33 C 217/2018-111 — Okresní soud v Českých Budějovicích

1. Žalobce se domáhal návrhem došlým soudu 14. 12. 2018 na žalovaném zaplacení vratné kauce ve výši 10 000 Kč a přeplatku z vyúčtování záloh služeb a plateb do fondu oprav za rok 2016 ve výši 3 633 Kč a za rok 2017 ve výši 7 499 Kč s tím, že uzavřel se žalovaným 15. ledna 2016 podnájemní smlouvu a na požadované plnění má nárok ze závazků vyplývajících z této smlouvy.2. Žalovaný žádnou obranu proti žalobě nevznesl, k jednáním konaným ve věci se bez omluvy nedostavil, předvolání mu bylo vždy doručeno náhradním způsobem. Soud proto projednal věc v jeho nepřítomnosti, jak mu to umožňuje ust. § 101 odst. 3 zák. č. 99/1963 Sb. občanského soudního řádu v platném znění (dále jen o. s. ř.).3. Žalobce předložil k důkazu listinu nazvanou Smlouva o nájmu, v níž je jako pronajímatel uvedená realitní kancelář , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , tituly před jménem, , jméno FO, a jako nájemce žalobce. Ve smlouvě pronajímatel prohlásil, že je oprávněn pronajmout bytovou jednotku č. , hodnota, , umístěnou ve 4. nadzemním podlaží domu č. p. 1639/93, v ulici Litvínovická, v Českých Budějovicích, který je součástí pozemku par. č. 1787/4, v k. ú. České Budějovice 2, obec České Budějovice. Ze smlouvy se dále podává, že označený pronajímatel přenechal nájemci byt do užívání za účelem bydlení za sjednané nájemné 8 000 Kč měsíčně. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 15. 1. 2016 do 31. 12. 2016 s automatickým prodloužením doby nájmu vždy o dobu 6 měsíců opakovaně, pokud některá ze stran neoznámí nejpozději 3 měsíce před uplynutím doby nájmu, že o prodloužení nemá zájem. Ve smlouvě se dále zájemce zavázal hradit do každého 25. dne v měsíci předem, měsíční zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 2 000 Kč s tím, že mu je pronajímatel vyúčtuje na základě předložení vyúčtování jednotlivými dodavateli služeb vždy do 31. 12. příslušného roku a případný rozdíl či nedoplatek jsou strany na základě vyúčtování povinny zaplatit do 15 dnů ode dne doručení vyúčtování. Žalobce se ve smlouvě zavázal složit hotově při podpisu smlouvy peněžitou jistotu ve výši 10 000 Kč s tím, že při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci, a to do 14 dnů od skončení nájmu. Pokud jde o skončení nájmu, sjednali účastníci smluvního vztahu, že ten zanikne uplynutím doby, na kterou byl sjednán nebo písemnou dohodou obou smluvních stran, písemnou výpovědí nebo jiným způsobem, který stanoví zákon. Výpovědní lhůtu sjednali v délce 3 měsíců s počátkem běhu od prvního dne následujícího měsíce po doručení výpovědi. Výpověď vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Dále účastníci ujednali, že nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž straně při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházeli, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Dále jsou pak v článku VI. předmětné smlouvy odst. 5 a 6 vyjmenovány výpovědní důvody, pro které může pronajímatel vypovědět nájem, a to jednak s 3měsíční výpovědní lhůtou a jednak bez výpovědní lhůty. Žalobce předložil předmětnou smlouvu v anglickém jazyce, podepsanou oběma smluvními stranami.4. Ze živnostenského rejstříku bylo ohledně žalovaného zjištěno, že podnikal na základě živnostenského oprávnění č. 1 ve zprostředkování obchodu a služeb, velkoobchodu a maloobchodu, poradenské a konzultační činnosti, zpracování odborných studií a posudků a realitní činnosti a správy a údržby nemovitostí v období od 7. 11. 2014 do 28. 11. 2018 a na základě živnostenského oprávnění č. 2 v poskytování nebo zprostředkování spotřebitelského úvěru v období od 7. 11. 2014 do 1. 3. 2017 pod IČ , IČO, .5. Řízení bylo přerušeno ve smyslu ust. § 140a odst. 4 insolvenčního zákona, protože usnesením Krajského soudu v Českých Budějovicích z 31. 10. 2019 č. j. KSCB , spisová značka, -A-9 byl zjištěn úpadek dlužníka , tituly před jménem, , jméno FO, a na jeho majetek byl prohlášen konkurz. Usnesením téhož soudu ze 7. 6. 2021 č. j. KSCB , spisová značka, -B-51 byl konkurz na majetek dlužníka , tituly před jménem, , jméno FO, zrušen z důvodu, že pro uspokojení věřitelů je jeho majetek zcela nepostačující. Toto usnesení nabylo právní moci 23. 6. 2021. Následně soud pokračoval v přerušeném řízení.6. Žalobce při jednání dne 23. 10. 2019 potvrdil, že od 1. 4. 2018 užívá předmětný byt na základě nové nájemní smlouvy, kterou uzavřel s majitelkou bytu , tituly před jménem, , jméno FO, a nájemní poměr mezi ním a žalovaným, založený nájemní smlouvou z 15. 1. 2016, skončil v březnu 2018, kdy ho , tituly před jménem, , jméno FO, písemně informovala, že žalovaný nepředává nájemné, které žalobce řádně hradí za užívání bytu a žádala ho o placení nájemného přímo na její účet. Někdy v březnu 2018 se žalobce sešel se žalovaným v kanceláři , Anonymizováno, , Anonymizováno, a s , tituly před jménem, , jméno FO, a při té schůzce vypověděla , tituly před jménem, , jméno FO, žalovanému smlouvu o nájmu předmětného bytu. Při té příležitosti ještě žalobce nežádal žalovaného o vrácení zaplacené kauce 10 000 Kč, to učinil emailovou žádostí zaslanou žalovanému 23. 10. 2018. Žalovaný mu ale dosud kauci nevrátil, stejně jako mu nevrátil přeplatky za zálohy na služby spojené s užíváním bytu, které činily za rok 2016 částku 3 633 Kč dle vyúčtování a za rok 2017 částku 7 499 Kč dle vyúčtování.7. Z výpovědi svědkyně , tituly před jménem, , jméno FO, bylo zjištěno, že uzavřela se svým známým , tituly před jménem, , jméno FO, dne 1. 1. 2016 smlouvu o nájmu předmětného bytu ve 3. nadzemním podlaží domu č. p. 1639/93 v Litvínovické ulici, v Českých Budějovicích, když tato bytová jednotka je v jejím vlastnictví. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 1. 2016 do 31. 12. 2020 a byt přenechala nájemci za nájemné k dalšímu nájmu pro klienty , Anonymizováno, , Anonymizováno, do užívání výhradně za účelem bydlení. , tituly před jménem, , jméno FO, jí však neplatil to, co bylo ve smlouvě sjednáno, když tento byt pronajal žalobci. Žalobce se posléze začal obracet na svědkyni s tím, že od žalovaného nedostal přeplatky za služby spojené s užíváním bytu za rok 2016 a 2017 a požadoval je po svědkyni. Požadoval po ní také vrácení kauce, kterou zaplatil žalovanému. 10. 3. 2018 proběhla společná schůzka svědkyně, žalobce a žalovaného a spolupracovnice žalobce, která působila jako překladatelka a při té příležitosti svědkyně vypověděla žalovanému nájemní smlouvu a výpověď mu doručila v písemné podobě. Smlouva byla vypovězena bez výpovědní doby dle ust. čl. VI. odst. 7 nájemní smlouvy, neboť žalovaný coby nájemce, porušoval své povinnosti vyplývající pro něj z této smlouvy zvlášť závažným způsobem, kdy nezaplatil nájemné a náklady za služby za dobu alespoň 3 měsíců. K 5. 3. 2018 dlužil žalovaný svědkyni na nájemném 70 161 Kč, což také písemně uznal co do důvodu a výše dne 9. července 2018. Svědkyně od 1. 4. 2018 předmětný byt pronajala žalobci a uzavřela s ním řádnou nájemní smlouvu. Svědkyně má povědomost od žalobce o tom, že mu žalovaný nezaplatil ani přeplatky za služby spojené s užíváním bytu za roky 2016 a 2017 a dle jejich záznamů šlo o přeplatky ve výši 3 633 Kč a 7 499 Kč. Také je jí známo, že žalobce požadoval na žalovaném i vrácení kauce, ale ten mu ji nevrátil. Svědkyně předložila soudu dokumenty, které měla uložené ve svém počítači, a to smlouvu o nájmu č. 1/2016, kterou uzavřela 1. 1. 2016 s , tituly před jménem, , jméno FO, , dále výpověď smlouvy o nájmu z 10. 3. 2018 a uznání dluhu co do výše a způsobu vzniku z 9. července 2018 , tituly před jménem, , jméno FO, .8. Smlouvou o nájmu č. 1/2018 bylo prokázáno, že dne 1. 4. 2018 uzavřel žalobce jako nájemce s , tituly před jménem, , jméno FO, jako pronajímatelkou smlouvu o nájmu bytové jednotky č. 1639/31 ve 3. podlaží domu č. p. 1639/93, v Litvínovické ulici, v Českých Budějovicích, nájem byl sjednán na dobu určitou do 31. 12. 2019 s automatickým prodlužováním vždy o 2 měsíce.9. Po zhodnocení zjištěných skutečností soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu věci:10. Dne 15. ledna 2016 uzavřeli účastníci sporu podnájemní smlouvu, dle které žalovaný s účinností od 15. ledna 2016 přenechal žalobci k bydlení byt č. , hodnota, ve 3. nadzemním podlaží domu č. p. 1639/93, v Litvínovické ulici, v Českých Budějovicích. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 31. 12. 2016 s automatickým prodlužováním vždy o dobu 6 měsíců. Dle bodu VI. předmětné smlouvy mohl nájem bytu zaniknout uplynutím doby, na kterou byl sjednán, písemnou dohodou obou smluvních stran, písemnou výpovědí nebo jiným způsobem, který stanoví zákon. V řízení žalobce neprokázal, že by uzavřel se žalovaným písemnou dohodu o skončení nájmu, nebo že by mu doručil písemnou výpověď. Žalobce dále tvrdil, že předmětný byt užíval i po 31. 12. 2016 a došlo tak o automatické prodlužování podnájemní smlouvy, jak bylo sjednáno v jejím článku III.. V řízení bylo dále prokázáno, že vlastnice předmětného bytu oznámila 10. 3. 2018 žalobci, že vypověděla žalovanému smlouvu o nájmu předmětného bytu, kterou s ním uz