8 C 302/2018-187 — Okresní soud v Chrudimi

1. Žalobce se svou žalobou, podanou dne [datum] po žalované domáhal zaplacení žalované částky [částka] se zákonným úrokem z prodlení, jdoucím od [datum] do zaplacení s tím, že žalovaná jako vlastnice nemovitostí s manžely [příjmení] jako zájemci o její nemovitosti dne [datum] uzavřela rezervační smlouvu, na základě které zájemci – manželé [příjmení] složili rezervační poplatek ve výši [částka]. Žalovaná ale s nimi kupní smlouvu neuzavřela a nemovitosti prodala jinému zájemci. V takovém případě mají manželé [příjmení] právo na vrácení rezervačního poplatku. Dne [datum] proto vyzvali žalovanou k vrácení rezervačního poplatku, což žalovaná odmítla s tím, že to byli manželé [příjmení], kdo zavinili neuzavření kupní smlouvy, poněvadž nebyli finančně připraveni k úhradě kupní ceny předmětných nemovitostí. Nárok na vrácení rezervačního poplatků manželé [příjmení] postoupili žalobci. 2. Žalovaná ve svém vyjádření označila žalobu nedůvodnou a navrhla její zamítnutí. Potvrdila uzavření předmětné rezervační smlouvy. Uvedla, že rezervační doba byla sjednána do [datum] a pro případ neuzavření kupní smlouvy na předmětné nemovitosti strany rezervační smlouvy sjednaly povinnost toho, na jehož straně leží důvody, pro které nebyla kupní smlouva uzavřena, zaplatit smluvní pokutu ve výši zaplaceného rezervačního poplatku [částka]. Ještě v rezervační době vyšlo najevo, že manželé [příjmení] nejsou schopni kupní cenu za nemovitosti uhradit, protože nedostali od banky úvěr a z toho důvodu nebylo možno vytvořit finální znění smlouvy. Žalovaná jako prodávající poskytla manželům [příjmení] jako zájemcům dodatečnou 20 denní neformální lhůtu, ale též bezvýsledně. Uplynutím rezervační doby zanikla exkluzivita zájemců – manželů [příjmení] pro jednání o uzavření kupní smlouvy na předmětné nemovitosti se žalovanou a žalovaná přestala být rezervační smlouvou vázána. Stalo se tak dne [datum]. Pokud žalovaná dne [datum] uzavřela s jinými zájemci rezervační smlouvu a následně dne [datum] smlouvu kupní, nemohla rezervační smlouvu s manžely [příjmení] porušit. Uplynutím rezervační doby ale žalované vznikla povinnost vrátit zájemcům uhrazený rezervační poplatek z titulu bezdůvodného obohacení, protože poplatek měl být započten na kupní cenu předmětných nemovitostí, ale neuzavřením kupní smlouvy odpadl důvod uhrazení tohoto poplatku. Proti pohledávce zájemců na vrácení rezervačního poplatku žalovaná dne [datum] dopisem, doručeným zájemcům dne [datum] započetla svoji pohledávku na úhradu smluvní pokuty ve výši stejné jako rezervační poplatek. Došlo tak podle názoru žalobce k zániku žalované pohledávky. 3. Z rezervační smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaná jako vlastnice st. [parcelní číslo], jejíž součástí je dům [adresa] ve [anonymizováno] u [obec] a p. p. [číslo] vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] vedeném [stát. instituce], katastrální pracoviště Praha – západ pro [územní celek], k. ú. [anonymizováno] u [obec] (dále jen předmětné nemovitosti), zastoupená zprostředkovatelem a stranou rezervační smlouvy [právnická osoba], [IČO]. S touto společností jako zprostředkovatelem a s manžely [jméno] a [jméno] [příjmení] jako zájemci uzavřela smlouvu, kterou zájemci získali exkluzivitu pro jednání o koupi uváděných nemovitostí s vlastnicí a zprostředkovatelem. Zájemci, manželé [příjmení] se zavázali zaplatit rezervační poplatek ve výši [částka] na účet zprostředkovatele číslo [bankovní účet]. Bylo dohodnuto, že rezervační poplatek bude započten na kupní cenu předmětných nemovitostí. Rezervační doba byla sjednána na 45 dnů, tedy do [datum], strany smlouvy byly seznámeny s podmínkami prodeje nemovitostí, mj. že kupní cena činí 1, [částka]. [příjmení] projevil souhlas s úhradou ceny prostřednictvím hypotečního úvěru i případné zástavní smlouvy. Dále účastníci smlouvy vzali na vědomí nutnost dalších smluvních ujednání z úvěru plynoucích, jako je zástavní smlouva, způsob úhrady kupní ceny, možnost odstoupení od rezervační smlouvy, příp. neposkytnutí úvěru. Pro případ neuzavření kupní smlouvy v rezervační době strany rezervační smlouvy ujednaly smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku [částka], který se zavázaly uhradit, pokud na jejich straně budou důvody, pro které smlouva nebude uhrazena. 4. Z potvrzení [právnická osoba] ze dne [datum] soud zjistil, že dne [datum] byl na účet číslo [bankovní účet] uhrazen rezervační poplatek ve výši [částka] z účtu č. [bankovní účet]. 5. Z e-mailové korespondence„ zprostředkovatele“ se„ zájemcem“ [jméno] [příjmení] soud zjistil, že [datum] se„ zprostředkovatel“ [jméno] [příjmení] táže na zajištění financování koupě nemovitostí, že dne [datum] vyzývá [jméno] [příjmení] k podpisu kupní smlouvy, složení kupní ceny a upozorňuje na sjednanou sankci, na což [jméno] [příjmení] téhož dne odpovídá, že potřebuje ještě nějaký čas na zajištění úvěru, že dne [datum]„ zprostředkovatel“ [jméno] [příjmení] sděluje, že Sberbank úvěr zájemci neposkytne a ptá se zájemce na možnost hotovostní úhrady, že dne [datum] se„ zprostředkovatel“ ptal zájemce, zda již má peníze na nákup a dne [datum] zájemce„ zprostředkovateli“ sděluje, že se mu podařilo stáhnout peníze z roztroušených aktivit a ptá se, zda s majitelkou opět mohou otevřít jednání o koupi nemovitostí a dne [datum] sděluje, že má předschválený úvěr. 6. Z rezervační smlouvy ze dne [datum] uzavřené žalovanou jako vlastnicí předmětných nemovitostí s [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako zájemci o nemovitosti, označenými jako nabyvatelé a [právnická osoba], [IČO] jako zprostředkovatelem soud zjistil, že žalovaná pověřila uvedenou společnost k zajištění uzavření kupní smlouvy s nabyvateli. Rezervační smlouva byla uzavřena do [datum]. 7. Z kupní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaná s [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] uzavřela kupní smlouvu, kterou jim prodala předmětné nemovitosti. 8. Z výzvy Mgr. [jméno] [příjmení] ze dne [datum] soud zjistil, že uvedený zájemce vyzval žalovanou k vrácení rezervačního poplatku [částka]. Potvrdil, že dne [datum] skončila rezervační doba, ale zprostředkovatel jej ve druhé polovině března ještě vyzýval k podpisu kupní smlouvy a on koncem října 2018 předložil zprostředkovateli výpis, prokazující jeho aktiva, ale dozvěděl se, že nemovitosti byly prodány jinému zájemci. 9. Z plné moci ze dne [datum] a přípisu zástupce žalované ze dne [datum], doručeného podle dodejky dne [datum], adresovaného Mgr. [jméno] [příjmení] soud zjistil, že žalovaná odmítla jeho výzvu na vrácení částky [částka] rezervačního poplatku s tím, že během rezervační doby nedošlo k uzavření kupní smlouvy, protože [příjmení] jako zájemci nezajistili dostatek finančních prostředků na úhradu kupní ceny nemovitostí. Jednalo se tedy o důvod neuzavření kupní smlouvy, spočívající na straně zájemců. Vlastnici (žalované) tak vznikl nárok na úhradu smluvní pokuty ve výši [částka]. Tuto svoji pohledávku žalovaná započetla proti pohledávce zájemců [anonymizováno] na vrácení rezervačního poplatku. 10. Ze smlouvy o postoupení pohledávky ze dne [datum] soud zjistil, že manželé [příjmení] pohledávku za žalovanou na vrácení rezervačního poplatku ve výši [částka] postoupili žalující společnosti a z oznámení zájemců ze dne [datum], adresovaného žalované o postoupení pohledávky, odeslaného podle podacího lístku pošty dne [datum] soud zjistil, že nejdéle [datum] se žalovaná dozvěděla o postoupení pohledávky žalobci, když oznámení o tom došlo do její sféry. 11. Z přípisu žalované ze dne [datum], učiněného žalovanou prostřednictvím jejího zástupce vůči žalující společnosti [datum] doručením do datové schránky soud zjistil, že žalovaná učinila úkon, směřující k započtení její pohledávky na úhradu smluvní pokuty [částka] proti postoupené pohledávce na vydání bezdůvodného obohacení ve stejné výši i proti žalující společnosti. 12. Splněním dluhu závazek zaniká (§1908, odst. 1 obč. zákoníku). 13. Ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda (§ 2048, věta první obč. zákoníku). 14. Kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám (§ 2991, odst. l, odst. 2 obč. zákoníku). 15. Věřitel může celou pohledávku nebo její část postoupit smlouvou jako postupitel i bez souhlasu dlužníka jiné osobě (§ 1879 obč. zákoníku). 16. Dokud postupitel dlužníka nevyrozumí nebo dokud postupník postoupení pohledávky dlužníku neprokáže, může se dlužník své povinnosti zprostit tím, že splní postupiteli, nebo se s ním jinak vyrovná (§1882, odst. 1 obč. zákoníku). 17. Dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svo