11 C 14/2023 — Okresní soud v Břeclavi

1. Žalobce se domáhal nahrazení projevu vůle žalovaného s uzavřením kupní smlouvy. Odkázal na smlouvu o smlouvě budoucí kupní ze dne 19. 1. 2022, kde se žalovaný zavázal prodat žalobci nemovitosti, spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 na pozemcích parc. č. , Anonymizováno, /1, , Anonymizováno, /4, , Anonymizováno, /6, , Anonymizováno, /1, , Anonymizováno, /2 a , Anonymizováno, /5, zapsaných na listu vlastnictví č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, . Žalovaný podíl na pozemcích zdědil (usnesení Městského soudu v Brně č.j. , spisová značka, ze dne 15. 7. 2022), dle jeho informace měl zdědit podíl o velikosti ¼, což se ukázalo jako mylná informace, ve skutečnosti zdědil podíl 1/6. Přesto má žalobce zájem podíl od žalovaného koupit. Dohodnutá cena se může jevit jako cena nižší, než je cena tržní, ovšem byla dohodnuta i z tohoto důvodu, že žalobce za žalovaného komplexně vyřizoval celé dodatečné dědické řízení od samého počátku, když podal návrh a až do skončení řízení žalovaného zastupoval. Na vlastní náklady žalobce zajišťoval přípravu veškeré smluvní dokumentace. Žalobce vyzval žalovaného k uzavření smlouvy nejprve telefonicky, ten však odmítl, že nemá v úmyslu nemovitosti prodat, a pokud má žalobce zájem, musí zaplatit 2 mil. Kč. Žalobce vyzval žalovaného písemně k uzavření smlouvy, přílohou výzvy byla i tři vyhotovení kupní smlouvy. Na výzvu žalovaný reagoval opět odmítavě, argumentaci však změnil a tvrdil, že o žádné smlouvě neví, musel být při podpisu uveden v omyl. Toto tvrzení není pravdivé, žalobce byl u podpisu přítomen, žalovaný věděl, k čemu se zavazuje, učinil tak zcela vážně a svobodně a nikoli v omylu. Podpisy stran na smlouvě o smlouvě budoucí kupní byly navíc úředně ověřeny. Smlouva je psána jednoduše a srozumitelně, aby nenechávala žádné pochybnosti o závazcích smluvních stran. Žalovaný se nyní snaží vyhnout své smluvní povinnosti. Přitom žalobce zajistil, aby podíl na nemovitostech žalovaný vůbec nabyl, na vlastní náklady zajistil smluvní dokumentaci, což bylo zohledněno právě ve výši kupní ceny. Cena není nepřiměřená ani s ohledem na skutečnost, že obdobné pozemky v dané lokalitě svojí tržní cenou nijak nepřevyšují dohodnutou kupní cenu v této věci. V tom žalobce odkázal na kupní smlouvy, jejichž předmětem byly sousední parcely obdobného typu a velikosti. Dále žalobce uvedl, že samotná smlouva o budoucí kupní smlouvě byla podepsána až po třech setkáních účastníků, žalovaný měl dostatek času se vším se seznámit, vše si rozmyslet, případně se poradit s advokátem. Co se týká údajného rozrušení z důvodu tvrzeného blízkého příbuzenství, zde vyšlo najevo, že účastníci se ani nedokázali shodnout, v jakém příbuzenském poměru jsou a žalobce žalovaného viděl poprvé před deseti lety. Co se týká odborného vyjádření k ceně pozemku, které žalovaný předložil, žalobce namítal, že znalec porovnává pozemky nesrovnatelné, a to pozemky zasíťované, přístupné z cesty a v podstatě určené k zástavbě.2. Žalovaný nesouhlasil s uzavřením kupní smlouvy, tvrdil, že nemá povinnost smlouvu uzavřít, když předmět prodeje se váže k nejisté události, a to k získání vlastnictví žalovaného k předmětným pozemkům, nejistá byla výše podílu žalovaného, text budoucí smlouvy nebyl ke smlouvě přiložen. Smlouva ze dne 19. 1. 2022 zavazuje žalovaného prodat podíl o velikosti ¼, tak veliký podíl však žalovaný nezdědil. Text smlouvy připravil žalobce, tvrdil, že se jedná o přípravný dokument a závazná bude až samotná kupní smlouva. Žalovaného uvedl v omyl, ten vůbec nerozumí převodům pozemků. Kupní smlouva je v rozporu s dobrými mravy už pro způsob, jakým má být dosaženo jejího uzavření, a také proto, že hodnota spoluvlastnických podílů je mnohonásobně vyšší než cena navrhovaná žalobce, a to i po započtení případných nákladů spojených se získáním dokumentace a sepsání předmětné smlouvy. V průběhu řízení žalovaný namítl neúměrné zkrácení ve smyslu § 1793 o. z., z důvodu, že hodnota vzájemného plnění je v hrubém nepoměru, žalovaný neznal a namohl znát hodnotu předmětných pozemků, naopak žalobce byl nebo měl být o jejich ceně informován svým advokátem. Dále žalovaný namítal, že smlouva vykazuje znaky lichevní smlouvy, žalovaný je prostý člověk, nezkušený, vážně nemocný, jednal v rozrušení způsobeném zdravotním stavem, v minulosti byl léčen v , podezřelý výraz, , Anonymizováno, . Celý proces uzavírání smlouvy probíhal ve značném stavu rozrušení žalovaného, v tísni a v omylu, žalovaný věřil informacím od žalobce a vycházel také z jejich příbuzenského poměru.3. Z provedených důkazů soud zjistil následující skutečnosti. Návrhem na dodatečné projednání dědictví ze dne 19. 1. 2022, podaným za žalovaného žalobcem jako jeho zástupcem, bylo iniciováno dodatečné projednání dědictví po , jméno FO, , zemřelé 30. 6. 1982, a usnesením Městského soudu v Brně, č.j. , spisová značka, , byla schválena dohoda dědiců, podle které nabyl žalovaný do vlastnictví podíl 2/12 na pozemcích parc. č. , Anonymizováno, /1, , Anonymizováno, /4, , Anonymizováno, /6, , Anonymizováno, /1, , Anonymizováno, /2 a , Anonymizováno, /5, zapsaných na LV č. , hodnota, v k. ú. , adresa, . Žalovaný byl v tomto řízení zastoupen žalobcem. Na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, je žalovaný z titulu shora označeného usnesení jako vlastník podílu 2/12 předmětných nemovitostí zapsán. Smlouva o smlouvě budoucí kupní ze dne 19. 1. 2022, uzavřená mezi žalovaným jako budoucím prodávajícím a žalobcem jako budoucím kupujícím zcela jasně vymezuje závazky obou stran, je označen předmět budoucího prodeje, je uvedena dohodnutá kupní cena a podpisy obou stran jsou úředně ověřeny. Jediný rozdíl v této smlouvě a návrhu samotné kupní smlouvy je velikost převáděného podílu, když žalovaný nezdědil čtvrtinu pozemků, ale podíl menší. Výzvou ze dne 15. 12. 2022 a 2. 1. 2023 žalobce vyzval žalovaného ke splnění povinnost ze smlouvy ze dne 19. 1. 2022.4. Žalobce ve své výpovědi popsal, že po zjištění, že pozemky, které obhospodařuje, jsou v katastru nemovitostí zapsány na neznámou osobu a tou je matka žalovaného, kontaktoval žalovaného, že chce pozemky koupit. Žalovaný souhlasil, a protože nechtěl osobně věci na úřadech vyřizovat, podepsal plnou moc žalobci. Žalobce sdělil žalovanému, za jakou cenu kupuje pozemky v dané lokalitě, odečetl si výdaje, které s vyřizováním věci má a dospěl k ceně 2.000 Kč, s čím žalovaný souhlasil. Při první návštěvě byly dohodnuty podmínky prodeje a až při třetí návštěvě došlo k podpisu smlouvy. Žalovaný měl dostatek času, si vše rozmyslet. Co se týká tvrzeného příbuzenského poměru, zde se účastníci nedokázali shodnout, o jaký se jedná, zjevně se však nejedná o blízký příbuzenský poměr, a z výpovědi žalobce bylo zjištěno, že viděl žalovaného poprvé ve svých 14 letech, jinak se nesetkávali. Žalovaný ani nikdo z dalších spoluvlastníků se pozemky nezajímal.5. Žalovaný ve své výpovědi uvedl, že si nepamatuje, že smlouvu o smlouvě budoucí kupní podepsal, ale podpis na smlouvě je jeho. Bral to tak, že žalobce je příbuzný jeho matky, jinak by mu to nepodepsal. Plnou moc pro dědické řízení žalobci nepodepsal, jak došlo k vyřízení dědictví, to neví, nestaral se o vyřízení dědictví po své matce. Dále žalovaný uváděl, že má asi 10 let po operaci srdce, na , podezřelý výraz, se léčil naposledy před touto operací, později už ne. Sám se stará o placení nájemného, o smlouvy o odběru energií, smlouvy moc nečte, spíš se o nich baví.6. Podle § 1 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále je o. z.), nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.7. Podle § 3 odst. 2 písm. d) o. z., daný slib zavazuje a smlouvy mají být splněny.8. Podle § 4 odst. 1 o. z., má se za to, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat.9. Na základě provedených důkazů dospěl soud k závěru, že mezi stranami sporu byla platně uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní dne 19. 1. 2022. Skutečnost, že podle výsledku dodatečného projednání dědictví má žalovaný prodat menší podíl, než bylo ve smlouvě sjednáno, nemá na platnost smlouvy žádný vliv (navíc žalovaného tato okolnost nijak nepoškozuje, naopak, menší podíl chce žalobce koupit za původně dohodnutou cenu). Podle shora citovaných ustanovení mají účastníci širokou smluvní volnost a platí zásada, že smlouvy jsou závazné a mají být plněny. Žalobce mohl důvodně očekávat, že žalovaný má rozum průměrného člověka se schopností jej s běžnou péčí a opatrností v právním styku použít. Žalovaný svým projevem při výpovědi přesvědčil soud, že není osobou neznalou, nerozhodnou, neprůbojnou, ani lehce manipulovatelnou. O citovém rozrušení z důvodu tvrzeného příbuzenství se žalobcem nemůže být řeči, když žalovaný ani nevěděl, jakého příbuzenství mají vlastně být, a do doby, kdy je