešově

1. Dne [datum] podal žalobce ke zdejšímu soudu žalobu proti žalované o zaplacení částky [částka] s příslušenstvím z titulu vydání bezdůvodného obohacení, a to vrácení rezervační kauce. V odůvodnění žaloby uvedl, že žalobce jako spotřebitel a žalovaná v rámci svého podnikání jako realitní kancelář uzavřeli dne [datum] rezervační smlouvu č. [anonymizováno] [rok], ve které žalobce projevil zájem o budoucí koupi nemovitostí v obci [obec] a na důkaz zájmu o blokaci nemovitostí složil žalobce na bankovní účet žalované č. [bankovní účet] dne [datum] dohodnutou rezervační kauci ve výši [částka]. Žalobce následně nebyl spokojen s obchodním jednáním žalované, která vystupovala jako zprostředkovatel prodeje a rozhodl se, že od rezervační smlouvy dodatečně odstoupí s tím, že odstoupení zaslal žalované, kterou vyzval k vrácení složené rezervační kauce ve výši [částka] dopisem ze dne [datum]. Uvedl, že před podpisem smlouvy nebyl jako spotřebitel ze strany žalované poučen o tom, jaká má spotřebitelská práva. Žalovaná potvrdila převzetí výzvy a odstoupení, avšak reagovala nesouhlasně s tím, že smlouva není spotřebitelská, neboť byla uzavřena mezi žalobcem jako budoucím kupujícím a budoucími prodávajícími v zastoupení žalované. Žalovaná neměla povinnost žalobce poučovat o možnosti odstoupení, a proto jej považuje za neplatné a nevrátí ani rezervační poplatek. Dále uvedl, že žalovaná provedla zápočet svých nároků proti nároku žalobce, a to ve výši [částka] za jako tvrzenou náhradu škody a ve výši [částka] za náklady spojené s vypracováním smluv, současně vyzvala žalobce k úhradě dalších [částka]. Žalobce dále v žalobě uvedl, že k uzavření rezervační smlouvy došlo mimo obchodní prostory realitní kanceláře žalované, že smlouvu uzavíral jako spotřebitel, který nebyl o možnosti odstoupení poučen, proto měl právo od smlouvy odstoupit do 1 roku a 14 dnů od jejího uzavření, tedy rezervační smlouva byla platně zrušena od počátku s účinností od [datum]. Kromě toho uvedl, že nenese žádné další náklady žalované a jakákoliv ujednání o odměně či nákladech jsou vůči němu neplatná. Tvrzený nárok žalované z titulu ušlého zisku nelze proti nároku žalobce započítat, neboť jde o pohledávku nejistou a neurčitou, případně nesplatnou. Žalobce neporušil smlouvu ani zákon, pouze vykonal své právo na odstoupení od smlouvy. Žalobce dále uvedl, že odstoupením od rezervační smlouvy zanikl právní titul pro držení složené rezervační kauce ve výši [částka], a proto na straně žalované vzniklo bezdůvodné obohacení, které je povinna vrátit. 2. Okresní soud v Benešově ve věci vydal dne [datum rozhodnutí], pod [číslo jednací] platební rozkaz, proti kterému podala žalovaná včasný odpor. V odůvodnění odporu uvedla, že předmětná rezervační smlouva je inominátní a nejedná se o spotřebitelskou smlouvu, neboť zástupce žalované jednal na základě plné moci za prodávající manžele [příjmení] jako jejich zmocněnec. Odstoupení žalobce od rezervační smlouvy považuje za neplatné. Dále uvedla, že žalovaná uzavřela s manželi [příjmení] jako budoucími prodávajícími dne [datum] zprostředkovatelskou smlouvu, ve které se zavázala vyvíjet činnost směřující k uzavření kupní smlouvy a manželé [příjmení] se při naplnění smluvních ustanovení zavázali zaplatit žalované zprostředkovatelskou provizi. Dle čl. X písm. c) zprostředkovatelské smlouvy pak žalovanou zmocnili, aby uzavírala rezervační smlouvy, proto nepřekročila oprávnění zmocněnce. Žalobce se pokusil od rezervační smlouvy odstoupit účelově, neboť s manželkou koupili předmětné nemovitosti kupní smlouvou uzavřenou později dne [datum] za kupní cenu 8 mil. Kč, s právními účinky smlouvy ke dni [datum]. Žalovaná dostála smluvním závazkům, postupovala v souladu s rezervační smlouvou i se zprostředkovatelskou smlouvou uzavřenou s manželi [příjmení], a proto oprávněně započetla svoji existující pohledávku proti pohledávce žalobce dopisem ze dne [datum]. V rámci obrany žalovaná uplatnila jednostranný zápočet ve výši [částka] jako pohledávku proti žalobci z titulu smluvní pokuty s odkazem na článek III. smlouvy o rezervaci pro případ, že by soud neuznal nárok žalované z titulu propadné kauce. 3. Žalobce se ve věci vyjádřil podáním ze dne [datum], ve kterém uvedl, že rezervační smlouvu žalovaná uzavřela jako přímý účastník a nikoliv jako zmocněnec budoucích prodávajících. Žalobce uzavřel rezervační smlouvu jako spotřebitel, přičemž žalovaná ho nepoučila o možnosti odstoupit od této smlouvy za situace, kdy byla smlouva uzavřena mimo provozovnu zprostředkovatele v [obec]. Žalobce od smlouvy odstoupil z důvodu nespokojenosti s činností žalované, přičemž s právem na odstoupení od smlouvy nelze ze strany podnikatele spojit žádný postih, což žalovaná učinila, když dopisem ze dne [datum] uplatnila proti žalobci vykonstruovaný nárok za zpracování smluv ve výši [částka] a ušlý zisk v částce [částka]. Tento nárok je dle žalobce neurčitou a nejistou pohledávkou, která není způsobilá k započtení. První návrh kupní smlouvy obdržel žalobce po opakovaných urgencích a s budoucími prodávajícími jej vrátili žalované k přepracování pro pravopisné a faktické chyby. Rovněž další návrh kupní smlouvy byl dne názoru žalobce neuspokojivý, proto jej budoucí účastníci kupní smlouvy rovněž odmítli. Navrhli žalované, že kupní smlouvu vypracuje jiná advokátní kancelář, s čímž žalovaná nesouhlasila. Třetí předložený návrh kupní smlouvy definoval předmět prodeje tzv. úhrnkem, což dle názoru žalobce odporuje judikatuře, a proto se rozhodl od rezervační smlouvy odstoupit dopisem ze dne [datum], který došel žalované dne [datum]. K realizaci prodeje prostřednictvím žalované tak nedošlo. Z inzerce z průběhu září 2019 žalobce zjistil, že předmětné nemovitosti prodává jiná realitní kancelář. S touto kanceláří uzavřel dne [datum] smlouvu o rezervaci, složil na její účet dne [datum] rezervační zálohu ve výši [částka] a bez přispění žalované realizoval koupi dne [datum]. Popřel, že by při uzavření obchodu žalovanou obcházel. 4. Soud provedl důkazy, které hodnotil jednotlivě i ve vzájemné souvislosti podle § 132 o. s. ř. a zjistil následující skutkový stav: Žalovaná společnost [právnická osoba] [IČO] je v obchodním rejstříku vedeným Městským soudem v Praze zapsána od [datum]. Žalobce jako zájemce a žalovaná realitní kancelář uzavřeli dne [datum] rezervační smlouvu č. [anonymizováno] [rok]. Žalovaná je označena v záhlaví smlouvy jako zprostředkovatel pro manžele [jméno] a [jméno] [příjmení], kteří jsou v článku 1 Smlouvy označeni jako klienti a vlastníci dále specifikovaných nemovitostí – předmětu převodu. V článku 2 smlouvy se žalovaná jako zprostředkovatel zavázala předmětné nemovitosti ve prospěch zájemce blokovat s tím, že provize žalované ze smlouvy o zprostředkování činí [částka] a celková prodejní cena [částka]. Žalobce se jako zájemce zavázal složit nejpozději do 3 pracovních dnů od data podpisu smlouvy o rezervaci na účet zprostředkovatele předem dohodnutou rezervační kauci ve výši [částka], která mu bude v případě uzavření kupní smlouvy na výše uvedené nemovitosti odečtena z celkové ceny. Dle smlouvy vzal zájemce na vědomí, že prodávajícímu mohou blokací vzniknout neplánované náklady, škoda, popřípadě další neprodejnost nemovitosti v důsledku odmítnutí dalších vážných zájemců. V případě, že zájemce v termínu do konce blokace nemovitostí neuzavře s prodávajícími kupní smlouvu, připadá výše uvedená rezervační záloha ve prospěch zprostředkovatele bez náhrady (čl. 3 Smlouvy). Pro případ, že prodejce nepodepíše kupní smlouvu, je zprostředkovatel povinen zaplacenou kauci ve výši [částka] vrátit zájemci neprodleně poté, co se o této skutečnosti dozví. Pod otiskem razítka žalované a podpisu [anonymizováno] [jméno] [příjmení] je žalovaná označena jako zprostředkovatel, žalobce jako zájemce. Dále soud zjistil, a to ze zprostředkovatelské smlouvy uzavřené dne [datum], včetně dodatku ze dne [datum], že ji uzavřela žalovaná jako zprostředkovatel a manželé [jméno] a [jméno] [příjmení] jako zájemci o zprostředkování a spoluvlastníci specifikovaných nemovitostí. Účastníci smlouvy dohodli nabídkovou prodejní cenu [částka] a sjednali provizi ve výši [částka] bez DPH. Smlouvu uzavřeli na dobu 12 měsíců od data podpisu mimo provozovnu zprostředkovatele. V bodě 7 Smlouvy se žalovaná jako zprostředkovatel zavázala na základě této smlouvy vyvíjet činnost směřující k tomu, aby měl klient příležitost uzavřít s třetími osobami rezervační smlouvu, kupní smlouvu nebo smlouvu o budoucí kupní smlouvě na předmět převodu. Dodatkem ke smlouvě byla změněna nabídková cena na částku [částka] a provize zprostředkovatele na částku [částka], včetně DPH. Soud provedl důkaz výpisem z katastru nemovitostí [list vlastnictví] pro k.ú. [obec], [územní celek] a zjistil, že žalobce [celé jméno žalobce] a [jméno] [příjmení] jsou vedeni jako spoluvlastníci ve společném jmění manželů nemovitostí specifikovaných ve zprostředkovatelské smlouvě, a to na základě kupní smlouvy uzavřené dne [datum], s právními účinky zápisu ke dni [datum]. Jako př