8 C 486/2024-85 — Okresní soud v Benešově

1. Žalobce se domáhal vydání rozsudku, kterým bude žalovanému uloženo zaplatit částku , částka, s příslušenstvím. Uváděl, že žalobce je vlastníkem nemovitosti – pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , zapsaného na LV č. , hodnota, pro obec , adresa, , k.ú. , adresa, , , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, katastrální pracoviště v , Anonymizováno, (dále jen „Pozemek Žalobce“). Žalovaný je vlastníkem nemovitosti – pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , zapsaného na LV č. , hodnota, pro obec , adresa, , k.ú. , adresa, , , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, katastrální pracoviště v , Anonymizováno, (dále jen „Pozemek Žalovaného“). , jméno FO, Žalobce (, Anonymizováno, m2) a , jméno FO, Žalovaného (, Anonymizováno, m2) stojí stavba Žalovaného bez čp / č. ev., zemědělská stavba (dále jen „Stavba“). Žalovaný tak užívá Pozemek Žalobce v celém rozsahu pro umístění Stavby, a to pro jeho podnikatelské účely. Mezi stejnými účastníky již u nadepsaného soudu proběhl v minulosti po právní stránce zcela shodný soudní spor, který se ale týkal jiného časového období. V tomto řízení byl zpracován znalecký posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , ze dne , datum, č. , hodnota, , Anonymizováno, (dále jen „Znalecký posudek“), kterým bylo stanoveno obvyklé nájemné pro rok , Anonymizováno, ve výši 6 % z hodnoty pozemku, tedy , částka, /m2/měsíc. Pro minulé roky byla Znaleckým posudkem výše obvyklého nájemného za Pozemek Žalobce stanovena přepočtem pomocí , Anonymizováno, , který kopíruje změny cen u realizovaných cen stavebních pozemků. Znalecký posudek určil, že „Pro další roky (, Anonymizováno, a další) by měla být částka současného nájemného valorizována, upravena indexem nárůstu cen pozemků, např. , Anonymizováno, .“ Žalovaný hradil Žalobci částky obvyklého nájemného za Pozemek Žalobce vždy ke konci měsíce června za rok předcházející, a to v platbách dne , datum, uhradil částku , částka, , dne , datum, uhradil částku , částka, , dne , datum, uhradil částku , částka, , dne , datum, uhradil částku , částka, a dne , datum, uhradil částku , částka, , kdy nereflektoval valorizaci částky obvyklého nájemného, jak bylo uvedeno ve Znaleckém posudku. S ohledem na , Anonymizováno, (později ČSOB index) došlo k růstu cen pozemků, čímž došlo rovněž k růstu obvyklého nájemného. Rozdíl mezi reálně uhrazenými částkami za užívání , jméno FO, Žalobce Žalovaným a hodnotou obvyklého nájemného valorizovaného indexem nárůstu cen činí u nájemného hrazeného v červnu roku , Anonymizováno, za období , datum, - , datum, (index , Anonymizováno, ) částku , částka, ; u nájemného hrazeného v červnu roku , Anonymizováno, za období , datum, - , datum, (index , Anonymizováno, částku , částka, a u nájemného hrazeného v červnu roku , Anonymizováno, za období , datum, - , datum, (index , Anonymizováno, ) částku , částka, , tedy celkem , částka, .2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Má za to, že valorizaci obvyklého nájemného podle indexu nárůstu cen pozemků, jak jej stanovil znalecký posudek, nelze bez dalšího akceptovat. Tento argument totiž opomíjí zásadní okolnost, že právní vztah mezi účastníky není nájemním vztahem v pravém slova smyslu, nýbrž právním vztahem založeným na bezdůvodném obohacení ve smyslu ust. § 2991 občanského zákoníku. Tvrzení, že objektivní růst cen pozemků automaticky implikuje nutnost navyšování obvyklého nájemného, představuje zjednodušený a právně reduktivní přístup. , jméno FO, závěr je v rozporu s ekonomickou realitou i se základními zásadami spravedlivého uspořádání majetkových vztahů. Mechanická představa, že tržní hodnota pozemku sama o sobě determinuje výši nájemného, vychází z mylného ztotožnění hodnoty věci jako předmětu vlastnického práva s její užitnou hodnotou v konkrétním právním kontextu. Tato úvaha opomíjí také to, že užívací benefit z cizí věci, který má být předmětem peněžité náhrady, se odvíjí od faktického rozsahu využitelnosti věci, a nikoli od její obecné tržní ceny. V posuzované věci je pozemek zastavěn stavbou jiného vlastníka – žalovaného – což zásadním způsobem omezuje možnost jeho jiného užití. Právní i faktické možnosti vlastníka pozemku s tímto pozemkem nakládat jsou výrazně redukovány. Nelze jej volně prodat, zastavit, přestavět, ani jej reálně pronajmout třetí osobě. Takové omezení právního panství musí být nezbytně promítnuto do výše náhrady, jinak by došlo k deformaci principu proporcionality.3. Mezi účastníky bylo nesporné, že v žalovaném období byl užíván Pozemek Žalobce, a to Stavbou Žalovaného o výměře , Anonymizováno, m2. Rovněž je mezi nimi nesporné, že na bezdůvodné obohacení za užívání pozemku žalovaný uhradil dne , datum, částku , částka, , dne , datum, částku , částka, a dne , datum, částku , částka, .4. Rozsudkem Okresního soudu v , Anonymizováno, č.j. , spisová značka, bylo prokázáno, že žalovanému bylo uloženo zaplatit žalobci částku , částka, s příslušenstvím, kdy soud vzal za prokázané, že žalobce užíval v období od , datum, do , datum, Pozemek Žalobce bez existence odpovídajícího právního nástroje upravujícího vztahy účastníků. Za toto období činila výše obvyklé ceny užívacího práva za Pozemek Žalobce částku , částka, . Při určení náhrady soud vycházel Posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , ze kterého zjistil, že obvyklé nájemné , jméno FO, Žalobce za období od , datum, do , datum, činilo celkem částku , částka, (v jednotlivých letech , částka, , , částka, a , částka, ). Tuto obvyklou cenu znalec stanovil porovnávací metodou se zohledněním tržních vlivů. Pokud jde o porovnávané vzorky, znalec použil dva vzorky s nabídkovou cenou, které upravil koeficientem 0,85, a dva vzorky s realizovanou cenou. K výpočtu nájemného pak , tituly před jménem, , jméno FO, použil metodu simulovaného nájemného z obvyklé ceny pozemků. Soud uzavřel, že Posudek , tituly před jménem, , jméno FO, splňuje zákonné náležitosti a obsahově vyhovuje právní úpravě a judikatuře Nejvyššího soudu.5. Z Posudku , tituly před jménem, , jméno FO, včetně jeho výslechu při jednání soudu pod sp. zn. , spisová značka, ze dne , datum, soud zjistil, že znalec pro rok , Anonymizováno, určil obvyklé nájemné ve výši 6% z hodnoty pozemku, tj. 6% z částky , částka, , tedy , částka, /m2/rok. Měsíčně pak 1/12 z částky , částka, , tj. , částka, /m2/měsíc. Pro minulé roky hodnotu upravil pomocí HB indexu, který kopíruje změny cen u realizovaných cen stavebních pozemků. Dále znalec uvedl, že pro další roky (, Anonymizováno, a další) by měla být částka současného nájemného valorizována, upravena indexem nárůstu cen pozemků, např. , Anonymizováno, . Při výpovědi pak znalec uvedl, že použil jsem metodu simulovaného nájmu, tedy postupoval tak, že stanovil obvyklou cenu pozemku a z ní jsem potom vycházel při stanovení nájemného za pomocí stanovení sazby z celé hodnoty pozemku. Nejprve zjistil, kde se pozemek nachází, kdy se jedná o plochy výroby a skladování. Dále postupoval tak, že našel srovnatelné pozemky, které porovnával za použití koeficientů, které zohledňují jednotlivé odlišnosti pozemků. Pokud byla cena starší, tak ji upravil , Anonymizováno, , který říká, jak se mění realizované ceny v rámci celé ČR v čase. Tímto způsobem dospěl k obvyklé ceně pozemku. Pro jednotlivé roky použil opět , Anonymizováno, , který považuje za nejlepší a nejpřesnější, neboť Hypoteční banka má největší objemy transakcí, je to nejlepší zdroj.6. Komunikací mezi účastníky bylo prokázáno, že žalobce vyzval žalovaného k zaplacení žalované částky před podáním žaloby, a to dopisem ze dne , datum, .7. Výpisem ČSOB indexu (dříve HB indexu) bylo prokázáno v období od , datum, – , datum, byl index , Anonymizováno, , v období od , datum, – , datum, byl index , Anonymizováno, a v období od , datum, – , datum, byl index , Anonymizováno, .8. Při právním posouzení věci soud postupoval podle ustanovení Občanského zákoníku 89/2012 Sb. , jméno FO, zjištěný skutkový stav soud aplikoval ustanovení § 2991 odst. 1 o.z., dle něhož ten, kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení se bezdůvodně obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám. Podle § 2999 odst. 1 věta první o.z. není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. Podle § 1958 odst. 2 o.z. neujednají-li si strany, kdy má dlužník splnit dluh, může věřitel požadovat plnění ihned a dlužník je poté povinen plnit bez zbytečného odkladu. Podle § 1970 o.z. může věřitel po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku stanovení vláda nařízením; neujednají