4 C 19/2021-193 — Okresní soud v Chrudimi

1. Podanou žalobou se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení žalované částky. V žalobě uvedla, že se domáhá vydání bezdůvodného obohacení spočívající v částce 500.000 - Kč, která byla žalovanému předána, právní důvod přitom odpadl. Konkrétně pak rozvedla, že předmětné peněžní prostředky byly žalovanému předány na základě rezervační smlouvy ze dne 24.8.2020, jde o rezervační poplatek dle čl. V 5.1 smlouvy. Do 30 dnů od uzavření rezervační smlouvy mělo dojít mezi účastníky k uzavření kupní smlouvy, předmětem koupě měly být nemovitosti specifikované v čl. I 1.1 smlouvy. Z důvodů ležících na straně žalovaného k uzavření smlouvy nedošlo, přestože se o to žalobkyně snažila. Žalovaný nesplnil jednu z podmínek rezervační smlouvy – v souladu s čl. I 1.2 měl žalovaný do 30 dnů od uzavření rezervační smlouvy zajistit rozdělení pozemku v tomto článku smlouvy uvedeným. Žalovaný se též nedostavil na jednání, které se mělo konat 22.9.2020 v sídle [anonymizována dvě slova] za účelem vyřešení celé záležitosti. Podle čl. VII 7.1 smlouvy potom marným uplynutím rezervační doby rezervační smlouva zanikla. Vzhledem k tomu, že k uzavření rezervační smlouvy nedošlo z důvodů na straně žalovaného, je žalovaný povinen žalobkyni vrátit rezervační poplatek. K jeho vrácení byl žalovaný i písemně vyzván. Přesto nebyl rezervační poplatek vrácen, žalobkyně se proto domáhá vrácení rezervačního poplatku soudní cestou. 2. Ve věci byl vydán elektronický platební rozkaz, žalovaný proti němu podal odpor. Ve vyjádření k žalobě potom uvedl, že došlo k uzavření rezervační smlouvy dne 24.8.2020, předmětem byla rezervace dotčených nemovitostí pro žalobce coby možného budujícího kupujícího. Téhož dne byla žalobkyní složena ve prospěch žalovaného částka 500.000 - Kč jako rezervační poplatek, v případě uzavření kupní smlouvy by byla tato částka považována za částečnou úhradu kupní ceny. Dne 9.9.2020 byla žalobkyně vyzvána, aby splnila svou povinnost podle čl. IV 4.4 smlouvy a prokázala schopnost uhradit kupní cenu v částce 17, 500.000 - Kč. Po opakovaných výzvách žalovaného žalobkyně požádala o dodatečnou lhůtu ke splnění povinnosti. Žalovaný jí tuto lhůtu do 18.9.2020 poskytl. Avšak ani k tomuto datu žalobkyně svoji povinnost nesplnila, z její strany tak došlo k porušení povinnosti, žalovaný proto dne 21.9.2020 vyzval žalobkyni k zaplacení smluvní pokuty ve výši 500.000 - Kč ve smyslu čl. VI 6.2 smlouvy. Dne 29.9.2020, tedy v okamžiku, kdy povinnost žalobce uhradit smluvní pokutu dospěla, započetl žalovaný vůči žalobkyni svou pohledávku na zaplacení smluvní pokuty proti pohledávce žalobkyně na vrácení rezervačního poplatku. Ke dni 29.9.2020 tak došlo k zániku obou pohledávek. Navrhl zamítnutí žaloby. 3. Žalobkyně s argumentací žalovaného nesouhlasila. Poukázala na to, že ve smlouvě nebylo dohodnuto, jak konkrétně má být prokázána schopnost žalobkyně zaplatit kupní cenu. Žalobkyně si vyžádala delší lhůtu ke splnění této povinnosti, než byla původní lhůta stanovená žalovaným, lhůta byla prodloužena do 18.9.2020, dne 17.9.2020 žalobkyně požádala o potvrzení, že prokázání schopnosti uhradit kupní cenu proběhlo řádně a způsobem, který žalovaný akceptuje. Dne 21.9.2020 žalobkyně opětovně kontaktovala žalovaného s touž žádostí, žalovaný však reagoval tak, že nijak nezohlednil předchozí snahu žalobkyně poskytnout veškerou součinnost a sdělil žalobkyni, že nedoložila schopnost uhradit kupní cenu. Žalovaný tak učinil ještě v rezervační době. Žalobkyně měla snahu kupní smlouvu uzavřít, za tím účelem i dne 23.9.2020 žalovaného k uzavření kupní smlouvy vyzvala. Žalobkyně tak má za to, že své povinnosti ze smlouvy neporušila, nemá tedy ani povinnost zaplatit žalovanému smluvní pokutu. Jednostranné započtení provedené žalovaným tak nemůže mít žádné účinky, neboť žalovaný nemá za žalobkyní žádnou pohledávku. Podle názoru žalobkyně je jednání žalovaného účelové, žalovaný měl mařit všechny pokusy žalobkyně uzavřít kupní smlouvu, žalovaný nebyl ochoten kupní smlouvu uzavřít. 4. U jednání pak žalovaný svoji argumentaci i k argumentaci žalovaného doplnil tak, že návrh rezervační smlouvy vzešel ze strany žalobkyně, celý obchod měl proběhnout velmi rychle, v rezervační době měla být uzavřena vlastní kupní smlouvy, v této době se tedy měly stihnout všechny kroky potřebné k realizaci tohoto záměru. Výzva žalobkyně k uzavření kupní smlouvy nemá žádný význam, rezervační smlouva je koncipována tak, že návrh měl vzejít od žalovaného. Po 18.9.2020, kdy žalobkyni uplynula lhůta k doložení schopnosti uhradit kupní cenu, žalovaný ztratil důvěru ve schopnost žalobkyně kupní cenu uhradit. I případné splnění této povinnosti poslední den rezervační lhůty by pro žalovaného nemělo význam, protože pak už by se nestihly všechny kroky potřebné k uzavření kupní smlouvy. Pokud jde o rozdělení pozemku, tak příslušný geometrický plán vypracován byl, na katastr se potom měl dávat až společně s vlastní kupní smlouvou. Konečně ohledně délky lhůty pro doložení schopnosti žalobkyně uhradit kupní cenu žalovaný uvedl, že tuto povinnost měla žalobkyně splnit na výzvu žalovaného, za použití § 1958 občanského zákoníku lze mít za to, že jde o lhůtu bez zbytečného odkladu, žalovaný nakonec souhlasil s prodloužením lhůty do 18.9.2020, celkově tato lhůta tedy činila 9 dní, což je lhůta delší než bez zbytečného odkladu. Zjištěné skutečnosti 5. Mezi žalovaným jako vlastníkem a žalobkyní jako zájemcem byla uzavřena rezervační smlouva. Předmětem smlouvy byla rezervace předmětu budoucího převodu pro zájemce – jde o nemovitosti specifikované přímo ve smlouvě. Kupní cena budoucího prodeje měla činit 17, 500.000 - Kč. Rezervační doba byla sjednána na 30 dnů. V čl. 4 smlouvy se zájemce zavázal na výzvu vlastníka mj. prokázat schopnost zaplatit kupní cenu. Rezervační poplatek byl sjednán ve výši 500.000 - Kč s tím, že v případě uzavření kupní smlouvy bude použit na úhradu kupní ceny. Nebude-li kupní smlouva uzavřena z důvodu na straně zájemce, může být rezervační poplatek započten na úhradu smluvní pokuty. Podle čl. VI 6.2 potom platilo, že nedojde-li k uzavření kupní smlouvy do konce rezervační doby z důvodu, který leží na straně zájemce, např. pokud zájemce poruší své povinnosti v čl. IV smlouvy, je zájemce povinen zaplatit vlastníkovi smluvní pokutu ve výši 500.000 - Kč. Podle čl. I 1.2 bylo povinností vlastníka zajistit rozdělení pozemku parc. č. st. [číslo] ve smlouvě specifikovaným způsobem (rezervační smlouva ze dne 24.8.2020). 6. [příjmení] skutečností je, že žalobkyně složila dne 24.8.2020 rezervační poplatek ve výši 500.000 - Kč. Totéž plyne i z příjmového pokladního dokladu z téhož dne. 7. Z e-mailové korespondence vedené mezi žalovaným a jeho zástupcem [anonymizováno] [příjmení] na jedné straně a zástupcem žalobkyně panem [příjmení], za účasti [anonymizováno] [příjmení] vyplynulo následující. Žalovaný dne 9.9.2020 vyzval žalobkyni, aby v souladu s čl. 4 rezervační smlouvy prokázala schopnost zaplatit kupní cenu, tedy zbývajících 17 mil Kč, a to do tří dnů od obdržení výzvy. Současně sdělil, že za takový doklad pokládá aktuální výpis z účtu nebo jiný neodvolatelný doklad, z nějž bude zřejmá schopnost žalobkyně kupní cenu ve výši 17 mil Kč uhradit. Zástupce žalobkyně pan [příjmení] odpověděl e-mailem z téhož dne, uvedl, že prostředky jsou na několika různých účtech, o potvrzení zůstatku na investičních účtech se musí požádat v bance. Učinil dotaz, zda stačí čestné prohlášení. E-mailem z následujícího dne, 10.9.2020, se pan [příjmení] opětovně dotazuje, zda bude postačovat čestné prohlášení žalobkyně. V případě požadavku na potvrzení bankovních subjektů, kde jsou uloženy finance, není schopen vyhovět termínu požadovanému žalovaným, potřeboval by čas do konce týdne. V e-mailu z téhož dne se pak pan [příjmení] znovu dotazuje, zda bude stačit žalovanému čestné prohlášení žalobkyně. Na tento e-mail téhož dne reagoval zástupce žalovaného [příjmení] [příjmení] s tím, že v případě doložení prostředků formou úvěru by vyžadovali doložení finančních prostředků na účtu úvěrující osoby, pokud nebude uzavřena s bankou. Smlouva o úvěru nebo darovací smlouva není sama o sobě způsobilá prokázat schopnost zaplatit kupní cenu. E-mailem ze dne 14.9.2020 potom pan [příjmení] předložil výpis ČSOB na částku 13 mil Kč v portfoliu s tím, že zbytek bude v hotovosti nebo portfolio v [obec] [anonymizováno]. Učinil dotaz, zda toto doložení dostačuje. Na tento e-mail následovala odpověď ze dne 16.9.2020 ze strany [anonymizováno] [příjmení], že je třeba prokázat schopnost uhradit kupní cenu, tedy částku 17 mil Kč s tím, že u cenných papírů není známa doba potřebná na převedení na disponibilní prostředky a u plateb v hotovosti existuje limit těchto plateb. E-mailem ze dne 17.9.2020 se pan [příjmení] dotazuje, zda doložení, které bylo poskytnuto, je dostačují a stejně tak pan [příjmení] učinil i e-mailem ze dne 21.9.2020. Následně pak [anonymizována dvě slova] e-mailem ze dne 21.9.2020 shrnul obsah korespondence a konstatoval, že do 18.9.2020, což byla lhůta pro