5 C 211/2025-128 — Okresní soud v Benešově

1. Dne , datum, podali žalobci k Okresnímu soudu v Benešově žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu proti žalované. Konkrétně uvedli, že žalovaná dala žalobci a) dne , datum, výpověď z nájmu pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, – rodinný dům a pozemku parc. č. , Anonymizováno, , vše zapsáno u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „Dům“), která byla žalobci a) doručena dne , datum, . Dopisem ze dne , datum, žalobce a) zaslal žalované námitky proti výpovědi. Žalobci s výpovědí nesouhlasí, neboť mají za to, že je neoprávněná a neplatná. Neoprávněnost žalobci shledávají v neexistenci výpovědního důvodu. Výpovědním důvodem má být podle žalované nutnost uspokojit své vlastní bytové potřeby. To žalobci odmítají, jelikož s žalovanou několikrát komunikovali o tom, že žalovaná chce Dům prodat a z výtěžku si následně pořídit byt. Žalovaná dokonce nabízela Dům k odprodeji přímo žalobcům, k čemuž nakonec nedošlo, neboť žalovaná nenašla vhodný byt ke koupi (za peníze z prodeje Domu) a zároveň nedošlo ke shodě na ceně Domu. Poté se v roce , Anonymizováno, žalobci a žalovaná dohodli na dodatku nájemní smlouvy, který změnil nájem na dobu určitou na nájem na dobu neurčitou, Žalovaná Dům nabídla ke koupi nejprve žalobcům, ti odmítli, jelikož právě koupili sousední pozemek, a i kdyby tomu tak nebylo, částka (, částka, ) požadovaná žalovanou jim přišla příliš vysoká. Žalovaná jim oznámila, že přesto Dům nabídne veřejně k prodeji a proto potřebuje, aby žalobci ukončili nájem a vystěhovali se. S tím žalobci nesouhlasili a nabízeli např. možnost hypotéky, kterou by z části platil nájem Domu. To žalovaná odmítla. Následně jim nabídla, že když ukončí nájemní dohodu, poskytne jim pětiměsíční výpovědní dobu. Pokud tak neučiní, zašle jim výpověď s tříměsíční výpovědní dobou. Později se účastníci na ukončení nájmu nedohodli a žalovaná zaslala žalobci a) výpověď z nájmu, ve které uvedla jako důvod užívání domu pro vlastní bytovou potřebu. Žalobce a) e-mailem sdělil žalované, že s výpovědí nesouhlasí a považuje jí za neplatnou a neoprávněnou. Poté písemně dopisem ze dne , datum, zaslal žalobce a) žalované námitky proti výpovědi, namítal také absolutní neplatnost výpovědi pro rozpor s dobrými mravy a z důvodu chybějícího úplného a řádného poučení nájemce o právu podat návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem a ve lhůtě pro podání návrhu dle občanského zákoníku a dále z důvodu, že výpověď byla doručena pouze jednomu z manželů.2. Dne , datum, podali žalobci návrh na nařízení prvního setkání se zapsaným mediátorem. Domnívají se, že smírné řešení je stále možné, a to z důvodu, že několikrát mezi nimi a žalovanou došlo k zahájení jednání o alternativních možnostech vyřešení situace, které však v závěru ztroskotalo. Setkání s mediátorem by dle jejich názoru molo vést ke zdárnému smírnému řešení, kdy mediátor pomůže vyřešit jednotlivé body sporu, na kterých nepanuje shoda.3. Žalovaná se ve věci vyjádřila podáním ze dne , datum, tak, že činí nesporným uzavření nájemní smlouvy ze dne , datum, s následnými dodatky s žalobcem a). Žalobce a) za trvání nájmu uzavřel manželství s žalobcem b), čímž vzniklo společné nájemní právo. Žalovaná činí nesporným také to, že písemným jednáním ze dne , datum, dala žalobci a) výpověď z předmětu nájmu. Tato výpověď byla adresovaná pouze žalobci a), nikoli žalobci b). Uvedla, že žalobcům zaslala novou výpověď, která jim byla doručena dne , datum, a dne , datum, . Důvod pro další vedení tohoto soudního sporu dle názoru žalované tak odpadl a žaloba je nepřípustná. Dále uvedla, že žalobcům uplynula lhůta k podání námitek proti první výpovědi. Lhůta pro podání námitek proti první výpovědi dle žalované uplynula dne , datum, , a proto následující den právo žalobců domáhat se soudní ochrany zaniklo. K návrhu na nařízení setkání se zapsaným mediátorem se žalovaná vyjádřila podáním, došlým soudu dne , datum, . Tento postup odmítla. Vzhledem k výpovědnímu důvodu (uspokojení vlastních bytových potřeb), není možné věc řešit jinak než ukončením nájmu žalobců. Zopakovala, že je žaloba nepřípustná.4. Žalobci reagovali na repliku žalované ze dne , datum, podáním ze dne , datum, , nesouhlasí s tvrzením, že žalobce a) podal námitky opožděně, jelikož ve výpovědi ze dne , datum, žalovaná uvedla, že námitky může podat do dvou měsíců od doručení výpovědi, nikoli pouze do jednoho měsíce, jak tvrdila v replice k žalobě. Nad to žalované b) nebyla výpověď adresována a doručena vůbec (což žalovaná nepopírá), proto nemohla žalovaná b) vznášet námitky.5. Podáním ze dne , datum, žalobci reagovali na odmítnutí návrhu na mediaci ze strany žalované. Zopakovali, že mimosmluvní řešení sporu je dle jejich názoru možné, jelikož s žalovanou před podáním žaloby několikrát jednali o možnostech řešení. Naposledy měla žalovaná projevit zájem o smírné řešení dne , datum, .6. Žalovaná v podání ze dne , datum, setrvala na tom, že námitky byly podány opožděně, a proto je žaloba nepřípustná. Dále je žaloba dle žalované také neoprávněná, což vyvozuje z aplikace rozsudku Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ve spojení s § 2289 o. z. Žalovaná dále odmítá, že by tvrzený výpovědní důvod byl účelový, jelikož došlo k několika změnám, které způsobují naléhavost její bytové potřeby. Jedná se především o změny v sociálně ekonomické oblasti v rámci ČR, dále vzniklou nejistotu v jejím zaměstnání a také dlouhotrvající zdravotní problémy. Z tohoto důvodu je pro ni nevlastnické bydlení dále neúnosné, především v situaci, kdy má možnost nastěhovat se do vlastní nemovitosti.7. Soud provedl důkazy, které hodnotil jednotlivě i ve vzájemné souvislosti podle § 132 o. s. ř. a zjistil následující skutkový stav: Z výpisu z katastru nemovitostí vzal za prokázané, že vlastníkem předmětu nájmu je žalovaná. Z nájemní smlouvy vzal za prokázané, že ji uzavřel žalobce a) , Jméno žalobce A, jako nájemce s žalovanou , Jméno žalované, dne , datum, . Ke smlouvě byl dne , datum, uzavřen dodatek č. , hodnota, , jímž se změnila doba nájmu od , datum, do , datum, . Dne , datum, došlo k uzavření dodatku č. , hodnota, , kterým se zvýšilo nájemné o roční míru inflace, zvýšení záloh na služby, a především došlo ke změně nájmu z doby určité na dobu neurčitou (z nájemní smlouvy včetně dodatků). Mezi stranami je nesporné, že za trvání nájmu došlo k uzavření manželství mezi žalobci, čímž vzniklo společné nájemní právo žalobců. Dále soud vzal za prokázané, že žalovaná zaslala žalobci a) výpověď z nájmu pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, a pozemku pac. č. , Anonymizováno, vše v k. ú , adresa, . Ve výpovědi uvedla jako důvod uspokojení vlastní bytové potřeby, výpovědní dobu stanovila tříměsíční. Dále žalobce a) poučila, o „možnosti podat námitky do dvou měsíců ode dne obdržení výpovědi, na základě nichž může soud přezkoumat, zdali je podaná výpověď oprávněná“ (z výpovědi z nájmu domu pronajímatelem ze dne , datum, ). Žalobce a) podal proti výpovědi námitky dne , datum, (z námitek ze dne , datum, a podacího lístku).8. Při právním posouzení věci soud vycházel z ustanovení § 2286 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen o. z.), podle kterého výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.9. Pronajímatel může podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. mimo jiné vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době, jestliže má být byt užíván pronajímatelem. podle odst. 3 téhož ustanovení uvede výpovědní důvod ve výpovědi.10. Podle § 2290 o. z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.11. Podle § 745 o. z., je-li obydlím manželů dům nebo byt, k němuž měl jeden z manželů ke dni uzavření manželství nájemní právo, vznikne uzavřením manželství k domu nebo bytu oběma manželům společné nájemní právo.12. , adresa, mravy soud posoudil dle § 8 o. z., podle kterého zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany a dle § 580 odst. 1 o. z., podle kterého je neplatné právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje. Podle převažujícího výkladu výkon práva v rozporu s dobrými mravy znamená, že se ocitá v rozporu s uznávaným míněním rozhodující částí společnosti, které ve vzájemných vztazích mezi lidmi určuje, jaký má být výkon práv tak, aby byl v souladu se základními a obecně respektovanými zásadami mravního řádu demokratické společnosti (zásada slušnosti, poctivosti, četnosti, vzájemná úcta, tolerance,