14 C 145/2018-227 — Okresní soud v Chebu

1. Žalobce se domáhal zrušení spoluvlastnictví účastníků k nemovitostem specifikovaným ve výroku I. rozsudku, žalobu odůvodnil tím, že si nadále nepřeje být s žalovanou spoluvlastníkem nemovitostí, neboť jsou mezi nimi rozpory. Uvedl, že kupní cenu nemovitostí hradil sám. S žalovanou se pokusil domluvit na vypořádání spoluvlastnictví, kdy nabízel žalované, aby odkoupila jeho podíl za polovinu původní kupní ceny, tedy za 25 000 Euro. Žalovaná tuto nabídku nepřijala. V době podání žaloby užívala sama žalovaná předmětné nemovitosti, neboť na domě vyměnila zámky a neumožnila žalobci vstup. Žalobce se opakovaně pokoušel o dohodu s žalovanou, ale ona žádný z jeho návrhů nepřijala. Žalobce nemá o nemovitost zájem, a pokud žalovaná nebude chtít nemovitosti převzít do vlastnictví, navrhuje jejich prodej. Následně v rámci skutkových tvrzení žalobce požadoval uhradit od žalované částku 180 000 Kč, jako náhradu za bezdůvodné obohacení, když žalovaná výlučně užívala nemovitosti v období od 1. 7.2017 do 31. 12.2018. Za každý měsíc tohoto užívání požaduje částku 10 000 Kč. Tuto částku navrhuje v rámci širšího vypořádání dle § 1148 občanského zákoníku. 2. Žalovaná se k věci vyjádřila opakovaně, ale většinu jejího vyjádření tvoří stížnosti na soužití s žalobcem a popis jejich rozchodu. Uvedla, že chtěla převést svůj podíl na nemovitostech na žalobce, pokud by jí tento pomohl se stavebními úpravami na jejím domě v SRN. Následně žalovaná uváděla, že dle jejího názoru lze dům rozdělit, neboť v minulosti dům obývaly dvě rodiny, v domě jsou dva byty. Uvedla, že nemovitosti nechce převzít do vlastnictví a žalobce vyplatit, nedokáže odhadnout cenu nemovitosti a jejího podílu. Ona se podílela na úpravách nemovitosti a tyto práce by chtěla uhradit. Rozsahu úprav však nespecifikovala a svá tvrzení nijak nedoložila. Při jednání také navrhla, že by účastníci mohli společně nemovitosti prodat. Následně se již k jednání nedostavila. 3. Z provedeného dokazování, a to z kupní smlouvy ze dne 4. 3. 2016, z výpisu z listu vlastnictví [list vlastnictví] pro katastrální území Hranice u Aše a ze Smlouvy o prodeji nemovitosti [číslo] ze dne 6. 4. 2017 má soud za prokázané, žalobce a žalovaná jsou spoluvlastníky sporných nemovitostí, a to každý jednou polovinou. Účastníci prohlásili za nesporné, že celou kupní cenu hradil žalobce. Z tvrzení účastníků má soud za prokázané, že žádný z nich nechce celou nemovitost převzít do svého vlastnictví. Z účastnického výslechu žalobce bylo zjištěno, že účastníci spolu žili již před koupí nemovitostí, kdy dům koupili před jeho rekonstrukcí, kdy nejhorší na domě byla střecha, do domu pršelo. Účastníci se neshodli na průběhu rekonstrukce, kdy žalobce chtěl nejdříve opravit střechu, žalovaná obytné prostory. Na opravu střechy chyběly peníze. Účastníci v domě bydleli od konce roku 2016 do dubna 2017, kdy se žalobce z domu odstěhoval a vztah účastníků skončil. Dne 1. 7. 2017 žalovaná vyměnila u domu zámky a všechny výzvy od právního zástupce žalobce ignorovala. Klíče od domu žalobci poslala 31. 12. 2018. Od té doby, co žalobce dům opustil, do doby, kdy se do domu vrátil, poté co obdržel klíč, podle něj nebyly provedeny žádné další úpravy na domě. 4. Ze znaleckého posudku a výslechu znalce bylo zjištěno, že dům a k němu náležející pozemky nelze reálně rozdělit na dvě samostatné poloviny, a to primárně z důvodů nesplnění stavebně technických předpokladů. V domě není dělící nosná konstrukce, která by objekt dělila vertikálně tak, aby vznikly dva provozně samostatné a nezávislé objekty. V domě jsou společné i inženýrské sítě, které v případě reálného rozdělení musí být také samostatné. Při reálném rozdělení musí mít rozdělené objekty vlastní schodiště, vstupy, vodoměry, komíny apod., ale musí být oddělené i dřevěné konstrukce např. u střechy. Docílení reálného rozdělení by bylo teoreticky proveditelné pouze za předpokladu mimořádných investic do nákladných stavebních úprav, jež by zcela odporovaly požadavku racionálního a ekonomického rozdělení. Nemovitosti byly následně znalcem oceněny na 1 080 000Kč Cena byla stanovena po prohlídce nemovitosti, s ohledem na stav nemovitostí a porovnáním cen sjednaných za obdobné nemovitosti, kdy znalci byly známé tři obdobné porovnatelné nemovitosti. Při výslechu znalec zopakoval, že nemovitost nelze reálně rozdělit, kdy náklady by byly neúměrně vysoké, neboť by bylo třeba zadat projektovou dokumentaci, která by se reálným rozdělením zabývala. Následně by bylo třeba dle projektu oslovit stavební firmu, která by vyčíslila náklady. S reálným rozdělením nemovitostí souvisí i rozdělení přípojek inženýrských sítí, oddělení vytápění, vodoměrů. V současné době má nemovitost jednu přípojku k inženýrským sítím, jeden vodoměr a jedno vytápění. Oddělenými polovinami by nesměly procházet společné dřevěné konstrukce (např. krovy), neboť to je požadavek na požární bezpečnost. Znalec se při svém výslechu také vyjádřil k tomu, že požadavek žalobce na částku 10 000 Kč měsíčně za dobu, kdy žalovaná výhradně užívala předmětné nemovitosti a neumožnila, po výměně zámků, jejich užívání žalobci, není cena nereálná. V konkrétním případě se jedná o nemovitost, která již není obyvatelná, ale je velká svojí rozlohou a tudíž částka 10 000 Kč měsíčně odpovídá 500 Kč za m2 a rok. Pokud se v regionu pronajímají byty v panelových nebo obytných domech v zanedbaném stavu, pak bývá cena 900 Kč za m2 a rok, u bytů v lepším stavu pak 2 000 Kč a víc za m2 a rok. Rozdělení domu na dvě samostatné bytové jednotky není reálné rozdělení věci. 5. Soud zamítl návrh na důkaz znaleckým posudkem, který by vyčíslil bezdůvodné obohacení na straně žalované za dobu, kdy nemovitosti užívala výhradně sama a žalobci užívání neumožnila. Soud považuje návrh na tento důkaz za nadbytečný, neboť znalec se vyjádřil, že cena 10 000 Kč měsíčně není nereálná, žalovaná tuto částku nerozporovala, a náklady na tento důkaz by byly neúměrné výsledku. 6. Soud výrokem I. zrušil spoluvlastnictví k nemovitosti, neboť nelze po žádném ze spoluvlastníků spravedlivě žádat, aby ve spoluvlastnictví setrvával. 7. Výrokem II. pak soud nařídil prodej nemovitosti ve veřejné dražbě, neboť žádný ze spoluvlastníků nechce nemovitost převzít a užívat a žádný není schopen druhého vyplatit. Jiná varianta než veřejná dražba tedy nepřipadá v úvahu. 8. Dle ustanovení § 1048 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) soud přiznal žalobci částku 180 000 Kč za dobu, kdy výhradně žalovaná užívala nemovitosti a zároveň výměnou zámků znemožnila žalobci jejich spoluužívání. Částka dle znalce není nereálná za nájem nemovitosti této rozlohy a stavu. 9. Výrokem IV. soud rozhodl o nákladech řízení mezi účastníky dle § 142 odst 1 o. s. ř, když žalobce byl v celém rozsahu úspěšný. Žalovaná nereagovala na předžalobní výzvy a při jednání sice souhlasila se zrušením spoluvlastnictví k nemovitostem, ale fakticky nesouhlasila s žádnou variantou na vypořádání, nechtěla pouze hradit náklady a navrhovala, aby účastníci prodali nemovitosti společně, ale následně na žádné nabídky nereagovala. Náklady řízení tvoří dle ustanovení § 13 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, odměna advokáta za 11 úkonů právní služby po 11 180 Kč (příprava a převzetí věci, kvalifikovaná výzva před podáním žaloby ze dne 5. 4. 2018, sepis žaloby ze dne 2. 8. 2018, soudní jednání dne 4. 12. 2018, vyjádření ve věci samé ze dne 24. 1. 2019, soudní jednání dne 13. 8. 2019, vyjádření ve věci samé ze dne 9. 10. 2019, soudní jednání dne 15. 10. 2019, místo ohledání za přítomnosti znalce dne 12. 8. 2020, vyjádření ve věci samé ze dne 15. 4. 2021, soudní jednání dne 18. 5. 2021) a k tomu 11x režijní paušál po 300 Kč podle § 13 odst. 3 vyhlášky. Soud nepřiznal náhradu za jednání s klientem přesahujícím 1 hodinu dne 15. 10. 2019, jelikož toto jednání nebylo nijak doloženo, a dále vyjádření ze dne 2. 11. 2020 bylo pouze sdělením, že žalobce trvá na výslechu znalce, nejednalo se tedy o vyjádření ve věci samé. Celkem bylo přiznáno za úkony a režijní paušály 126 280 Kč a soudní poplatek ve výši 7 000 Kč. Dále cestovné z [obec] do [obec] a zpět při vzdálenosti 70 km, a to za den 4. 12. 2018 ve výši 404 Kč, za den 13. 8. 2019 a 15. 10. 2019 ve výši 421 Kč, za den 18. 5. 2021 ve výši 423 Kč. Cestovné z [obec] do [obec] a zpět při vzdálenosti 80 km, a to dne 12. 8. 2020 ve výši 485 Kč. Cestovné bylo spočteno vždy v souladu s příslušnou vyhláškou o změně sazeb základní náhrady za používání silničních motorových vozidel a stravného a o stanovení průměrné ceny pohonných hmot pro účely poskytování cestovních náhrad. Celkem tedy 2 154 Kč. Náhrada za ztrátu času na cestě za celkem 16 půlhodin po 100 Kč za cesty z [obec] do [obec] a zpět v celkové výši 1 600 Kč. Dále náhrada za ztrátu času na cestě z [obec] do [obec] a zpět v celkové výši 600 Kč za 6 půlhodin po 100 Kč (po 2 hodinách za cestu a 1 hodinu za samotné šetření, kdy délka šetření vyplývá z protokolu o šetření). Advokát žalobce je registrován jako plátce daně z přidané hodnoty, soud