4 C 461/2021-537 — Okresní soud v Benešově

1. Žalobci se u zdejšího soudu domáhali vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům částku , částka, . Svůj návrh odůvodnili tím, že dne , datum, zakoupili od žalobkyně nemovitosti, a to pozemek st.p.č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , pozemek st.p.č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, a pozemky p.č. , Anonymizováno, , p.č. , Anonymizováno, , p.č. , Anonymizováno, a p.č. , Anonymizováno, , všechny zapsané na LV č. , hodnota, pro katastrální území a obec , adresa, , vedené u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, -, Anonymizováno, , a to za kupní cenu , částka, . Ještě předtím dne , datum, uzavřeli s žalovanou rezervační smlouvu na koupi těchto nemovitostí. Nedlouho po koupi nemovitostí začali zjišťovat, že stavba rodinného domu, ale i pozemky, trpí několika vadami, na které je žalovaná neupozornila a poté, co jí o těchto vadách informovali a vytkli je, žalovaná jejich existenci popřela. Kvůli tomu také uzavřeli s žalovanou dodatek ke kupní smlouvě, o vzdání se práva na zaplacení smluvní pokuty za prodlení s výmazem zástavního práva a o vzdání se práva žalované, jakožto prodávající, nároku na úhradu zákonného úroku z prodlení z doplacení kupní ceny. V té době totiž měli žalobci již uzavřenou smlouvu o čerpání hypotečního úvěru se smluvní pokutou , částka, při jeho nevyčerpání. Zároveň uzavřeli novou smlouvu o advokátní úschově, v níž se dohodli, že částka , částka, bude ponechána v úschově jako zádržné na náklady případných nároků žalobců z vad nemovitostí, a to v návaznosti na znalecké zhodnocení. Znalci oslovení účastníky řízení se však ve svých závěrech neshodli. Ani třetí revizní znalecký posudek zadaný schovatelkou advokátkou , Jméno zainteresované osoby 0/0, se při svých závěrech s předchozími znalci neshodl. V průběhu vypracovávání znaleckých posudků pak žalobci zjistili další skryté vady nemovitostí. Původně žalované vytkli 1) vznik zvýšené vlhkosti a plísně uvnitř domu a související znehodnocení dřeva, 2) vadné provedení podlahy – nedostačující parametry podlahy, zejména chybějící část betonu a nedostatečná izolace, 3) špatné sedání stavby domu, 4) nesprávný energetický štítek (nikoliv písmeno B jak bylo deklarováno žalovanou v nabídkovém inzerátu), následně pak žalované vytkli vady: 5) špatná kvalita vody, 6) vlastní vrtaná studna postavená bez stavebního povolení, 7) chybějící zadržovací jímka – akumulační nádrž s přesahem do vsaku, 8) biologické napadení dřeva, 9) vysoká hladina vody a vyvěrající pramen. Dopisem pak žalobci u žalované uplatnili slevu z kupní ceny , částka, s přihlédnutím k zádržnému v advokátní úschově ve výši , částka, . Celkem tedy po žalované požadovali částku , částka, , přičemž tato cena vychází s odborného ocenění jednotlivých vad, které si nechali žalobci zpracovat. U všech vytknutých vad žalobci dovozovali, že se jedná o vady skryté, na které v době prodeje nemovitostí a jejich převzetí nemohli běžnou prohlídkou přijít. Jednotlivé vady pak podrobněji popsali a také popsali, jak se o jejich odstranění pokoušeli domluvit s žalovanou. V neposlední řadě pak vyčíslili náklady na odstranění jednotlivých vad či jejich eliminaci.2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila, navrhla její zamítnutí. Bránila se tím, že žalobci měli možnost si před koupí nemovitosti prohlédnout a zjistit, v jakém stavu se nemovitosti nalézají, což také potvrdili v kupní smlouvě. Ze strany žalované pak nebyla poskytnuta záruka na jakost nemovitosti ani nemovitosti neprodávala v určitě ujednané jakosti či provedení. Nemovitost byla žalobcům předána dne , datum, a v době předání nebyli žalobci vytknuty žádné vady. Potvrdila uzavření dodatku ke kupní smlouvě a též smlouvy o úschově, avšak důvody, které k tomu vedly, spatřovala v jiných skutečnostech. Má za to, že existenci vad vyvrátily znalecké posudky, které si nechali zpracovat. Reklamaci druhého souboru vad ze dne , datum, , která jí byla doručena , datum, , pak odmítla jako nedůvodnou. Bránila se mimo jiné tím, že nikdy nedeklarovala soulad stavby rodinného domu s projektovou dokumentací. Naopak je upozorňovala, že stavbu neprováděla zcela podle projektu. Namítala též, že žalobci si nikdy nevymínili žádné určité konkrétní vlastnosti nemovitosti před jejich koupí. Tudíž žalovaná nemá za to, že by nemovitosti tvrzenými vadami trpěly. Žalovaná napadala též charakteristiku jednotlivých vad, které nepovažovala za nezjevné, kterých by si kupující při běžné opatrnosti nemohl všimnout. Bránila se též, že žalobci neprokázali, že nemovitosti trpěly vadami v době jejich předání žalobcům a v neposlední řadě, že by tvrzené vady včas vytknuli žalované, tedy že je nereklamovali bez zbytečného odkladu.3. Soud z provedených důkazů, jež hodnotil jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti podle § 132 Občanského soudního řádu (dále o.s.ř.) vzal za prokázané, že dne , datum, mezi sebou účastníci uzavřeli rezervační smlouvu na koupi nemovitostí zapsaných na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , vedeného u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, , a to p.č. , Anonymizováno, , p.č. , Anonymizováno, , p.č. , Anonymizováno, a p.č. , Anonymizováno, se stavbou rodinného domu č.p. , Anonymizováno, , v níž se strana prodávají zavázala prodat nemovitosti kupujícím za podmínek stanovených smlouvou, a to za částku , částka, . Prodávající zde výslovně prohlásila, že ji nejsou známy žádné vady nemovitostí, na které by kupujícího neupozornila, a dále prohlásila, že na nemovitosti neváznou žádná zástavní práva, věcná břemena, práva z nájemních smluv ani jiná práva třetích osob, která by bránila převodu nemovitosti a která by nebyla známa kupující straně. Datum, do kdy měla být smlouva uzavřena, není uvedeno. Kupní smlouva byla následně uzavřena dne , datum, za účasti advokáta , Jméno zainteresované osoby 0/0, , který ověřoval pravost podpisů. V kupní smlouvě jsou pak nemovitosti specifikovány již v souladu se zápisem v katastru nemovitostí na LV č. , hodnota, pro obec a katastrální území , adresa, , vedeného Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, kraj, Katastrálním pracovištěm , adresa, -, Anonymizováno, (to vyplývá též z výpisu z katastru nemovitostí) a nemovitosti jsou zde označeny jako pozemek st.p.č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , pozemek st.p.č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , pozemek p.č. , Anonymizováno, , p.č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , p.č. , Anonymizováno, a p.č. , Anonymizováno, . Prodávající v kupní smlouvě prohlásila, že na nemovitosti vázne zástavní právo, jehož výmaz zajistí nejpozději ve lhůtě 3 měsíců ode dne uzavření kupní smlouvy pod smluvní pokutou , částka, . Prodávající dále ve smlouvě prohlásila, že na nemovitostech neváznou žádné právní vady a že kupující se seznámili se stavem nemovitostí, včetně jejich součástí a příslušenství. Kupující naopak prohlásili, že si nemovitosti včetně součástí a příslušenství řádně prohlédli, seznámili se s jejich faktickým a i právním stavem, který je jim znám, a že se sami na svůj náklad řádně prověřili kvalitu a stav rodinného domu a v takovém prověřeném stavu jej kupují. Strany si rovněž ujednaly, že nebezpečí vzniku škody na nemovitostech přechází z prodávajícího na kupujícího okamžikem podpisu předávacího protokolu. Z předávacího protokolu pak vyplývá, že dne , datum, došlo mezi žalobcem a žalovanou k předání nemovitostí s tím, že žalobce byl seznámen se stavem nemovitostí a zahrady a přihlásí se též na , Jméno zainteresované osoby 0/0, . Byl zaznamenán stav elektroměru a předáno též vybavení domu v podobě kuchyňské linky, sporáku a sanity.4. Z prvního dodatku ke kupní smlouvě vzal soud za prokázané, že dne , datum, zúčastněné strany částečně nahradily své dosavadní závazky novými, a dohodly se na tom, že do , datum, uzavřou novou smlouvu o advokátní úschově na částku , částka, , získanou prostřednictvím hypotéčního úvěru, a to nejpozději do , datum, , přičemž částka , částka, měla být schovatelem uvolněna ve prospěch prodávající a zbývající částka , částka, bude ponechána v úschově na případné náklady z nároku kupujících na slevu z kupní ceny v důsledku skrytých vad. Dále se dohodly, že v souvislosti s prodlením kupujícího vzdává se prodávající nároku na úhradu zákonného úroku z prodlení či jiných nároků s prodlením spojených a kupující se vzdávají práva na úhradu smluvní pokuty v souvislosti s prodlením prodávající s výmazem stávajícího zástavního práva, jakož i jiných nároků s nimi spojených. Současně kupující v tomto dodatku vymezili první čtyři skryté vady, které na nemovitosti objevili, a to 1) vznik zvýšené vlhkosti a plísně uvnitř , právnická osoba, tím související znehodnocení dřeva, 2) zjištění vadného provedení podlahy – nedostatečné parametry – chybějící část betonu a nedostatečná tepelná izolace, 3) špatné sedání stavby domu, 4) neodpovídající energetický štítek domu, označený písmenem B.5. Z