4 C 100/2022-99 — Okresní soud v Benešově

1. Okresní soud v Benešově (dále jen soud prvního stupně) shora označeným rozsudkem uložil žalovanému povinnost, že je povinen vyklidit a vyklizený žalobkyni předat pozemek st. [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa], spolu se stavbou [adresa], především pak byt v přízemí této stavby, zapsaný na [list vlastnictví] pro k. ú. a obec Chocerady, vedený u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Benešov (dále jen,,předmětné nemovitosti“), a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I.) a uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku [částka] k rukám zástupce žalobkyně (výrok II.). 2. Soud prvního stupně vyšel ze skutkového zjištění, že dne [datum] byla mezi [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] jako pronajímateli a manželi [jméno] a [jméno] [příjmení], žalovaným a [jméno] [příjmení] jako nájemci uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl pronájem předmětných nemovitostí na dobu neurčitou za sjednané nájemné [částka] měsíčně. Vlastnicí předmětných nemovitostí se na základě kupní smlouvy ze dne [datum] uzavřené s prodávajícími [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], stala žalobkyně, kupní smlouva obsahovala prohlášení, že na nemovitost je vázána nájemní smlouva ze dne [datum]. Žalobkyně podáním ze dne [datum] sdělila nájemníkům podle nájemní smlouvy tj. manželům [příjmení], [jméno] [příjmení] a žalovanému, že je vlastnicí nemovitostí, za které jí není řádně hrazeno nájemné ve výši [částka] měsíčně, což považuje za zvlášť závažné porušení nájemní smlouvy, z toho důvodu nájemní smlouvu vypovídá bez výpovědní doby a vyzvala všechny nájemníky k odevzdání domu nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu. Výpověď obsahovala poučení o možnosti podat námitky proti této výpovědi a o právu nechat přezkoumat oprávněnost výpovědi soudem v určené lhůtě. Žalovaný sdělil žalobkyni, že s výpovědí nesouhlasí, protože užívá pouze část nemovitostí; třetí podlaží pronajímá žalobkyně třetí osobě, a v rámci této změny po dohodě s žalobkyní žalovaný hradí od srpna 2020 nájemné ve výši [částka] měsíčně. Námitky proti výpovědi žalobkyně zamítla. 3. Z hlediska právního posouzení soud uzavřel s odkazem na k věci se vztahující ustanovení § [číslo], § [číslo], § [číslo], § [číslo] odst. l, § [číslo], [ustanovení pr. předpisu], že mezi původními vlastníky a žalovaným společně s jeho rodiči a dalšími obyvateli předmětné nemovitosti byla uzavřena platná nájemní smlouva dne [datum] se sjednaným nájemným [částka] zahrnující celou nemovitosti rozdělenou na tři bytové jednotky. Žalobkyně nabyla do svého vlastnictví předmětnou nemovitost na základě kupní smlouvy ze dne [datum], od této doby na žalobkyni přešla původní nájemní smlouva, která zůstala v souladu s ustanovením § 2221 odst. l o. z. v platnosti. Žalobkyně žalovanému a dalším nájemníkům předmětné nemovitosti dopisem ze dne [datum] vypověděla nájemní smlouvu, námitky žalovaného proti výpovědi zamítla. Žalovaný nevyužil možnosti přezkoumat oprávněnost výpovědi soudem, výpověď z nájmu ze dne [datum] je proto právním jednáním, které obsahuje všechny zákonné náležitosti, žalovaný neplní svoji povinnost vyplývající z nájemní smlouvy, zasahuje tak bezdůvodně do vlastnického práva žalobkyně a soud proto žalobě vyhověl. Lhůtu plnění určil soudu podle § 160 odst. l o. s. ř. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud prvního stupně podle § 142 odst. l o. s. ř. tak, že ve věci zcela úspěšné žalobkyni přiznal náhradu nákladů řízení. 4. Proti tomuto rozsudku podal žalovaný včasné odvolání, ve kterém namítá, že napadený rozsudek spočívá na nesprávném právním posouzení věci, protože žalovaný považuje výpověď ze dne [datum] za zdánlivou ve smyslu § 2291 odst. 3 o. z., neboť žalobkyně před podáním výpovědi nevyzvala žalovaného, aby v přiměřené době odstranil údajné závadné chování. Žalovaný s odkazem na k věci se vztahující judikaturu namítá, že výzva je hmotněprávní podmínkou podání výpovědi podle § 2291 o. z., soud musí k námitce nicotnosti (zdánlivosti) ve výpovědi přihlížet vždy a tuto námitku lze podat kdykoliv a v jakémkoliv řízení. Ustanovení § 2290 o. z. nebrání tomu, aby soud ke zdánlivosti výpovědi přihlédl i v jiném řízení, námitka zdánlivosti je nájemci zachována i když se výpovědi nebránil v řízení o neoprávněnost výpovědi podle § 2290 o. z. Žalovaný se v odvolání vyjadřuje s odkazy na komentářovou literaturu a soudní praxi k výkladu ustanovení § 2291 odst. 3 o. z. tak, že zákon stanoví dvě podmínky pro výpověď nájmu bez výpovědní doby, které musí být splněny současně pro okamžité zrušení nájmu. Žalobkyně nepopřela tvrzení žalovaného, že jej před výpovědí nevyzvala k úhradě dluhu a v řízení nebyl proveden žádný důkaz ani nijak nevyšlo najevo, že by žalobkyně takovou výzvu vůči žalovanému učinila. Žalovaný má za to, že není dán žádný z důvodů, které žalobkyně uplatňuje v žalobě na vyklizení, žalovaný má trvající platný důvod – nájem založený nájemní smlouvou ze dne [datum], a k výpovědi obsažené v dopisu žalobkyně ze dne [datum] se nesmí přihlížet, protože před tím neučinila žalovanému výzvu podle § 2291 odst. 3 o. z. Žalovaný proto navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobu v celém rozsahu zamítne. 5. Žalobkyně ve vyjádření k odvolání žalovaného odkázala na rozbor ustanovení § 22291 odst. 3 o. z., který provedla již ve vyjádření ze dne [datum] s tím závěrem, že nebylo povinností žalobkyně vyzývat žalovaného k nápravě závadného stavu, neboť postačilo, pokud ve výpovědi vymezila důvod porušení povinnosti ze strany nájemce. Žalobkyně je nadále přesvědčena o tom, že žalovaný užíval předmětnou část nemovité věci bez jakéhokoliv právního důvodu a právě z toho důvodu má žalobkyně právo žalovat žalovaného o vyklizení domu. Původní nájemní smlouva ze dne [datum] totiž pozbyla platnosti z důvodu obsahové změny stávajícího závazku, kdy předmětem nájmu již nebyl celý dům a rovněž z důvodu změny subjektu. Žádná nová nájemní smlouva ani změna původní nájemní smlouvy nebyla ani ústně ani písemně s žalovaným ujednána. Žalobkyně proto navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně jako správný potvrdil. 6. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno oprávněnou osobou a včas (§ 202 a contr., § 201, § 204 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně a řízení, které jeho vydání předcházelo podle ust. § 212 a § 212a občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání žalovaného je důvodné. 7. Skutková zjištění soudu prvního stupně jsou správná, odvolací soud z dokazování provedeného soudem prvního stupně vycházel, dospěl však k jiným právním závěrům než soud prvního stupně. 8. Soud prvního stupně správně uzavřel, že žalobkyně se stala na základě kupní smlouvy ze dne [datum] vlastnicí předmětných nemovitostí a přešly na ní v souladu s ustanovením § 2221 o. z. práva a povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy ze dne [datum], jejíž existence je deklarována v kupní smlouvě. Nájemní smlouva uzavřená mezi [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako pronajímateli a manželi [jméno] a [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a žalovaným jako nájemci ze dne [datum] byla uzavřena za předcházející právní úpravy jako společný nájem více osob podle § 700 zák. č. 40/1964 Sb. občanský zákoník účinný od 31. 12. 2013. Ode dne nabytí účinnosti zák. č. 89/2012 Sb. občanský zákoník účinný od 1. 1. 2014, se pak právní režim společného nájmu řídí v souladu s ustanovením § 3074 odst. l o. z. současnou právní úpravou (§ 2270 a § 2271 o. z.); způsoby a podmínky skončení nájmu se tak posuzují podle ustanovení § 2280 a násl. o. z. 9. Podle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. 10. Podle § 2291 odst. 3 o. z. neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popř. odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží. 11. Z § [číslo] odst. l a § 2291 odst. l o. z. je zřejmé, že zákon rozlišuje různé stupně intenzity porušení povinností nájemce a s tím související podmínky, za nichž může pronajímatel nájem bytu vypovědět. Pouhé,,běžné“ porušení povinností není spojeno s naplněním žádného výpovědního důvodu. [příjmení] pronajímatel mohl nájem vypovědět, musí nájemce porušit své povinnosti alespoň hrubým způsobem. V takovém případě mu pronajímatel může dát výpověď s tříměsíční výpovědní dobou (§ 2288 odst. l písm. a) o. z.) a výpověď nemusí předcházet žádné upozornění pronajímatele ani žádná výzva ke zjednání nápravy (§ 2288 o. z.). Má-li pronajímatel za to, že nájemce porušil své povinnosti zvlášť závažným způsobem, tedy naprosto zásadně, může mu dát výpověď bez výpovědní doby. Před tím, než přistoupí k podání výpovědi, však musí podle § 2291 odst. 3 o. z. vyzvat nájemce, aby své závadné chování odstranil (popř.