35 C 225/2023-36 — Okresní soud v České Lípě

1. Žalobce se žalobou podanou u soudu 30. 11. 2023 domáhal jako nájemce lesního pozemku parc. č. , Anonymizováno, v obci , adresa, , katastrální území , adresa, u , Anonymizováno, , určení neplatnosti výpovědi nájemní smlouvy č. , hodnota, ze dne , datum, . Vlastníkem uvedených pozemků je žalovaný; postup při výpovědi smlouvy uzavřené na dobu neurčitou považuje žalobce za důvod její neplatnosti. Žalobci byl v dubnu 2023 doručen návrh dodatku č. , hodnota, k nájemní smlouvě. Obsahem dodatku bylo navýšení nájemného z 20,28 Kč/m² na 75 Kč/m². Zvýšení nájemného bylo odůvodněno obvyklou výší nájemného v místě a čase zjištěnou znaleckým posudkem. Žalobce nesouhlasil se zvýšením nájemného, které již dříve bylo valorizováno dle míry inflace, dále má výtky k podkladům a závěrům znaleckého posudku, a samotnou výpověď ze dne , datum, považuje za nejasnou a nesrozumitelnou, když neobsahovala sdělení, v čem má spočívat porušení povinností z jeho strany a také není dána podmínka pro podání výpovědi bez výpovědního důvodu.2. Žalovaný nesporoval, že byla mezi účastníky uzavřena nájemní smlouva, avšak na rozdíl od žalobce považuje výpověď za řádnou, neboť s ohledem na ust. § 2231 o.z. nemusí být odůvodněna a výpovědní doba činí 3 měsíce. Žalovaný připustil chybnou formulaci ohledně odkazu na osmý článek nájemní smlouvy, avšak na výpovědi musí jako obec s povinnostmi řádného hospodáře trvat. Většina nájemníků v dané lokalitě dodatky uzavřela, tím je také ztvrzena obvyklá výše nájemného v místě a čase.3. Z náhledu katastru nemovitostí – informací o pozemcích parcelní číslo , Anonymizováno, pro katastrální území , adresa, u , Anonymizováno, – bylo zjištěno, že zapsaným vlastníkem je žalovaný. Z výpisu z katastru nemovitostí – LV 1379 pro katastrální území , adresa, u , Anonymizováno, , Anonymizováno, bylo zjištěno, že žalobce je spoluvlastníkem stavby, objektu rodinné rekreace, který se nachází na parcele č. , Anonymizováno, .4. Z nájemní smlouvy č. , hodnota, , uzavřené mezi žalobcem jako nájemcem a žalovaným jako pronajímatelem k 1. 4. 2014 bylo zjištěno, že jejím předmětem je část pozemku parc. č. , Anonymizováno, /1 (lesní pozemek o výměře 19 m²) a pozemek parc. č. , Anonymizováno, , zastavěný rekreační chatou č. , hodnota, , o výměře 37 m². Nájemní smlouva se dle bodu 4.1 uzavírá na dobu neurčitou a nájemné bylo stanoveno ve výši 20,28 Kč za metr čtvereční a rok, tj. celkem 1 136 Kč. Ukončení platnosti smlouvy je řešeno bodem 8 tak, že smlouva může být ukončena v důsledku výstavby veřejně prospěšných staveb, uplynutím sjednané doby nájmu (8.1), odstoupením pronajímatele z důvodu neplacení nájemného a nedodržení podmínek smlouvy (8.2), po oboustranné dohodě (8.3), dle bodu 8.4 pak výpovědní lhůta činí 3 měsíce a počíná běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němuž bude výpověď doručena příslušné smluvní straně.5. Z nedatovaného dopisu , právnická osoba, na č.l. 10 bylo zjištěno, že jeho obsahem je sdělení žalobci o přijetí usnesení Rady města , adresa, o zvýšení nájemného na 75 Kč/m²/rok. S ohledem na uvedené je žalobce vyzýván k podpisu dodatku k nájemní smlouvě, která je přílohou dopisu. Dodatkem se mění bod 5 nájemní smlouvy, stanovící výši nájemného s účinností od 1. 4. 2023.6. Dopisem z 11. 7. 2023 , právnická osoba, žalobci zaslaly další informace k podmínkám nájmů pozemků v lokalitě, zvýšení nájemného a výzvu k uzavření dodatku.7. Dopisem z 27. 4. 2023 žalovaný sděluje, že nová výše nájemného byla stanovena na základě znaleckého posudku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, jako cena obvyklá v místě a čase. Žalovaný dále poukazuje na úpravu hospodaření obcí v zákoně č. 128/2000 Sb.8. Z listiny nazvané Výpověď smlouvy o nájmu pozemku č. , hodnota, je zřejmé, že žalovaný, označený zde jako pronajímatel, s odkazem na uzavřenou smlouvu o nájmu pozemku ze dne 1. 4. 2014, vypovídá vůči žalobci, zde označenému jako nájemce, tuto smlouvu s tříměsíční výpovědní dobou. V listině je dále uvedeno že výpověď byla schválena usnesením Rady města ze dne , datum, , totožně jako ve Vyrozumění z 20. 9. 2023, a odkazuje na čl. 8.4 smlouvy.9. Z listiny nazvané Námitka proti výpovědi je zřejmé, že žalobce nesouhlasí s podanou výpovědí a považuje ji za neplatnou, neboť neobsahuje popis porušení povinnosti nájemce.10. Ze znaleckého posudku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , právnická osoba, soud zjistil obvyklé tržní nájemné za užívání zastavěných lesních pozemků v k.ú. , adresa, u , Anonymizováno, , Anonymizováno, ve výši 75 Kč/m². Znalecký posudek však vychází z porovnání cen uskutečněných prodejů a nabídek prodeje následujících pozemků – travní porost, orná půda a pozemku pro zřízení kempu.11. Z odhadu tržní ceny nemovitosti z portálu , Anonymizováno, ., Anonymizováno, byla soud zjistil, že dle reportu cenových map, které vychází z kupních cen parcel v poptávané lokalitě, činí tržní cena parcely č. , Anonymizováno, /, adresa, ,2 Kč/m².12. Z přehledu plateb – historického výpisu z účtu žalobce je zřejmá výše nájemného za předmět nájmu, zaslaná žalobcem žalovanému.13. Dle ust. § 2231 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, skončí nájem ujednaný na dobu neurčitou výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční. Výpověď nemusí být odůvodněna; to neplatí, má-li strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.14. Vzhledem k situaci, kdy se jedná o nájem pozemku zatíženého stavbou jiného vlastníka, a deklaraci žalovaného ohledně vymáhání bezdůvodného obohacení při neuzavření nájemní smlouvy, má soud za to, že vyřešením otázky platnosti výpovědi z nájmu v tomto řízení lze předejít některým dalším sporům. Preventivní charakter žaloby tak odůvodňuje existenci naléhavého právního zájmu.15. Na základě shora uvedeného má soud za to, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o nájmu pozemků č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, u , Anonymizováno, na dobu neurčitou. Smlouvou nebylo vyloučeno použití shora citovaného ustanovení § 2231 o.z. Žalovaný prokazatelně doručil žalobci výpověď ze dne , datum, , kde řádně označil smluvní strany, nájemní smlouvu, a vyjádřil vůli tuto smlouvu vypovědět. Soud považuje výpověď za určitý a srozumitelný projev vůle, přestože odkazuje ne zcela přiléhavě na čl. 8 smlouvy a obsahuje poučení dle ust. § 2286 o.z., který se týká nájmu bytu.16. Jak je zřejmé z výše uvedeného, nezbylo soudu než žalobu zamítnout. Nelze se ztotožnit s názorem žalobce, že nebyly dány podmínky pro podání výpovědi bez výpovědního důvodu, neboť takové podmínky pro výpověď smlouvy uzavřené na dobu neurčitou nemusí být dány a výpověď lze podat právě i bez uvedení důvodu. Výpověď ze strany žalovaného byla schválena Radou města , adresa, , což je orgán způsobilý k takovému úkonu. Bylo by možné polemizovat o vhodnosti podkladů, z kterých vychází znalecký posudek č. , Anonymizováno, , takové úvahy však přesahují předmět daného sporu.17. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že přiznal žalovanému, který měl v řízení plný úspěch, nárok na náhradu nákladů řízení ve výši 10 164 Kč, přičemž tato částka sestává z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 3 písm. e), § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., sestávající z částky 2 500 Kč za každý ze tří úkonů právní pomoci uvedených v ust. § 11 vyhlášky, včetně tří paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 a náhrada za daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z uvedených částek.